我是章哥，房地产投资专家。从业二十年，通晓房地产领域内的一切门道。

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提问：

章哥好，本人刚需小白，看了您的很多文章，受益匪浅。今年觉得确实该上车了，现在就准备开始行动，请问有什么值得注意的吗？

回答：

1、 既然是刚需上车，那首先就要明确你的第一原则，保值。因为这首套房，将成为你下次升级置换的资本，必须保证其价值。

2、 新房还是二手房。

这是所有刚需上车族总想不明白的，那我就说透给你看。

明确目的，到底是自住为主，还是投资为主，还是自住+投资。

如果是自住为主，注重生活体验，而且在短时间内不准备换房了，那就可以购买新房。这相当于一步到位，至少十年甚至更长的时间都不置换。因为新房之所以价格高于周边同等二手房，就是因为其含有新房溢价，一般至少15%。而这些溢价，是会在10年之内耗散的。

举个例子，瀛海板块的德贤公馆，在开盘时高达9万。但在这次楼市调控中，最大跌幅高达40%多，至今仍然在30%左右。而周边的普通二手房呢，跌幅最高不过15%。那德贤的跌幅中，超出的部分就是新房溢价。这和买车的道理一样，新车一到手就算二手车，前几年的贬值率是最高的，逐渐才会平均下来。

所以，如果是投资的目的加入，最好选择二手房，这能让你的资产更保值。

3、 地段。李嘉诚老先生一句话就说的最明白，买房买的就是地段。

其实房子是永远贬值的，这和所有的工业化产品都一样，随着时间流逝，产品都会变老，直至没有价值。但地段是会升值的，随着周边配套建设和发展而升值。

市区还是郊区？这是买房人最纠结的。其实很简单，如果是想稳妥就选市区，想搏一把就选郊区。

市区的建设早就都完成了，不可能再有什么大的建设，也根本没有了土地。也就是说，在未来不可能有什么特别的利好，所以其走势会是平稳的，随着北京大盘而涨跌。

而郊区不同，尤其是配套交通尚未完善的地区。在周边，一般都有大块的土地尚未开发，也就是有数不清的机会和利好有可能因为规划而出现。一旦有利好，那其地段的涨幅肯定超过市区。但是如果没有，或者说发展缓慢，甚至因为种种原因而被抛弃。那这个地段就将会失去关注，其升幅也将落后于市区。

也就是说，从投资来讲，市区的未来是确定的，而郊区，充满着不确定因素，一切都有可能。

4、 规划。

市区的房子毕竟太贵了，所以郊区仍然是刚需上车族的主要选择。但郊区也分着无数个新区，到底选择哪个？那就看规划吧。

其实规划也不能完全相信，尤其不能太相信开发商手里的。规划本来就是不确定的，经常修改，而开发商手中的呢，更是无数个版本的综合版。其中只收纳了对他们有利的，不利的早就剔除了。

而且，他们的规划图中的比例尺肯定是错误的，故意混乱距离来忽悠买房人的。明明都快到河北了，从图上看就跟在五环边似的。甚至有的无良开发商，干脆就是拿着过期的规划来忽悠，那已经完全成了“鬼话”，根本不能信。

其中影响最大的就是地铁，这是所有新区最重要的基础设施。如果没有开建，那干脆放弃，因为就算开建了，等通车都至少好几年。而如果没有开建，那一切都是未知数，无论线路还是站点，谁都说不好到底会不会修改。

5、 最后说一点，不要贪便宜。

老话讲，贪小便宜吃大亏，一点都没错。在这个世界上，根本就没便宜可占。尤其是房子这种大额商品交易，买的没有卖的精，人家最知道自己手中商品的价值。

所有表面上的便宜，都是暗地里的诱饵。可人类又有个底层的心理误区：买的不是便宜，而是占便宜。而这点，被所有商家所利用。

一旦发现有便宜可占，就要小心提醒自己，这很有可能是讨论。只要你开始关注这个便宜，那就会忽视很多其他的缺点，注意力都在如果占到便宜上了。

比如开发商或二手房业主都会送点东西，送装修送家电都是正常的，甚至还会送贵重礼品。呵呵，他们哪有这么好心，都是转移你的注意力罢了。

6、 总结：刚需买房是人生中的大事，一定要小心。

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