2019年底，西安市雁塔区张贴《关于青龙寺组团棚户区改造项目房屋征收的通告》，青龙寺周边四村（铁炉庙一村、二村、观音庙村与王家村)，正式迈入拆迁节奏。

由于本次拆迁改造紧挨着历史底蕴深厚、开发潜力巨大的隋唐文化遗址区，拆迁后，到底怎么改，如何改才能让乐游原胜景重现，等等未知都萦绕在关心青龙寺周边地区改造的人们心里。

近日，一组青龙寺组团棚户区改造后效果图由官方曝光后，总算是让我们能先睹为快。

只是从效果图看，未来预期改造的模样似乎为我们带来了更多疑惑。

乐游原遗址公园 图：新华网

“大雁塔+小寨”？

7月11日，青龙寺周边四村改造项目的官方管理部门，雁塔区城中村（棚户区）改造事务中心、大雁塔街道办事处及青龙寺组团棚户区改造项目指挥部，联合项目开发商陕西保利房地产开发有限公司、陕西成长地产控股集团有限公司与铁炉庙一村村委会、铁炉庙二村村委会、王家村村委会、观音庙村村委会，共同举办了一场以留住城市记忆为主题的青龙寺组团棚户区改造主题摄影展赛。

在活动现场，青龙寺组团棚户区改造后效果图和青龙寺组团棚户区改造区域图，通过媒体渠道对外释放。

先说青龙寺组团棚户区改造后效果图。

青龙寺组团棚户区改造后效果图 图：西安新闻网

从效果图上可以看到，未来在西影路和雁翔路十字位置西北角，将建起一座现代化的超高建筑物，预估会在200～300米左右。

放大看，在紧邻西影路的区域或将建设大型购物广场。

而在西影路和雁翔路十字东北角和东南角，未来也将规划多栋高层建筑物，预计将连成写字楼群，形成雁塔区的中等规模CBD区域。

而将这些办公、购物场所以及青龙寺景区联通在一起的，可能是通过环形天桥的导流方式将其串联。

最终呈现出来的效果更像是“大雁塔+小寨”的组合。

根据历年来，雁塔区对外公布《雁塔区2017年重点项目计划暨任务分解表》、《雁塔区2018年重点项目计划暨任务分解表》中。

青龙寺组团改造计划总占地约882.62亩，总建筑面积约249.51万㎡，商业建筑总面积41万㎡，预期总投资110亿元。

总体来看，整片区域所拆迁面积大，如果根据效果图所示，在引入央企保利集团之后，无疑将加大了该区域的投资力度，和开发实力。

只是在抛却住宅项目以外，将乐游原上、青龙寺旁这块“黄金地块”以超高层+商业综合体+写字楼的开发模式，真的是大众想看到的吗？

青龙寺组团棚户区改造区域 图：西安新闻网

商圈打造，雁塔区多年来的夙愿

乐游原地势高耸，登原远眺，四望宽敞，它与南面的曲江池和西南的大雁塔相距不远，眺望如在近前，景色十分宜人，原上有青龙寺遗址、唐升平阁等历史古迹，拥有天然的文旅开发价值。

在西安市的规划中，《乐游塬公园综合改造详细规划》和《西安城市总体规划（2008年—2020年）2017年修改》均为乐游原青龙寺区域定下足够高的发展框架。

目前，从1973年青龙寺遗址的挖掘到2012年乐游原遗址公园一期的建成，该地区已经建成西南部的隋唐青龙寺遗址保护区、南部的青龙寺寺庙区及遗址保护中心、北部的乐游原历史文化体验区、中部的古原楼青龙寺博物馆等历史文化景区。

