网友留言：“郑州正在火速发展中，想咨询一下关于荥阳何时划为郑州的行政区？目前已经准备到什么进度了呢？”

郑州市官方回应：“2016年，国家发改委下发文件，明确支持郑州建设国家中心城市。近几年来，市委、市政府十分重视我市的行政区划调整工作，并成立了相应机构负责该项工作的推进。由于行政区划调整工作涉及国家基层政权的组织结构调整，有着严格的要求和审批程序。 目前我市的撤县、市设立市辖区的区划调整工作正在积极进行中”。

【1】南龙湖划区

虽然荥阳的网友很积极，但很遗憾，说到郑州的撤市划区，第一顺位一定是“南龙湖地区”。我们来梳理一下郑州的发展态势：

1949年-2000年，全力发展老城区；

2001年-2013年，划新区，成立郑东新区，鼓劲向东，大力发展东区。

2013年-2023年，设立航空港区，全力发展航空港区。

2020年-未来，到底发展哪里？

来看一下郑州三大新区的结构。

可以看出，郑州整体发展是顺时针方向。如果把大郑州看做一个正方形，目前只剩西南角这一个“南龙湖”方位还未发展。

这么多年，南龙湖全靠自身的力量发展，成为郑州商品房成交量最大的片区。正所谓自助者天助，目前其他三大片区已经发展相对成熟，规划基本完成后，郑州市势必会将更多的财力和物力投到南龙湖地区。

所以，郑州如果划区，南龙湖必须第一顺位。

第一，从城区合理布局看，南龙湖必须第一顺位；

第二，从组团发展顺序看，南龙湖必须第一顺位；

第三，从居住密度和成熟度上看，南龙湖必须第一顺位；

第四，从和主城区的连接度上看，南龙湖必须第一顺位。

如下图：

图：南龙湖所在第三象限发展态势图

同时，我们看郑州其他方向的发展，向东——白沙价格已经1.2、绿博的发展一言难尽；向西——城市中心在东边，住在西边每日通勤时间跨越郑州市；向北——黄河天堑阻挡发展未来；向南——刚需客户的最好选择，通勤时间比较近，有地铁、有商业。

如果郑州像东区和港区一样单独划区，那下一个一定是南龙湖，如果郑州大面积撤市划区，那南龙湖必须是第一个。

【2】核心区

图：第三象限

来看一组数据，2015年-2020年五年间，郑州市新增的特色小镇数量85%集中在郑州西南地区的巩义和新密，因为郑州的北部、东部和南部均为平原，只有西部和西南部为适合旅游度假的山区地带。

和东区的商务和文旅，港区的航空相比，未来第三象限的定位一定是度假旅游。而东北部的南龙湖地区就是它的核心区。

这个核心区其实就是由南龙湖、郭店、孟庄、薛店组成的郑州第4城（第一老城，第二东区，第三航空港），即南龙湖PLUS。

区域布局上看，核心区位于老城区和新郑市之间，通过南北四条交通大动脉连接（大学路、107、新郑快速和中华路），向南抵达南水北调河。

周边环境看，南龙湖地区北部的主城区为已发展成熟地区，东部的北港地区亦已为发展成熟地区，南部的新郑市更是成熟城区，而只有南龙湖地区为待发展地区。

所以，南龙湖地区太需要一个“大的政策支持”了。

【3】中心点

楼八是说房地产的。

根据郑州官方回应划区的进度看，在1-2年内划区几乎已经是板上钉钉的事了，而排在郑州划区第一顺位的南龙湖，未来的潜力可想而知，而如何考虑置业逻辑就要尽快思考了。

目前，从市区通往南龙湖一共有2条路：郑新快速路和中华路。

郑新快速路从CBD出发，沿着中州大道一路到达南龙湖，这条道路是整个南龙湖商务、经济、人文、产业以及生活的主线。

中华路从东三环出发，沿着东三环和中华路一路到达南龙湖，这条道路是南龙湖的产业线和交通线。

其实，郑新快速路和中华路对于南龙湖的意义就相当于中州大道和东三环对于郑州老城区的意义。

如下图：

图：南龙湖地区主要经度交通线

所以，郑新快速路仍是南龙湖置业的重要南北动线，因为这是一条生活线，沿路分布了南龙湖的二大商业：锦艺城和华南城。同时，还有主要教育、医疗等配套也分布在沿线。

再来看维度方面的道路。

图：南龙湖地区的主要交通点

以前我说过，未来南龙湖通往北港太湖路的G107就是南龙湖的长安大街。目前，南龙湖置业的中心点在“新郑快速路和双湖大道”的交汇处（上图1的位置）。但双湖大道向东的局限性决定了其未来只能作为“交通线”存在，同样，中华路也是如此。

而未来10年，南龙湖的置业点将向南移动一个维度，即到达“G107（长安大街）和新郑快速路”的交汇处（上图2的位置）。

这里将是南龙湖地区下一个10年的新风口。

【4】香蔓郡

继续看这个点的微观图分析。

这个点（郑新快速路和长安大街）的西北方向是南龙湖的老城区，东北方向是华南城，而东南和西南二个方向的中部规划的是2个公园，所以，这个点南部沿着郑新快速路二侧是未来南龙湖地区最佳的居住区。

如下图：

图：南龙湖地区核心置业点

这个点就是康桥香蔓郡，占地规模近千亩，康桥在南龙湖继林溪湾、那云溪等盘之后，又在区域最好的位置布局了一个大盘。

上图：康桥香蔓郡实景图

项目总占地近千亩，一期占地186亩，容积率1.99，总建筑面积约32万㎡，规划29栋住宅（高层19栋，洋房10栋），共2366户，主力户型为89㎡-135㎡，配套1栋幼儿园和2栋物业用房。

结语：

我们可能总觉得一个陌生的地区发展会很慢，但有一种情况例外，那就是政策刺激。郑汴一体化，不到5年，几十公里外的白绿就是一片建设海洋，一个航空港，不到5年，双鹤湖就是一座超现代化城市。

下一个，南龙湖。

南龙湖所在的三象限，相比第一象限的东区和第四象限的港区还有一个很大的优势就是：围合+填充。发展东区，东边是没有接应的，直到开封。发展港区，同样如此。而南龙湖则不同，除了西部自然山区外，南部的新郑城区和双鹤湖，东部的北港地区和T2机场，北部的老城区，这3个方位都是成熟的城区，这对于南龙湖的合围发展同样是极大利好。

（全文完）