导语
对于凶宅的忌讳已经成为了一种民俗文化，不应简单地认定其为封建迷信，这种千百年传承下来的民俗文化，更像是一种感情和生活经验，已经潜移默化并深远持久地影响了中国人的内心。以日常生活的角度来看，凶宅虽然在物理性质上没有瑕疵，但在普通人的心理来看，人们购买房屋是为了住得平安、舒适，“凶宅”显然会影响人们的居住心理，也正是由于这一原因，使得房屋的价值在客观上受到了影响；而在民法领域，这样的民俗文化可以视作为公序良俗，而维护公序良俗正是民法的一大基本原则。
一、凶宅典型案例
2014年4月份，原告李某一、李某二、商某通过店员介绍在被告某物业公司，看中被告时某一、时某二的房屋，面积63平方米。当时房屋挂牌为90万元。原告事先说明购买房屋作为结婚用房，被告随即承诺房屋为正常房屋，不存在不利于结婚事项。双方经过协商确认交易价格为84万元。原告支付定金2万元，押金1万元，此两项为现金，购房款41万元，此款项双方约定通过贷款方式偿还。原告办理房屋过户花费相关费用33493.2元，原告向某物业公司支付中介费17400元。原告在同年6月准备装修时，通过与邻居交谈中得知在2013年8月份一位50岁的老人惨死于该房。死亡后十多天邻居才发现，当时尸体高度腐烂，屋内狼藉不堪。后原告通过居委会、派出所确认此情况属实。得知此事后，原告多次找被告协商处理，但是被告却一直不配合，躲避原告。
在整个交易中，原告认为，被告交付房屋时故意隐瞒房屋的重大瑕疵，致使原告的合同目的无法实现。作为居间人的被告某物业公司，未尽到合格的调查义务，居间行为存在重大瑕疵，给原告造成重大损失。故原告起诉请求撤销原、被告之间签订的房屋买卖合同；要求被告返还原告购房款84万元、房屋过户费及各项税款24882.26元、公积金贷款担保费3984元、评估费4050元、电费577元，并按房款的10%赔偿违约金84000元；要求被告某物业公司返还原告中介费17400元，并按房款的1%赔偿违约金8400元；诉讼费由被告承担。
二、凶宅合同纠纷要点
首先，凶宅买卖合同纠纷出现的要点是房屋本身，如上述案例的第一个争议焦点就是该房屋究竟是否为凶宅，原告坚持认为其早已说明该房将用于婚庆，被告却未曾告知自己房屋内死过人，因而该房屋是凶宅，不适宜作为婚房。被告则辩称，房屋中过世的老人系正常死亡，原告所述的非正常死亡及凶宅的说法属于封建迷信，不应得到法院支持。笔者认为，凶宅的界定不能随意扩张，应该遵循严格的标准。只有发生在房屋内的非正常死亡事件才能凶宅概念的界定产生影响，而且也要考虑时间与空间因素，把非现场死亡的与时间久远的排除在外，例如，实践判例表明，法官并未把自杀坠楼经过的标的房屋认定为凶宅。
另一方面，凶宅买卖合同纠纷的产生还与人们的忌讳心理相关，影响凶宅的认定是人们的忌讳心理与房屋的市场价值，其中人们的忌讳心理来源于民俗，忌讳死亡向往生命是人之常情，其与迷信不同，凶宅会给人们带来心理压力，影响买受人的正常生活习惯。
综上所述，如果买受人认为买到了凶宅，想要去法院起诉出售人，应当把握好前述两点关键因素，确认自己所购房屋为法律上所认可的凶宅，不至于浪费自己的人力、物力、财力。
三、买受人的救济途径
忌讳凶宅是民间习俗和人们的正常心理，但“凶宅”的界定要有严格的标准，自然的生老病死不能包含在内，只有在限定时间内房屋内发生凶杀或者非正常死亡事件，才能认定标的房屋为凶宅。那么，当买受人真的买到凶宅时，应该如何处理？下文将给出答案。
1.以缔约过失责任维权
根据《合同法》的规定，涉及国家社会利益而受欺诈订立的合同，被欺诈人享有变更、撤销合同的权利，可以更好的保障被欺诈人的合法权益。因欺诈而成立的合同是由于行为人的欺诈行为使得相对人产生了错误，从而做出了不真实的意思表示。因此，欺诈有两种类型：一种是作为的方式，即捏造虚假事实；一种是不作为的方式，也就是故意隐瞒真实情况。前述案例中，被告就实施了作为方式，主动表示所受房屋没有不利于婚庆的因素。但是，消极不作为的欺诈就没有那么简单。
