近期大湾区楼市并不平静，夺人眼球的除了广深，还有东莞。

据冰山指数数据显示，东莞5月第4周二手房价格19751元，环比增长2.7%，涨幅首次超过深圳，排名全国第一。

而最新的冰山指数数据显示，东莞二手房价格达到20116元，环比涨3.5%，继续位居全国第一。

其中松山湖的房价更是创历史新高，3个月上涨73%，最高单价破10万，大多数房源价格普遍在5万左右，甚至高于深圳部分片区房价。

我们今天就谈一谈东莞楼市和松山湖暴涨的背后逻辑，松山湖是否还有投资价值。

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松山湖相当于深圳的南山

在今年1月，笔者结合城市的住房需求（城市常住人口）和新房供应（2019年新房网签量），计算出大湾区9城住房稀缺度，如下图所示：

从数据中可以大致看出，深圳的住房是最稀缺的，约344人抢一套房，广州约187人抢一套房，值得注意的是，东莞约175人抢一套房，住房稀缺度与广州相差并不大。

但是在土地供应方面，2019年，广州的土地拍卖最疯狂，共出让88宗土地，计容建面约1354万㎡，东莞2019年出让的土地约是广州的三分之一，排在大湾区倒数第三名，约516万㎡。

一个城市土地供应越大，未来2-3年新房入市就会越多。结合该城市的住房稀缺度，我们可以判断该城市房价是否具备上涨动力。

结合数据就能做出一个大致的判断，深圳楼市潜力最大，第二则是东莞，东莞房价的上涨压力甚至强于广州。

东莞楼市的投资价值非常容易理解，我们以深圳做类比：

滨海湾新区：相当于深圳的前海，未来最有潜力的片区之一。南接深圳空港新城，西望广州南沙自贸区，占据东莞出海口，虎门站快速通达广深核心，是东莞举全市之力重点打造的新区，也是东莞融入湾区发展的重要抓手。

松山湖：相当于深圳的南山，聚集了东莞的高新产业。华为的龙头效应，让松山湖逐渐发展成一个高科技产业中心，大疆、中集等高科技企业已纷纷在松山湖进行产业布局。

南城：相当于深圳的福田，是东莞的行政、文化、商业中心，也是东莞主城区绝对的中心。

南城拥有东莞优质配套和教育资源，不仅发展迅猛，更为重要的是这里的需求更加旺盛，相比于松山湖，南城房价全靠本地强大购买力在支撑，所以南城的房价会更真实更坚挺。

临深片区：临深片区就是与深圳接壤的镇区，包括凤岗、黄江、塘厦，长安也算临深，后期会专门写一篇临深的分析，这里先不详细介绍。

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松山湖暴涨背后逻辑

松山湖的房价能在短时间内涨到5万，主要有几个刺激因素：

1、东莞二手房交易个税税改

2019年3月11日，东莞二手房交易个税按照两种方式征收：全额2%或者差额20%，具体用那种方式缴纳，纳税人可以自行选择。

从税改开始，东莞二手房市场的交易量和成交价都有了上扬趋势，松山湖房价也从3月开始步入上涨通道。

2、911土拍

2019年9月11日，位于松山湖中心小学南侧的2019WG029号地块出让，经过8家房企、7小时、91轮的激烈角逐，该地块最终被深业鹏基（集团）有限公司以总价23.25亿元成功斩获，以折合可售楼面地价28097元/㎡，刷新东莞土拍新高度。

如果说松山湖楼面价已经达到2.8万/㎡，那么未来建成的商品房价格基本是5万上下，如果做成高端产品，这个溢价还会更高。

可以说911土拍给了松山湖业主极大的信心，也是从911之后，松山湖的房价开启了疯涨模式。

3、疫情的影响也不容忽视

疫情之下，各行业都受到不同程度影响，在央行放水的背景下，资金避险情绪高涨，东莞有着不错的经济基础和产业基础，常住人口数量居全省第三位，又有粤港澳大湾区和深莞惠都市圈的概念加持，所以受到的关注度仅次于深圳和广州。

