没有最低，只有更低。这家宇宙级房企，我们根本无法预料它的底线在哪？毕竟，时常都会有85折、66折之类的刷屏。
01
6月30日，常西湖片区的千亩大盘恒大林溪郡，经过85折、外国语学区、13988元/㎡起之类的宣传，强力造势后开盘。
最终，流露出的成绩是约12亿。也有数据显示推出1124套房子，去化493套。
可见，前期讨论热度，并没转化成销售。
同时也证明了，购房唯价值论。基础条件不行，靠吹不能让客户买单。
但是今天的重点，并不是项目，而是该项目调整了销售政策。
它来了，它来了，它带着更大“诚意”走来了。
虽然没有丝毫意外，但惊讶的是比预想早了许多，此次调整距离首次开盘仅10天。
这句“机惠难得”在我看来，更像一种讽刺，甚至是和对10天买房业主的侮辱。
我们先看看，首次开盘计价方式：13988元/㎡起，85折，然后就是一些常规销售套路，俗称普惠，大家都能享受的。
然后新政策是这样的：86折特大优惠+4重好礼
一重礼
通过恒房通推荐成交者，可享受额外97折购房优惠
二重礼
网上购房2000元可抵2万
三重礼
分期付款 首期13万起
四重礼
免收3年物业费
不得不说，恒大真是良心，为后期业主操碎了心，连物业费都考虑到了。
02
以下内容，皆为推演，如有雷同纯属巧合。毕竟，文字游戏开发商玩的更溜。
我们先来算算这一波折扣，后浪比前浪“赚了”多少钱，反而言之就是前浪10天“亏了”多少钱？
通过字面理解，能做出以下推演，仅供参考，具体以恒大实际情况为准。
推演之前，首先，必须设定一个大前提：首次开盘和平销的普惠政策是一样的。
基于这个大前提，我们以96㎡户型为例，取开盘成交中位价14500元/㎡，总房款约1392000元。
那么，相同的房子现在售价是多少了？
恒大林溪郡首开是85折，现在是86折，所以我们可得新的成交价约141万。
一重好礼，97折之后。总房款为141万*0.97=136.77万。
二重好礼，网上购房2000元可抵2万。136.77万+0.2万-2万=134.97万
三重好礼，首付分期。这是政策严令禁止的，不过我一直认为这是刚需购房者的好政策，所以也要感谢恒大，给了像我们等贫民买房安家的希望。
四重好礼，免3年物业费。
恒大林溪郡的高层物业费标准约2.6元/㎡，所以这套96㎡的房子三年物业费是：96*2.6*12*3=8985.6元
同一套房子，新销售政策，折合下来，实际成交价约为134万，相比首次开盘省了约5.2万。
洋房，就不列过程了。
一套130㎡的标准层，以单价约20000元/㎡计算，新政策相比较首次开盘，优惠了约7.5万.
以上数据，以及计算方式，仅供参考。
至于恒大所表现的“诚意”也可能只是个别房源，也可能是它在玩文字游戏。
一切以开发商实际情况为准，毕竟宇宙级开发商拥有该文字游戏的解释权。
当然，前期业主也可以带着自己成交价，去售楼部找职业顾问重新计算一下。
如果误差，欢迎讨论。
但我想说的是，新政策成交价，比10天前首开低了这么。那么首次购房的业主真有点冤大头了，毕竟再等10天，就能省5万块。
为了快速销售，是不是吃相有点太难看！
当然，这也是过去几年，其一贯的操盘思路。前期业主，一般都是享受“价格标杆”的特殊待遇，后来的邻居，一波接一波的比前辈实惠。
比如当年：
恒大城，入市是火爆全郑州，曾一度超过17000元/㎡，然后之后的两三年里，各种销售策略层出不穷，价格如同下山一般，虽然高低起伏，但总体形式是一泻千里，如今成交价被按在14200元/㎡左右。
恒大悦龙台，销售价一度超过32000元/㎡，特惠房源来到25000左右，据说还有更低的成交价。
遇到问题，聪明的人总能使用对的办法。面对销售困局，恒大用了最最接的方式，那就是促销，用价格击溃客户。
各家自扫门前雪，哪管别人堂前燕。恒大每次促销，背后都是前期业主用“信任”筑起的空间，但是最终收获的可能是一地鸡毛。
03
至于项目，还是说说的。
关于地段，提取周边几个核心节点，看看实况。
与四大中心的直线距离约2.6km，驾车最短路线需要3.6km；与西四环的直线距离约1.5km。
从这组数据，大概可以判定。该项目基本被排除常西湖核心区，说是主城区就更牵强了!
去往恒大林溪郡项目的道路崎岖不平，很多硬化路面早已破败。
所以三年后入住新房时，周边能否通公交还是一个未知数，不知道那时候恒大会不会给业主配车。
与常庄水库直线距离约965m；与郑西客运专线直线距离598m。
这组数据充分告诉我们，恒大林溪郡与高铁的亲密度远比常庄水库要高。何况常庄水库的水位是动态的，所以奢求在家能看到它的水面，估计是不太现实。
关于装修，对于质量这里就不多做评价了，毕竟装修也不是恒大的强项。
2020年了，堂堂宇宙级房企做的改善盘，入户门用一把这样的锁，多少有点寒酸。
关于性价比：该项目首开，高层实际成交价普遍高于14500元/㎡，洋房高于20000元/㎡，这个价格也为后来打折做了铺垫。
此外，恒大林溪郡多数户型都是南北双阳台，并且是全封闭的，并不是好心，可能单纯是为了多卖一个阳台的钱，因为封起来就可以算面积了。
所以这一点上，性价比大打折扣！也为后来降价，预留了空间。
关于双外国语学区的名头，郑州带有外国语名号的几所学校，整体教学质量确实不错。但他们大部分都属于集团办学，师资力量和管理经验都比较丰富。
但是恒大林溪郡配建的这两所外国语学校，暂时并没有公开资料表明，与当下较有名望的几个外国语教育集团有关联。
除了公办这一项外，大致可以理解，它就是扯了一张虎皮而已，对于教学质量持怀疑态度。
成为恒大的业主，真的需要一颗强大心脏，不仅要面对质量的不稳定，还要承受飘忽不定的价格。
所以，它家的房子，还能买吗？
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