在土地资源更紧缺的东京

公共空间竟随处可见

在林立高楼之下

是宽敞舒适的步行道和绿地

数据显示

占地面积不足成都1/5的东京

拥有超过190万平方米公共空间

相当于41座“东京巨蛋”

而一座“东京巨蛋”

可容纳5.5万人观赛

东京是如何进行城市改造

扩大城市空间

我们往下看

01

高密度开发不只是盖新楼

高密度开发是东京城市布局的特点，但这不代表只盖新楼。

20世纪90年代初，东京房地产泡沫破灭，地价急速下降。进入后泡沫经济时代，日本通过多核心城市格局规划和城市更新，让土地不断增值。

首先是激活存量空间。

日本最传统的商区——东京火车站周边，曾有众多低矮老房。参与东京站区域更新的株式会社日建设计负责人说，恢复东京站活力的一大手法就是对老建筑进行改造，而且采用独特的官民协作方式。

▲东京站新老建筑对比

东京站大楼是日本轨道交通的枢纽车站标志，在战火中遭到破坏，东京政府由于资金匮乏无法完成大楼全部修复工作。通过官民协作，政府引入民企共同开发，并把车站大楼上方的空余容积率出售给周边项目，以此获得改造资金。

东京站升级改造花费了14年，在这期间，周边区域发生巨大变化。

一方面：参与改造的民营开发公司为了收回前期投入成本，进行了一系列车站配套开发，包括周边商业、办公楼、住宅等多种业态，想方设法提升区域品质。

另一方面：车站出售的容积率得以充分利用，车站大楼周边许多写字楼拔地而起，逐步形成产业集聚区，日本大多数金融公司总部都集中在这里。

▲东京站附近集聚了许多企业

东京站区域改造十分注重因地制宜——不一味保留所有老建筑。

例如，在东京站附近的八重洲口，有一座老车站大楼，不仅阻碍视野，阻挡海上吹来的凉风，而且站前空间狭小、不便利。经过多方评估，大楼最终被拆除。拆除后，原地改建为步行为主的公共设施，两侧修建高层商办建筑。

在城市更新中，东京站周边日益繁华。在夜间卫星影像上，它是东京最明亮的区域，人气和经济非常活跃。最高级的商务中心，最时尚的年轻人都汇聚在此。

02

不仅要造大楼更要造新公共空间

要让城市布满公共空间，只靠政府远远不够。在东京，有许多崭新的公共空间是开发商“主动”建造的。

这得益于东京政府的引导。2002年，东京制定城市再生特区制度，核心之一就是确定公共贡献与放宽控制的关系，激励开发商建设公共空间。

根据规定，开发商在开发新大楼时，如果通过规划设计，把道路、人行道、地铁等联通设施，和艺术、医疗、文化教育等生活服务设施进行一体化建设。作为回报，他们可以获得容积率奖励，造的楼房可以更高更大。

日本三井大厦

1974年建成

地上55层、地下3层

高224.9米

1974-1978年亚洲第一高楼

日本最早的公共空间是三井大厦55广场。开发商在广场配备了舞台、咖啡座、绿化景观……广场逐渐成为最具人气的空间。为此，开发商得到了相应容积率奖励，造出当时的日本第一高楼。

考虑到操作便利性，东京政府制定了非常详细的名录，确定被纳入公共贡献的对象范围。开发者在建设公共空间上做了多少贡献，可以被量化和测算，最后转化为相应的容积率奖励。

东京还制定了一项规则，高强度开发后结余的土地，要用作公共设施用地，从而降低建筑密度，增加活动空间。

▲规划前东京高密度建筑

在东京站附近，许多大楼“后退”，腾出空间转为步行空间，空间里摆放许多咖啡座。有的办公楼一层改为商铺，利用公共空间举办活动。对开发商来说，虽然所有土地的面积缩小了，但是公共设施增加反而促进了土地价值提升。

如今，周末到访东京站周边商务区的人数大幅增加，几乎达到平时工作日的地区人数。

▲东京巨蛋

民间进行规划、制定措施，官方给优惠共同复兴。这种模式推动了东京高密度地区空间的重构。根据计算，东京都的公共空间达到190万平方米，相当于41个“东京巨蛋”。

建一个同等大小的空间不见得有人用，但是把这些空间散落在城市各个角落，反而能提升市民的生活质量

03

向上发展还要向下要空间

东京地上的高楼迭起，地下空间同样发达。东京不仅地下、地面、地上实现了一体化开发，而且有许多公共空间，人性化程度很高。走在地下和在马路上一样方便。

▲福冈天神商业区地下街

日本地下空间开发与枢纽车站紧密相关。由于地价日益高企、铁路需求增加，日本枢纽车站开发从地上转向地下，在20世纪60年代达到高峰期，许多城市功能转到地下。

此外，枢纽车站的车站前广场也成为高密度开发的重点。

▲八重洲地下商业街

枢纽车站的地下通道直接连通周边大楼，一路上配备了许多地下商场和商店，行人不会觉得无聊。

东京站的八重洲地下商业街，是东京最大规模的集中地下商业区域。东京站商务区大丸有，所有大楼地下室、地下通道都和地下车站相连，方便白领上下班。在东京的23区中，公共交通与步行、自行车的交通分担率高达约90％。

要开发更需可持续管理。

东京都依法成立了东京市福祉城市治理推进协议会，委员包括各行各业人士，包括议员、普通市民、政府行政人员等，任期2年。他们负责调查和审议福祉城市治理的基本事项，确保公共利益最大化。

东京启示

鼓励“协同共治”模式

东京不仅仅依托政府自上而下管理，而且还探索体制机制创新，建立“协同共治”模式。

在法规框架内，东京政府充分发挥社会民间的多元化参与作用，削减政府财政和人员投入，推动公共服务改革。

具体包括：协同决策、协同执行、公共受益机制；依托信息化手段，建立更为实时和高效化运维监督机制；探索持续性运作资金筹集体系。

“公”与“私”要融合，也要清晰区分。如果没有“确权”概念，很难持续有效激励社会主体参与开发。所谓“确权”就是清晰界定“公”“私”边界，制定精细、明确的奖励规则，鼓励开发商建设公共空间。

日本以创新方式

开放城市建设容积率

给城市带来了

意想不到的积极效应

也提高了市民的生活质量