首先，单纯的沉默一般不构成欺诈，除非行为人有告知义务，从交易习惯层面上看，出卖人应该告知买受人关于房屋买卖合同签订、履行的重大信息，经过上文的分析，在中国人眼中，重大信息显然包括凶宅。由此，凶宅信息的告知与否会直接影响到是否签订合同，故凶宅信息属于交易习惯中的与交易有关的重要信息，出卖人保持沉默构成消极的欺诈。
因此，在凶宅买卖合同纠纷中，买受人因出卖人隐瞒或未告知凶宅信息而受欺诈时，可以主张撤销合同，并要求出卖人赔偿缔约费用以及失去购买其他房屋机会所受到的损失。以缔约过失责任救济“凶宅”买卖的买受人时，由于缔约过失责任的方式主要是损害赔偿，即赔偿信赖利益的损失，包括所受损害与所失利益，也可以称作是直接损失与间接损失。其中，所受损害包括缔约费用、准备履约费用以及交通费等等；所失利益主要指因此合同而丧失与他人订立合同的机会所受到的损失。
2.以违约责任维权
违约责任，即违反合同的民事责任，是指因合同当事人违反合同义务而应该承担的民事责任。凶宅买卖合同作为一类合同，若是可以利用违约救济方式去救济是最为便捷高效的。虽然凶宅买卖可以构成欺诈而主张撤销，但买受人必须在法定的期间内行使撤销权才能寻求缔约过失责任的救济。
《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任方式。”在凶宅买卖中就是出卖人违反了无瑕疵给付义务，此行为使合同目的无法实现，如前述案例。因此能适用于这种情况的可以有严格条件下的退货、减少价款或者赔偿损失。《合同法》第111条虽然未出现赔偿损失的字样，但是概括性“等违约责任”却可以把损害赔偿包含在内，损害赔偿责任不需要满足出卖人故意隐瞒瑕疵或者标的物缺少保证的品质等特别条件，买受人可以保留凶宅并要求出卖人赔偿凶宅的价值减损；也可以解除合同，返还凶宅并请求实际损失和可预期利益，包括中介费用、缴纳的税款等。
3.向房屋中介维权
现代的二手房交易市场规模很大，内容也很庞杂，普通人对于其中涉及的规范以及信息资源很难自己掌握，所以交易一般通过房地产中介完成。根据《合同法》第425条的规定，房屋中介负有如实告知义务，而房屋中介的告知义务与出卖人告知义务最大的区别在于告知范围的不同于承担的责任不同，房屋中介所掌握的信息除了一些专业的程序信息，其他一般都是根据出卖人的陈述与证明形成的。
如前所陈述，凶宅信息关系到交易成立与否，是应该主动进行披露的重要事项，那么房屋中介若是没有披露会产生什么样的法律效果呢？当房屋中介与出卖人都知情时，房屋中介对于凶宅信息的故意隐瞒既违反了其作为居间人的告知义务，又构成了第三人欺诈行为。在理论与司法实践中，对于当事人知情的第三人欺诈，等同于当事人的欺诈，产生同样的后果。因此，从第三人欺诈角度来看，出卖人与房屋中介一起为了使买受人与出卖人订立合同，隐瞒真相造成买受人信赖利益损失，需要承担同一法定的缔约过失责任，对内双方按照自己的过错等因素承担按份责任，对外也就是对买受人，双方都应该负有清偿全部责任的义务。
综上所述，在“凶宅”买卖纠纷中，就买受人与出卖人之间的关系而言，买受人可以有两种救济途径：
一是追究出卖人缔约过失责任，即可以在法定期间内主张撤销合同并赔偿损失；
二是在法定期间经过没有主张撤销合同时追究出卖人的违约责任，即可以请求减价或者退房并要求赔偿。
此外，如果房屋中介构成欺诈，应当依据《合同法》第四百二十五条规定，并与出卖人承担连带责任。
作者：刘非凡
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