雄踞马尼拉三大CBD中心的曼达卢永，还要低调多久？|cbd|卢永|曼达|菲律宾|马尼拉

投资要紧跟着城市的发展趋势，菲律宾马尼拉连续两年房价涨幅领跑全球，2020年更是涨幅高达22%！位居全球第一名，领先第二名6%！

不但如此，全球热门城市租金回报率排名中，马尼拉也是以8.98%的平均回报率位居全球第一名。

随着菲律宾马尼拉的房价大幅上涨，马尼拉第一大CBD-Makati和第二大CBD-BGC的房价已经接近饱和状态。越来越多的投资者将目光聚焦在马尼拉的中心和交通枢纽-曼达卢永。

在马尼拉，曼达卢永既没有Makati 商务区的风光，也没似奎松的地理面积那么大，似乎是一个低调的存在。

但事实上，曼达卢永不仅是马尼拉的几何中心，更是马尼拉重要的商业和金融区，这里商场和企业遍布，繁华程度不输Makati。

曼达卢永——马尼拉的“心脏”

区位价值

对于一个投资者来说，对一个区域最关心的莫过于区位价值。

曼达卢永位于马尼拉的中心位置，西临马尼拉市，东临帕西市，北临奎松市，南临马尼拉第一大CBD-Makati，也被称为马尼拉的交通枢纽。从CBD分布来看，曼达卢永紧邻三大CBD，可谓是马尼拉CBD的心脏。

这样的地理位置也决定了曼达卢永极高的便捷性，与此同时，房产的增值幅度也在增加。

MRT 3号线、EDSA大道穿过曼达卢永

提到交通，就不得不提马尼拉的生命线-MRT 3号线，MRT 3号线是马尼拉目前运行轨道中最重要的一条，六轨交汇轻松通行马尼拉。

MRT 3号线穿过曼达卢永东部，在MRT 3号线的13个站点中，有3个站位于曼达卢永，分别是Ortigas Station、Boni Station和Shaw Boulevard Station。由于曼达卢永的面积不大，所以轻轨站的辐射覆盖率极高。

同时EDSA大道也从曼达卢永穿过，EDSA大道全长23.8公里，连接了吕宋高速公路及Makati中央商务区、Ortigas Center等区域，极大程度的提升了曼达卢永的交通便捷性，加强了曼达卢永于其他区域的联系。

城市配套完善

在菲律宾，曼达卢永还被叫做“老虎城”，因为这里拥有众多购物中心和娱乐中心，似乎永远都能保持无限的活力。

商场众多也让这里成了菲律宾有名的“购物之都”，每年都有很多游客专门到曼达卢永感受疯狂的购物时光。

这里汇聚了全球第五大购物中心也是菲律宾第二大购物中心“SM MegaMall”、菲律宾老牌房地厂商Shang Properties经营的“Shangri-La Plaza”高档购物中心以及曼达卢永第一个购物中心“Forum Robinsons”等。

SM MegaMall

Shangri-La Plaza

除了这几个大型的购物中心，曼达卢永还遍布着众多中小型商场，比如EDSA Central以及和MRT-3相连的Starmall EDSA SHAW与SM Light Mall。

大型商业的进驻也吸引了越来越多追求时尚和生活乐趣的菲律宾年轻人向这里涌入，不断提升着区域的人气与消费水平。

在教育配套上，曼达卢永也毫不逊色，曼达卢永是菲律宾国父大学的所在地。此外，位于Ortigas的亚洲太平洋大学（University of Asia & the Pacific）离曼达卢永也比较近。

University of Asia & the Pacific

租赁需求旺盛

说到城市配套，不得不提的就是消费水平和薪资标准了。

从收入层面来看，曼达卢永的白领收入可以达到4000-5000元/月，具备较强的消费能力，也因此能够承担起较高的房租。

从消费层面来看，曼达卢永的日常消费水平和物价要远远低于三大CBD，相比于传统的Makati CBD和BGC CBD，曼达卢永的交通更为便利，租金价格更适合年轻人，久而久之，曼达卢永便成了CBD白领最喜爱的租住之地，租赁需求非常旺盛。

据全球房地产指南（Global Property Guide）的研究报告显示，在大马尼拉地区，租金排名最高的地区是Makati，紧随其后的就是Ortigas（Ortigas是曼达卢永东部的CBD）。

即便如此，曼达卢永的租赁需求还在与日俱增。菲律宾政府人口普查数据显示，2010年曼达卢永的人口数量大约是32.87万人，到2015年就增长至38.63万人，人口密度也提高到41,580人/ km，接近Makati的2倍。

曼达卢永的办公楼入住率95%，住宅入住率93.8%，为马尼拉空置率最低的区域，平均空置率仅为6.1%。

可见，对于大多数需要租房的上班族来说，交通比郊区便利，房租比中心商务区低的曼达卢永依然是首选的租房地。

知名开发商聚集曼达卢永

曼达卢永由于独一无二的黄金地理位置，多名知名开发商的目光聚集到曼达卢永，包括Ayala，SMDC，Robinsons，Mega World等菲律宾知名开发商均开始在曼达卢永大量建设项目，因此也极大推送了曼达卢永的房价增长。

在曼达卢永一条不过200米的街道，聚集了SMDC旗下Light Residences，Ayala旗下的Avida Tower Verge，Mega World旗下的Pioneer Woodland等项目，其中SMDC旗下Light 2 Residences项目，仅25平米户型市场售价就高达108万。

未来可期

曼达卢永的东部是马尼拉新CBD-Ortigas，这里拥有亚洲体量最大商场Mega Mall、百年集团Ayala商场、被称为贵妇中心的香格里拉广场购物中心等。

曼达卢永不仅雄踞马尼拉三大CBD中心，众多企业的总部也位居于此，比如著名的亚洲开发银行、菲律宾的跨国连锁餐饮企业Jollibee大厦和生力集团等，未来还将会有更多的国际企业进驻。

亚洲开发银行

生力集团

Jollibee大厦

国际知名房产投资分析公司仲量联行的报告也表示，曼达卢永与邻近的商业区相比，不仅交通便利，还有优于Makati的租金，因此，在未来具有很大的商业潜力。

同时，仲量联行也作出了一个预测，为了缓解马尼拉仅仅5％的紧张空置率，曼达卢永预计将在未来三年内为市场贡献约107,400平方米的办公和住宅空间。

曼达卢永最具投资价值的项目

马尼拉最火爆的盘莫过于曼达卢永的马尼拉CBD中心公寓了。

马尼拉CBD中心公寓位于曼达卢永的中心地段，500米即到两大轻轨站Shaw Boulevard站与Boni Avenve站，距离马尼拉新CBD Ortigas只有450米。

不但如此，马尼拉CBD中心公寓总价仅39万，是同区域项目的1/2。还是由菲律宾最知名开发商之一8990 Holding，Inc倾力打造。