说起海珠，“一区一谷一湾”大家早已耳熟能详，其中，“一湾”——海珠创新湾又有新动作。

近日，广州规划和自然资源局发布“海珠创新湾（石溪片区）控制性详细规划调整必要性论证征询意见公示”。简单来说，就是为了配合海珠创新湾石溪片的改造，对规划管理单元规划调整，征求相关人的意见。

01

石溪规划大片居住用地

片区内有3地铁4站点

石溪片区在海珠区的西南面，是海珠创新湾的一部分，珠江后航道将其环绕。

根据最新控规，海珠区创新湾（石溪片区）规划范围为：东至东晓南路及北濠涌南段，南至珠江后航道，西至石岗路，北至工业大道南一新滘西路，总面积约4.8平方公里。

现状航拍

在此范围内，现有广州地铁2号线和广佛线等2条地铁线，共3个站点，分别是东晓南、南洲和石溪站，未来，还有正在建设中的10号线穿过该片，并设有大干围站，而石溪站将会是广佛线和在建10号线的交汇站点。

从控规图中可知，规划范围内多为居住用地、工业用地和商业用地，其中，居住地块主要分布北面的在AH1001、AH1002、AH1003、AH0509等单元，工业用地和商业用地则分布在南面的AH1012、AH1014、AH1015、AH1016等单元。

现行控规图

目前，片区内石溪村还是以握手楼、村级工业园区为主，此次控规也是为了加快石溪村的更新改造进程。

根据此前规划，石溪片将配套独立公共服务设施用地12.02公顷，可配套公建配套建筑面积14.84万平方米。教育设施、文化站、社区少年宫、群众性体育运动场地、社区公园、公共厕所等生活文体配套设施一应俱全。

石溪片规划效果图

石溪片区改造后，将配套建设27.89公顷道路，市政道路长度比现状增加9.9千米，道路网密度达11.01公里/平方公里。同时，项目将直接带动城市快捷路二期、环岛路、地铁10号线、广佛线三期等多个重点项目的实施。

02

总部经济+科技创新产业

囊括沥滘、广纸、太古汇

石溪片所在的海珠创新湾，早已被纳入计划。

纵观整个海珠创新湾，它西北起于海珠区西端，中段与洛溪岛相望，属广州科技创新轴；东段接琶洲地区东部，紧邻生物岛和大学城，规划面积18.7平方公里，滨水岸线20.5公里。

海珠创新湾区位图

《广州市海珠区创新引领高端发展三年行动计划（2018—2020年）》，就给海珠区提出了建设目标：2020年基本建成海珠“创新岛”；《海珠区产业发展规划（2018-2035年）》，也给出了海珠创新湾的中远期重点建设内容。

  • 近中期（2018年-2025年）：推进广纸地块、沥滘枢纽地块的用地开发；建设人工智能等主题型专业楼宇与价值创新园区；整体打造海珠创新湾文化休闲旅游带。

  • 远期（2025年-2035年）：推进石溪地块连片收储与改造。

可见，政府还是十分重视海珠创新湾片区的发展。

海珠创新湾效果图

海珠创新湾还是曾以广重、广纸等大型企业闻名的“工业大道”，包括海珠湿地、石溪片区、沥滘片区、广纸片区、太古仓片区等重要功能区，现各片区正在改造中，将升级成为“海珠湾高端产业集聚区”，建设集文化创意、都市旅游、人工智能、海洋科技、总部创新办公等产业于一体的服务经济价值提升带。

海珠创新湾五大片区定位和发展方向

片区

定位

发展导向

太古仓片区

滨水特色体验消费商圈

重点发展都市旅游、新型展示体验、特色民宿、时尚创意设计、文体娱乐餐饮、游艇服务等现代服务业

广纸片区

复合型智能应用

示范区

重点发展人工智能、都市型工业、新一代信息技术

石溪片区

战略型新兴产业

创新区

重点发展新一代信息技术、科技服务、高端商务

沥滘片区

生态型创新价值

园区

重点发展交通装备、绿色建筑及都市型工业

海珠湿地周边片区

广州未来生态产业功能区

发展以生物医药绿色新材料、绿色建筑、生态体验为核心的绿色产业体系，培育以数字医疗、健康生态旅游以及“生物医药+新材料”研发服务为特色的产业集群。

可以预见的是，这个海珠岛的滨水湾区，将释放大量总部经济、科技创新产业发展空间。

03

海珠创新湾4大旧村改造

沥滘获112亿资金支持

整个海珠创新湾的建设，加快城市更新改造是重中之重。

可以说，此次新控规的公示，正是为了推进石溪片的改造，和整个海珠创新湾的建设。目前，除了石溪片的改造，海珠创新湾的旧改都在如火如荼进行中，南箕村、沥滘村、仑头村等旧村改造也已酝酿多年。

