大家好，我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。

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一直以来，我们文章更多的重心，都在新房市场上。但是也有不少朋友，提出了对二手房信息的需求。于是今天这篇文章，我们一起来看看乌鲁木齐的二手房市场。

乌鲁木齐的二手房市场，到底有多宏大？我们通过房天下，粗略的统计到乌鲁木齐目前有2918个住宅小区。

进入2020年，乌鲁木齐的二手房市场也进入了一个小高峰。在今年4月的二手房单月成交量超6000套，可以说是异常火热了。

为了让大家对乌鲁木齐的二手房有更为具体的认识，我把各个区域的二手房均价、以及一些典型社区的均价做了系统梳理，呈现在一张二手房地图中，建议大家收藏。

目前，乌鲁木齐二手房市场呈现出两大特点：

1、如今二手房市场发展火热，二手房挂牌数量持续上升了，成交量较去年同期也有所上升。

2、呈现明显的两极分化：天山区、新市区两大区域二手房价格涨幅明显，水磨沟区、头屯河区出现了明显的下滑 。

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乌鲁木齐各区域二手房价格地图

二手房并不像新房那么均衡，因此二手房的价格因素比较复杂，比如楼栋位置、楼层、装修标准、户型以及房东变现着急程度不一样。

因此同一社区内部也可能会出现1000+的价差，所以看二手房要具体到一房一价，区域均价、社区均价只作参考。

天山区

均价10258元/㎡

天山区是乌鲁木齐最具历史的主城板块之一了。在商业、教育、交通等方面也具有较高的成熟度。

天山区的二手房价格高，一方面也是受学区的影响：众所周知，乌鲁木齐一众老牌名校都聚集于此，虽然房龄较老、户型格局不偏向于现代、小区物业和居住体验非常一般，但是其价格依然位于天山区二手房榜首。

另一方面，很多乌鲁木齐的老一辈人，对这一区域具有较高的地缘情怀。所以天山区虽然二手房价格高，却也一直不愁卖。

新市区

均价8858元/㎡

新市区是近两年来乌鲁木齐极具发展潜力的板块。小西沟、铁路局、美居商圈的发展不仅带动了这一片区的就业与商业发展，同样带动了这一板块的买房和租房需求。去年地铁交通一号线的开通，贯通城市南北同时也让这两个板块之间的商业、人气等资源加速流转。

但是新市区的新房市场亦存在一些瓶颈：对于一些刚需购房者来说，新市区的项目偏向于改善盘或具有明显的学区属性，而一些刚需价位楼盘又或多或少在物业、建筑质量、周边配套等方面存在短板。因此新市区的高性价比的二手房也一直都较为紧俏。

水磨沟区

均价8232元/㎡

水磨沟区的二手房价格，主要是受一批上世纪九十年代的老旧小区影响，因此在整体的二手房价格上，有所偏低。但另一方面，由于会展片区新房较多，相较于水磨沟区的成熟片区在升值潜力、区域配套、居住体验等方面也具有明显优势，因此水磨沟区的二手房价格一直处于不愠不火的状态。

头屯河区

均价7811元/㎡

这里的头屯河区，包括于头屯河区域、白鸟湖片区和高铁片区，因此在均价上与新房价格有较大的出入。在此房一奇提醒大家，还是要以各个小区的具体二手房挂牌价格为准。

作为经济发展的新区，头屯河区目前还是以新盘为主，在二手房方面的供给量和需求量相较于老城区偏低。所以在这一区域购房，房一奇更加建议有针对性的购房：例如学区、商圈等溢价因素。

沙依巴克区

均价7717元/㎡

沙依巴克区同样也是两极分化较为严重的区域，在友好、美美等核心板块，二手房价格不便宜，但是受房龄老、小区内配套不完善、居住群体流动性大等原因，所以二手房的价格比较符合一些刚需购房人群的经济负荷能力。

西山片区、雅山片区等区域的二手房价格相对偏低。因此区域整体的二手房均价不高。不过沙依巴克区一直在进行老城改造，是否能够带动这一片区的二手房价格？我们也会持续关注。

米东区

均价5958元/㎡

相较于前面五大区域，米东区的存在感稍微有点低，二手房价格也是六个区域内最低的。近两年随着泛会展片区的发展，米东区也有明显的带动作用。此外今年还有某知名地产开发商在米东区西片区拿下大批量土地，米东区的发展还是很值得期待的。

不过对于打算在米东区购买二手房的朋友，房一奇需要提示的是：目前也有一些粉丝朋友向我们反馈，米东区的一些住宅项目存在交房后无房产证、物业管理差、停车难停车贵等问题。所以在这一区域买房时还是要多多注意。

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最后，房一奇想说：

第一、目前天山区和水磨沟区的成熟区域（如新兴街、南湖片区等）还是以存量房市场为主，二手房交易为市场主力。其他区域还是以新房市场为主。

第二、要特别注意新交房社区二手房的税费，这类房源价格要把税费考虑进去。

第三、如果你对二手房兴趣不大，那么从二手房价格坚挺度以及交易活跃度来看，离不开优质区域、优质地段，这也是对大家新房选盘时的重要启示。