多年来，丰富的旅游资源加之周边优质的大学林立，对青龙寺区域来说，吸引力天生十足、人流量从来不愁，这些早已成为该区域理所当然的资源。

对于雁塔区来说，小寨商圈的成功和国家现在鼓励消费经济、打造西安国际消费中心城市的目标，让雁塔区对于打造区域级城市商圈的目标极为热衷。

2018年，雁塔区发布了一份名为《西安市雁塔区商贸综合体五年发展规划白皮书》，除继续将小寨商圈打造为顶级资源磁力核以外，青龙寺商圈的建设赫然在列。

青龙寺在这份规划中，既属于4大商贸功能区之一的青龙寺-等驾坡商圈。

负责：承载高新区及曲江新区的资源对接，优化区域商业配套环境，深度挖掘市场消费需求，提升商贸业承载能力，打造区域级城市商圈，培育雁塔经济发展新动能。

又属于8大城市商业组团的青龙寺组团，依托青龙寺历史文化的底蕴与事件经济的效应，以旅游消费需求升级为基础，完成物理空间的创意延展，着重发展城市微旅游，在雁塔东部地区打造文化意识觉醒的创意旅游目的地。

而彼时未拆迁的四村同样在18个商业副中心之列，要求以雁塔路储备地块开发改造项目、青龙寺四村联合开发改造项目为核心打造创意旅游目的地。

而前几年由于拿地方陕西成长控股集团的实力不足，将青龙寺区域打造为商圈的想法，依旧只是停留在规划和招标层面。

但是从公开政务报道中可以看出，雁塔区对于打造青龙寺商圈的野性从未消减。

直到2019年时任雁塔区区长亲自带队前往广州考察，成功将青龙寺组团棚户区改造项目推荐给了保利集团。

至此，有了央企保利的加盟，搁置多年的青龙寺组团棚户区改造项目终于在年底成功启动。

而雁塔区打造青龙寺商圈的“宏伟企划”，也得以有了施展的空间。

商圈靠谱，超高层真的有必要吗？

如前文所述，青龙寺区域天生具有旅游吸引力和庞大的人流量，改造后的住宅区也将为该地区带来可观的固定客流，同时地铁3号线青龙寺站点的设置，为区域内的交通基建通上一条大动脉。

难怪雁塔区对青龙寺区域打造为商圈的想法，始终念念不忘。

只是，从效果图来看虽然雁塔区想让青龙寺商圈打造为“大雁塔+小寨”模式，只是大雁塔有了大悦城接手秦汉唐广场，大唐不夜城彻底改造成步行街之后，才让商业起死回生。

小寨也是在赛格一支独大之后才能化身为全国顶级商圈之一。

今年5月，雁塔区和保利成功签订了总投资60亿元的雁塔区保利青龙寺商业中心合作项目。

如今青龙寺有了央企保利的加盟，在商业方面无论是保利MALL或者保利广场都有足够的实力，有信心撑起青龙寺商圈的支柱。

而对于写字楼的和超高层的布局，则让大众有些迷惑雁塔区和保利的选择。

套用网友的迷糊来说：“超高建筑......是想让空海法师远眺家乡吗？”

本身在古迹身边建设高层建筑，就有诸多限制。别的不说，但从游客观赏角度，虽然寺内建筑理念、樱花等特色，让照片的表现形式大多为局部特写。

但无论从空中航拍，又或者走出地铁站远眺，超高层的存在总归过于夺目。

当然，在商言商，或许在雁塔区和保利的考虑之中，这可能是为了告知海内外游客在走出青龙寺之后还有商圈可以逛的亮眼地标吧。

从这个角度考虑，好像写字楼群的布局，也是为了增加商圈人气的传统做法。

只是，当青龙寺和超高层cbd出现在一张效果图之中，起码嬉皮自身看着实在感觉有点违和。

在曾经讨论青龙寺周边四村拆迁过后的改造方向时，我们曾给出了曲江模式、仿古复建、文旅+商业等三种设想。

当时在文旅+商业这一设想中，我们提出如何平衡古寺庙与现代化商圈之间的平衡，对雁塔区和开发商来说都是一个考验。

只是从这初次登场所呈现出来的效果来看，好像真的没有把握好这之间的平衡。

当然，如今考试尚未交卷，图纸总归还会改变，未来青龙寺周边区域将会改造成什么模样，仍旧有回旋的余地。

希望雁塔区和开发商能再次考虑如何平衡资本和文化之间的关系。

大众总归还是希望看到“驱车登古原”盛唐景象，在乐游原上重现。

经考古挖掘复原，原青龙寺大致和现在城区的位置