大家好，我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。

如果在乌鲁木齐投资买房，你最看好哪个区域？

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最近很多购房者都私聊房一奇：在乌鲁木齐，如何进行投资型购房？

新区那么多，选哪里才靠谱？众多地标性建筑即将落地，究竟是一支潜力股还是割韭菜？

中心城区看起来已经饱和，房价似乎也已经到达了天花板，是否还有上涨的空间？

（新市区在建的丝路中心效果图）

这样的问题，房一奇几乎每天都能遇到。毕竟对于大多数家庭来说，房产的复购率极低。买房子也不是买手机或者买衣服，这次买的不合适下次就换一款。

无论是处于何种需求来购房的朋友，实际上都是带有一定的投资需求，谁都希望自己所购买的房产价值能够一路走高，再不济也要保值。

那么在乌鲁木齐的房产是否还具有投资的价值？如何进行投资型购房？我们今天来讨论一下这个问题。

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首先，乌鲁木齐的房产是否还具有投资的价值？

这个回答是肯定的。这份底气，基于乌鲁木齐发展的潜力与动能。

原因有三：第一，乌鲁木齐作为新疆的省会城市，近两年来吸引了大量地州上的朋友来乌鲁木齐发展。这一趋势反应在房地产市场上，便是地州上的朋友来乌鲁木齐购房、租房生活的需求。

（2019年乌鲁木齐1-4月乌鲁木齐购房群体分析图）

第二，乌鲁木齐的前景价值。

作为内联西北五省，外接中亚五国最大的省会城市之一，乌鲁木齐从地理位置来讲，正是亚洲的中心，而新疆则是“一带一路”规划中丝绸之路的经济带核心区，也是丝绸之路商贸物流和文化科教中心，同时还是丝绸之路向北向西的窗口。

我们可以很明显的看到乌鲁木齐这两年的变化：会展片区、高铁片区等新区蓬勃发展，老城区的旧改征程如火如荼，轨道交通一号线贯通南北，各大品牌开发商不断入驻，助力各个板块的发展......如此等等，都可以看到乌鲁木齐这座城市都在不断地注入新的发展动能。

第三，是乌鲁木齐自身房地产的发展潜力。乌鲁木齐的房地产还处于上升势头里面，而且还有板块轮动，结构化的机会。结合乌鲁木齐的地理位置、城市发展和房地产发展来看，房价持续看涨的概率非常大。

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那么在乌鲁木齐如何进行投资型购房？

从两个角度：这套房屋是否长期持有。

有的购房者，注重的是短期持有。即当前买入，待房价上涨后卖出。

这样的情况下，要充分考虑房产本身的市场流通性。即，在市场上是否能够卖出。

房一奇的一个朋友，前两年错过了小绿谷附近的一套学区房，当时价格7000元/㎡而今二手房均价已经到了14000元/㎡。当初朋友一念之间没有购入，闲聊时问起是否后悔？毕竟他两年的收入是没有70万的。不过朋友笑着说：不后悔，我挂牌到14000元/㎡，也得有人买才行啊。

这么一想也是，二手房的首付需30%，且目前周边的学区新盘均价大概在13500元/㎡。如果仅是学区单一支撑且户型不占优势，现阶段确实拼不过小户型总价低且首付只需20%的新房。

这也提示我们：投资型购房除了学区、商圈等等因素，优先要考虑的是市场流通性。盖房子是最容易的，也是最快的；但是消化房子，是需要周期的。如果没有人能够接盘，那么该房产再好也只能自己消化，无法达到投资获益的目的。

每一处房产都不一样，不过乌鲁木齐房市总结了一下目前在乌鲁木齐高市场流通性房产的共性，希望能给大家提供一些帮助：

特点

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该区域有较强的人口聚集能力

在老城区，这一情况在商圈附近表现的较为明显。例如友好板块、小西沟片区等，由于周边有大型的商业综合体和大量写字楼，提供了众多就业岗位，从而带动周边的购房、租房的需求。

在新区，主要是看周边是否有大型能够带动就业的项目，例如奥体中心、万达广场等等。此外，由于新区发展周期的问题，还需要考虑这一人口聚集能力的变现时间需要多久。

特点

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户型小

这一点是比较好理解的。在房屋交易中，小户型肯定是比大户型好出手，这是由购买力决定的。小户型一般总价更低一些，其价格也在大多数人都能够接受的范围内，因此出手的难度也更低。

特点

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品牌价值

可能初听品牌，很多人并不理解。房屋升值和品牌还有关系么？或许升值的关系不大，但是在品牌是房产保值非常有力的一道盾牌。

早年乌鲁木齐的房地产市场本地开发商居多，也出现了建筑质量不尽如人意、购房时的承诺不兑现、物业管理服务不佳的问题，甚至在二手房市场出现了听说是某本地开发商的房，就直接pass的情况。

品牌开发商的房，其价值绝对不在于名气大，广告打得好。而是在于项目交付时承诺兑现度较高、项目内部景观、园林设计较为美观，宜居度较高，物业管理服务人性化，社区整体的维护较好，老化度低。这都是隐性的房产保值点。

（某品牌开发商全国项目布局图 图源：搜房网）

品牌开发商的保障度与安全感也皆来于此，毕竟品牌开发商在某一地区都不会只有一个项目，而放眼全国大多都是几十个项目同时在售，可谓是牵一发而动全身。

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对于重视长期持有的人来说，该套房子更侧重于出租收取租金。

对于该类房产，除了重视市场流通性之外，我们要重视其租售比。

租售比是指房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，比值越高，说明房价中的投资需求越大。

近两年来，乌鲁木齐的租金收益率一直都位于全国前列，很多房产的租金基本上都是可以抵去80%左右的月供，因此不少投资客也会选择以租养贷，从而不断积蓄资金实力。

我们也总结了一下乌鲁木齐目前租金收益率较高的房屋共性：

1、市场流通性较高

好卖的房子，大多也是不愁租的。这一点无需赘述。

2、靠近主城区且生活便利

买房与租房的动因并不相同，大多数人租房更多考量的是生活、工作的便利度。这时候更加重视的就是离自己工作的地点有多远，周边的生活配套是否完善等等。

打算以租养贷的购房者，在选择房产需要有一份同理心：如果你是租客，你是否会租这套房？

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此外，对于一些投资客，房一奇还想说：慎入公寓！

如果是打算购入一整层做酒店公寓，那倒还可以考虑。不过如果是自住或出租，需要注意目前乌鲁木齐的公寓为商业性质，且首付款为50%，贷款最长年限为10年。对比下来，性价比并不如住宅，篇幅有限，要是感兴趣的朋友也可以文末留言交流。

我是房一奇，一个颜值不够但情怀十足的地产人，如果您有买房方面的疑问可以添加微信（13201327617）进行免费的咨询了解。

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