【作者|多面视界（id:DMviews） 来源|风财讯】

一直有说法，房企不怕破产，因为总有土地和项目“兜底”。

但现实会说，有一种可能是“无人接盘”，即使卖的有上海的地皮。

多面视界DMviews获悉，6月30日，西藏信托以网络电子竞价的方式，对”恒盛炜达“债权项目进行了挂牌拍卖，起拍价13.5亿元，另有利息及违约金3.93亿元，本息合计17.43亿元。

然而该标的第二次还无人报名，挂牌也只能被迫中止，预计在7月7日再度拍卖。

西藏信托屡次踩雷地产，此前和泰禾之间的8亿元贷款，一度让黄其森在4月被列入失信执行人名单。这一次踩雷的恒盛炜达，据西藏信托人士透露，是一个通道项目违约，受银行方委托，处置资产。

金主爸爸出手了，而这次处理的资产，明面上是13.5亿元（本金）的不良债权，实际涉及多个地产项目。

据多面视界DMviews了解，恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司，底层母公司为香港富达国际企业有限公司，是恒盛地产多个关联公司的实控公司。恒盛地产（HK.00845）的董事长丁向阳，也是恒盛炜达直接母公司富达房地产开发（南通）有限公司的监事。

因而恒盛炜达的债权涉及面广，对应了恒盛地产6项抵押物、2方担保人、上市公司作连带责任担保：

即上海奉贤区光明镇2街坊三块地100%股权质押、南通虹桥路及工农路商业土地100%股权质押、天津静海团泊土地100%股权质押、南通恒盛炜达100%股权（含江苏多地项目）、上海弘晔地产100%股权、天津东岸建设100%股权。

担保人为恒盛地产控股有限公司、上海胜通房地产开发有限公司（即上海宝山恒盛豪庭开发商），同时香港上市公司恒盛地产控股有限公司提供连带责任担保。

多面视界DMviews调查发现，这一批地皮和项目涉“烂尾、维权”等纠纷，面临不同的困境，这或是使得两次挂牌“中止”收场的部分原因。

但深究是什么让恒盛的地产项目“被掏空”？

除了“债滚债”高杠杆操作，遗留下巨额短债，催生反噬，恒盛地产更难摆脱的是一个“负力循环”。

如今债主逼宫，恒盛不得不开始“最后的挣扎”。

1、

抵押物存污点、多楼盘延期

巨额融资不救项目？

恒盛尚海湾，在上海是一个卖了20年的高端盘，今年5月2日最新开盘甚至卖到了125003元/平，盈利空间近10倍。

这个项目早期打响名声后，恒盛又回到发家地南通，开发了同名的一个综合高档社区。按规划，这个项目集住宅、商业、会所、幼儿园。

不过据风财讯南通的小伙伴的消息，至今恒盛尚海湾的住宅已卖大半（还囤了14万平暂不知何时卖），商业却迟迟无法全面兑现，既没招商也没开业，几乎烂尾了。网友也提供了爆料图称，几栋楼烂尾了多年。

如今这3.96万平的商业用地，打包挂上了货架，却依然生死未卜。

（南通恒盛尚海湾商业疑似烂尾照片 by网友）

此次的抵押物中，上海胜通开发的“恒盛豪庭”，因涉及交房延期，拖欠政府5亿税金等问题，被公开批评；上海弘晔开发的“恒盛湖畔豪庭”也因无证售房、擅自提价等违规行为，被相关部门处罚。

作为抵押的这批项目，多少存在污点。

但多面视界DMviews注意到，上海恒盛尚海湾、上海馨雅名邸等主力在售项目，并未纳入资产包。

仅上述2个在售项目，在恒盛地产2018及2019已出售及已交付项目收入中，就占到了79%。

深究其中缘由，多面视界DMviews了解到，馨雅名邸是抵押给了中融信托的，融资7个亿。上海恒盛尚海湾的专属开发公司（鑫泰地产）则已先后从中海恒信、中融信托、光大信托、四川信托等机构融资56.2亿元。

“相对而言，上海的项目比较容易获得融资。”

据了解，恒盛地产总土储695万，18.2%分布在上海地区。中银证券分析师邱波表示，如果融资用于发展项目，快速盘活优质项目、回流现金，就是一个正向的循环。但如果东墙补西墙、新资还旧债，一直是在补坑，就会越陷越深。

