一
日前（7月8日），郑州主城区鸿宝片区23号地的土拍可以说是郑州土拍市场的一大盛事，不仅媒体人广泛关注，开发企业更是跃跃欲试。
有消息显示，针对23号地，有50+开发企业前期报名参与报价。23号地之所以这么火爆，除了地块条件的优质，最重要的原因还是，它是当前郑州市场上为数不多的净地。
▲23号地位置示意图（图片来源于网络）
是净地，就不需要前期进行土地整理，自然也就免去了前期土地整理过程中投入的大量时间、金钱、人员等成本，更无需面对村民安置问题，省去了在安置过程中的各种麻烦事，当然还有建设安置房、拆迁补偿等等的投入。
这样省心省力的优质地块，自然会吸引诸多开发企业纷至沓来。
相比而言，今天19号地和24号地的竞拍，就显得落寞了不少。19号地最终以起始价被河南润沐置业有限公司摘得，24号地最终以起始价被郑州万科西城房地产开发有限公司摘得。
要论地块条件，今天挂拍的两宗地，一宗位于尖岗水库边，毗邻郑州CCD常西湖新区，尽享高规格规划配套；一宗位于白沙片区六合CBD周边，是未来郑州城市深入发展主方向，区位和地块条件实属难得，但为何少人问津，主要还是因为，它们是城改地。
如此看来，无论是23号地的火爆，还是19号地、24号地的冷清，都非市场冷暖之外因使然，而是地块属性之内因决定。
二
纵观历来的土拍市场，从来都是净地备受关注，城改地无人问津，连媒体都懒得去关注城改地的最终归属。其中缘由，河南地产人都知道，河南的地产媒体人亦然。
郑州城中村改造始于2003年的《郑州市城中村改造规定（试行）》，地处金水区庙李镇的西史赵村，打响了郑州城中村改造的第一枪，标志着郑州市城中村改造破冰。
随后的十数年，郑州城改速度加快，“政府让利，村民受益，企业得利”的城中村改造“郑州模式”日渐形成并轰动全国。在这个过程中，郑州城改地“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”也逐渐演变为郑州房地产市场的共识。
正因如此，土地出让须知中只要出现“合村并城项目用地”、“城中村改造项目用地”、“安置房配套开发用地”等字眼时，本土乃至熟悉郑州市场的外来开发企业都会默契地选择不参与竞拍。而媒体人对于没有悬念、没有热度的这些土地，自然不会再花费精力去报道炒作。
至于为何开发企业对于城改地的拍卖避而远之，除了行业的默契，最主要还是相对于净地而言，城改地存在各种各样的门槛：需要拆迁补偿、过渡费补偿，同时还要进行土地整理、安置房建设。在这一系列的巨额投入过后，才会配置相应的开发用地用于补偿前期的投资。一般一个此类项目，平均耗时要八年以上，这个过程中还面临着各种不确定的复杂问题和巨大的投资风险。这些问题和风险，近几年的拆迁报道大家也都看到了。
如果是在别的开发企业早已进场的情况下，再去竞拍城改地，除了需要面临上述的遗留风险外，还需要面临整个行业、市场对其的谴责甚至惩罚。这一点，从2016年到2017年的K2系列事件可见一斑。
无论当时是不知情还是故意使然，K2地产都因参与郑州城改地块竞拍，扰乱了郑州土拍市场，被冠以“野蛮人”“搅局者”的称号，备受地产人诟病。更有报道称，当时K2不仅被劝退、没收保证金，还被纳入了黑名单、不得参加郑州土地公开出让交易活动。这，倒是有点偷鸡不成蚀把米的味道。
所以说，城改地，就像是一块被别人花了功夫时间做成的奶酪一样，不是你的，千万不要妄动。
三
既然说到了土拍，小编不免就扒拉了下7月份要拍出的剩余地块的情况，来跟大家梳理梳理。据了解，7月份还有2场土拍，分别是：
7月17日：郑上出〔2020〕05号（网）、郑政经开出〔2020〕17号（网）、郑政经开出〔2020〕18号（网）
7月29日：郑政高出〔2020〕10号（网）、郑政出〔2020〕25号（网）、郑政出〔2020〕26号（网）、郑政出〔2020〕27号（网）、郑政出〔2020〕28号（网）
这两场土拍，7月17日的地块是储备用地，也就是我们说的净地，7月29日的土拍全部是城改地。
前面科普了那么多，不置可否的是，作为净地的郑上出〔2020〕05号（网）、郑政经开出〔2020〕17号（网）、郑政经开出〔2020〕18号（网）这三块地，势必像23号地一样，将成为开发企业和媒体人关注的重点。毕竟它们可是稀缺资源、凤毛麟角的存在，当然会引人蜂拥而至。7月下半场的土拍重点，全在这3宗地了，且拭目以待三者的表现吧。
至于以鸿宝片区郑政出〔2020〕25号（网）、常西湖片区郑政出〔2020〕26号（网）为代表的5宗城改地，纵然位置再好，土地条件再优越，估计依然会似今日的土拍般鲜有人关注，毕竟谁也不想成为第二个K2地产，更不想因为道德的谴责让自己在郑州这片热土上无法立足。
不过作为媒体，我们还是会一如既往，关注每一块土地的流向，关注这块土地上开发企业努力打造的产品，关注中原人居品质的提升。
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