海珠创新湾旧村改造一览

村名

改造范围

改造动态

合作/意向

企业

石溪村

93.18公顷

石溪片区策划方案获批，将建95万㎡现代化复建住宅

佳兆业集团

沥滘村

151.42公顷

首期复建房示范样板房已正式落成并对村民开放；

沥滘旧改一期获112亿银团的资金支持

珠光集团

南箕村

-

新世界中国与南箕村正式签订旧村改造合作意向协议

新世界中国

仑头村

-

华侨城就仑头村商用地正式提出合作意向

华侨城

其中，关注度较高的沥滘村被称为“广州市中心区最大的旧改项目”，规划更新改造用地面积约151公顷，未来将打造为集生态、商务、历史文化、高尚宜居的，具有岭南特色的一流城区。

而毗邻石溪、位于广纸片区的南箕村改造，已被新世界中国拿下，将为广纸激活存量土地，推动海珠创新湾起点和珠江后航道经济的发展。

仑头村则位于位于海珠创新湾东侧，毗邻琶洲，与广州国际生物岛和大学城隔江相望，仑头村传出旧改传闻已久，今年5月，央企华侨城就仑头村正式提出合作意向。

01

02

03

5月，华侨城向仑头村发出《合作开发意向函》（滑动查看）

04

地价超5万

一线临江房价高达12万！

近年来，在海珠创新湾内有多块宅地出让，当中就有广州主城区稀缺的江景地块。

近5年海珠创新湾宅地出让一览

时间

地块名称

地块性质

地块面积(㎡)

总价

（亿元）

楼面价

（元/㎡）

竞得人

2019/10

大干围西侧地块

二类居住用地、商业用地兼容服务设施用地

43888

50.96

34628

中海

2017/3

石岗路AH051028地块

二类居住用地

20211

20.4

55437

时代

2015/9

石岗路分地块一AH051025地块

二类居住用地兼容公共交通站场用地

16102

14.7

23196

雅居乐

2015/9

石岗路分地块二AH051025地块

二类居住用地

56209

22.8

26217

金融街

2015/6

广纸片区地块一

商住混合用地

47111

26.34

16000

绿地

广纸片区地块二

商住混合用地、商业商务用地

257692

88.98

16000

越秀

其中，备受关注的是“石岗路AH051028地块”，时代以总价20.4亿元，楼面价55437.35元/㎡竞得，成为2017年度最高楼面价；而“大干围西侧地块”，是海珠区近两年来出让的唯一宅地，楼面价为34628元/㎡。

随着区域地块的释放，海珠创新湾涌现出不少新盘，主要集中在中西部，即石溪片、广纸片，为海珠和广州楼市提供新市场。

海珠创新湾在售住宅项目

片区

项目

均价（元/m）

石溪片

侨建Hi·City

45000

雅居乐·海珠小雅

35000

金融街·融御

60000

广纸新城

绿地越秀·海玥

53000

越秀·星汇海珠湾

33000

太古仓

世茂珠江天鹅湾

100000

天誉半岛花园

128000

不难看出：

海珠创新湾在售一手住宅价格在3-12万元/㎡不等，各项目间差距较大，这多半是由于拥有临江资源的优势，如天誉半岛花园、世茂珠江天鹅湾等临江楼盘价格普遍高，已超10万元！

其次，新盘多集中在广纸片区及其周边，有越秀·星汇海珠湾、绿地越秀·海玥、雅居乐·海珠小雅、金融街融御等项目，价格在5万元/㎡左右。

最后，虽然是广州主城区，但海珠创新湾和客村、滨江路等区域相比，除临江项目外，价格都较为“亲民”。未来，海珠创新湾房价还会有突破吗？拭目以待。

---THE END--

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