上海恒盛尚海湾就有业主爆料称，一期曾出现房源延迟交付、延迟装修。二期精装房也出现延迟交楼，并且有工人讨薪。

多面视界DMviews在徐汇区信访平台也看到业主关于项目“销售欺诈、违规开商铺、侵犯小区业主共有土地、违规更改规划和破坏滨江景观”等投诉。

而地方政府留言板上，恒盛地产在吉林、长春等地的项目，也频频因“未办产权”“延迟交房”等问题遭到投诉。

大规模的融资之后，却依然是大量项目延期交付，甚至楼盘无法顺利开发的结果。

这直接让成绩单缩水近一半。2019年度，恒盛地产的综合销售收入仅58亿元，同比下降42.5%，跌出“百亿”的门槛。

当年公司的平均售价也下降33.0%，至22707元/平，这尚且不及上海市均价（53911元/㎡）的一半，而恒盛收入的84.3%都源自上海地区，可见产品衰弱的竞争力和议价力。

这也意味着，即使恒盛的土储，76.5%处于长三角和上海区域，但未来收入和盈利能力依然堪忧。

2、

百强末路 短债如刀

恒盛开始“最后挣扎”

伴随收入下滑，恒盛地产的行业排名从2018年的161名，下滑到2019年的173名（易居数据），被戏称为百字开头的“百强房企”。

不过若在几年前，恒盛的百强则是妥妥的。2015年机构估算其总货值超过千亿；2012年其在房企500强榜单中排名56；更早一些，2008年前后,恒盛地产的企业规模，甚至排在行业头部。到如今，恒盛的土储已不足千万平，末落令人唏嘘。

一直以来恒盛地产的融资频率都偏高，2019年的借款总额达到了469亿，已经是总资产的89.5%，是公司总市值（15.66亿）的近30倍。

  • 但巨额融资并未倾向项目优化、产品升级等公司运作项，钱用去哪儿了？

短债、急债的“刀”，已经架在了那里。

截止2019年，恒盛地产的非流动借款减少了两位数（至1105万），但代价是流动借款大幅上扬，增长到了252.3亿元。一年取得的新增银行贷款近75.8亿元，却要偿还81.3亿元的贷款。

这一年，恒盛一头扎进短债左手倒右手的“游戏”里。

其中滋味如何？

一个细节是，截止2020年1月，恒盛地产已经偿还逾期贷款的本金为1500万元，但在今年2-4月面对的交叉违约贷款达到40亿元，除了偿还部分，其他的只能展期。

延期并非不还，而恒盛目前必须在要求时偿还或一年内偿还的债务达252.3亿。

如果还不上，变成烂债，恒盛极有可能引来大规模的清盘申请，即公司所有资产在短期内出售变现，偿还债务后宣布解散。

就像2015年恒盛地产曾因向天弘创新资管、外贸信托的借款无法归还，被上诉至高院申请清盘，后以及时偿还化解。

恒盛地产也很紧张，表示公司一直在与多家商业银行磋商重续及延展银行贷款、信贷融资，也正在和多家金融机构磋商不同融资选择，并且会加快预售及销售。

实际上，只有快速变现才能还债，但巨债压迫恒盛无法好好做项目、卖项目变现，那么只能继续大举借新还旧，恒盛已经陷入了一个负力循环。

  • “但企业破产，对多家主贷银行、对地方政府都不是什么好事。”上述分析师直言。

多面视界DMviews留意到一个细节，2019年恒盛的借款中银行227.7亿、债券8957.8万、其他借款11亿，即恒盛地产最大债主，是各家银行。

实际上，恒盛地产创始人张志熔的“阳光系”，政银资源深厚。

起家房地产，张志熔和其父张德璜创建上海阳光集团后，仅仅4年时间就将旗下恒盛地产、熔盛重工（2009年）送上资本市场。

虽然张志熔在2012年退出了熔盛重工和恒盛地产董事会，但2014年依然借地方政府的帮助引进了银团，中行、民生银行、进出口银行等均入局帮衬。

而在张志熔的妹夫丁向阳接手恒盛地产，担任董事局主席和行政总裁之前（2018年），恒盛的“指挥人”则是程立雄，一位在上海房屋土地资源管理局曾任职近10年的资深“体制人”。

对于目前的恒盛地产，“卖项目”或许不是最好选择，但一定是多方认为可行的选项。那么或许这一次受银行方委托，处置恒盛炜达的资产，只是一个开始。

并且从目前的拍卖情况看，若时运不济，就还得再降“身段”。

（爆料交流可找多面视界君WY_163_SC）