更为重要的是，东莞二手房不限购，这意味着支撑起松山湖购买力的并不是东莞本地居民，而是那些没有深圳房票的深圳投资客，或者是一些内地城市的投资客。

4、放开二手房转让限制

2020年5月6日傍晚，东莞市住建局发布《关于进一步明确新建商品住房和二手住房交易转让有关问题的通知》。

在该《通知》中，限售不再以取得不动产权证时间为准，而是以网签时间为准，这意味着5年才能入市交易的房产缩短为2年，使得松山湖周边的大岭山和大朗，很多原本年限不够的房子可以放出来交易，进一步盘活了松山湖二手房市场。

5、业主心态发生变化

一时间，松山湖的房子变得奇货可居，业主的房子都不诚心卖了，要么临时违约，要么坐地涨价，网上还传出一张手机截图，是松山湖某小区业主集体控盘涨价的聊天记录。

分析过几个因素后，对于松山湖房价的上涨我们便可以做出判断：

此轮松山湖房价的上涨，不是由于地铁规划、产业落地等实质性利好带动的，华为带来的产业链、东莞地铁1号线、龙大、南光高速等早已经不新鲜了。

松山湖及周边有很多旧改，未来会有很多产业落地，引进很多人才，但松山湖的房价不是由人才的住房需求推动的，而是被投资客推高的。

对于投资客来说，单价4-5万投资松山湖或许还有上涨的空间，6万就是天花板了，因为6万在深圳的选择也有很多，深圳的房产价格无疑更扎实，也更有潜力。

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松山湖还能投资吗？

现在网上喜欢把松山湖分为“真松山湖”和“假松山湖”，笔者认为真松山湖能保值，假松山湖能升值。

真松山湖，是指松山湖高新技术产业开发区，区域的行政规划与大岭山、大朗和寮步是分开的，如下图所示：

绿色框线内为真松山湖

位于真松山湖的楼盘不多，只有16个，分别是万科金域松湖、保利红珊瑚、翠珑湾一二期、松湖里的鱼、翔龙御湖居、丰华悦园、虹溪诺雅、长城世家、和堂、万科松湖中心、光大锦绣山河、松湖花园、教师村、万科松山湖一号、3号别墅。

以上楼盘不仅放盘量极少，且业主普遍不诚心卖，价格也高得离谱，比如万科虹溪诺雅建于2010年，一套97平房源总价550万，单价5.67万元/平；08年的松湖长城世家，120平房源售价520万，单价4.32万元/平。

长城世家

华为南方基地

此外，位于华为南方基地周边的星城翠珑湾一二期、保利红珊瑚和万科金域松湖，目前的售价也都在5万多。

真松山湖的楼盘，特点是绿树掩映，风景优美，享有松山湖的优质学区，以后也几乎不再供应新楼盘，所以真松山湖注定是少数人才能拥有，这里本来就不是为普通人准备的。

5万+的房价已经快要触及天花板，即将进入一个调整期，如果想自住，真松山湖可以做到保值，但如果现在买来投资，可能会高位接盘一段时间了。

假松山湖，指的是松山湖周边的大岭山镇、大朗镇和寮步镇，一些开发商为了吸引投资客，故意把非松山湖地界的楼盘，命名为“某某松山湖”，假松山湖由此而来。

比如说在大岭山，碧桂园在广东医科大学西侧打造了松湖碧桂园，项目分三期，一二期二手房价格在3万多，三期即将入市，据中介透露备案价不会低于3万。

在石大路和莞长路交汇处，碧桂园又打造了一个松湖碧桂园天钻，一期已经售罄，二期即将开盘，98平户型单价约3.3万。

松湖碧桂园天钻98平三房

在大岭山，还有一些地铁站周边的二手房值得关注，比如说地铁1号线，大岭山东站附近的万科金域缇香、龙光君御华府、金地格林上院，大岭山站周边的新世纪岭居等。

看一套万科金域缇香的二手房

万科金域缇香79平230万

在大朗镇，购房主要关注地铁1号线站点附近以及新世纪长盛广场周边，如万科金域蓝湾、碧桂园首座、万科中央等。

新世纪长盛广场

左侧为碧桂园首座，右侧为万科中央公园

假松山湖为什么值得投资，一方面是真松山湖价格上涨，必然带动周边大岭山和大朗房价上涨；另一方面，假松山湖的房价还没高到那样离谱，2-3万的价格相比于真松山湖的5万多，还有一定的上涨空间。

松山湖的产业发展会造成人才的聚集，这些人才的居住需求和投资需求，必然从昂贵的真松山湖向假松山湖外溢，这应该是暴涨后的松山湖值得投资的方向。