逐鹿中京、王者之争！城北四盘规划指标数据解读|华府|容积率|绿化率|绿地率|金科

石市长曾在两会中说过：“老城是枣庄的根，我们不能忘记，市里也会一如既往的大力支持市中发展”。

如果说老城是枣庄的根，那么毫无疑问坐拥中兴公司的北部便是枣庄的发源地了。“北部城区基础设施破旧急需改造，特别是典型的北山片区问题，那里住的是曾为枣庄经济发展做出过突出贡献的老工人，不能再拖下去了。”石市长的殷殷重托正是对老城未来发展的期待与支持！

18年三角花园东南片区棚改、19年中旬前岭片区启动、今年停滞九年之久的后陈湖项目重新启动、沙河子片区即将启动、新学道和希尔顿酒店相继签约、万达广场吾悦广场前来洽商.........

市中真的要换发青春，随着中兴大道的开通北部城区的发展更是引人注目。而作为老城的发源地北部各楼盘肩负着振兴北部，提升北部矿区居住品质的大任！

那么谁能在北部城区的发展中独领风骚？目前看北部城区有四个在建项目：三角花园金科地产、中原御府花园、长泰西沙左岸、中汇汇鑫华府。

今天我们就对这四个楼盘进行规划建设指标技术性解读，容积率、建筑密度、绿化率等指标与居住品质息息相关，谁在规划指标上更占优势？

01金科集美星辰

三角花园枣庄曾经的商贸中心，大观园、人民公园、老客运总站承载着一代代人的流金岁月。情怀能否值万金？显然不能，随着城市西进战略的实施，东北方向鲜有利好呈现，即便是金科地产全国十强入驻三角花园片区也未能带来热度。

4月25日晚匆忙开盘，据说约两位数的成交量惨淡收场。那么金科在老城水土不服问题出在哪里呢？这里就再不探讨了，今天仅对金科地块进行规划建设指标数据解读......

根据规划建筑公示：

地块一：容积率3.499、建筑密度21%、绿地率30%、总户数1019（3.2人/户）、人均绿地4平方。地块二：容积率2.999、建筑密度18%、绿地率30%、总户数1132（3.2人/户）、人均绿地4平方。地块三：容积率2.699、建筑密度21%、绿地率30.1%、总户数1290（3.2人/户）、人均绿地4平方。

我们对容积率、建筑密度、绿化率做一下简单的普及：

容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。比如说，在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2；如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3。

建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。

绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

正常情况下容积率越低、建筑密度越低、绿地率越高，那么居住品质相对就越高，现实规划中很难兼得。

这三块地较为分散，分别被人民公园、回民小学分割，那么金科三个地块容积率约在2.7-3.5之间，建筑密度18%、21%不等，绿化率均30%，到底在枣庄是什么水平呢？

我们接着往下对比：

02中原御府花园

在老城要论起口碑，中原地产要算一各，作为枣庄老牌开发商也是为数不多在做口碑的房企！中原君府城、东湖阳光、西湖阳光依然保持着片区高价位，二手房保值性极佳，这也与中原物业良好的口碑形象息息相关！

自去年拿下城北金属公司地块，该地块较为方正，是否能带来超越以往的作品？我们且看这个项目的规划指标：

根据规划建筑公示：容积率1.99、建筑密度17.2%、绿地率38%、总户数936（3.2人/户）、人均绿地10平方。

容积率不足2.0，目前在市中、薛城、滕州的楼盘项目极为少见，目前仅是南部的誉德华府三期容积率为1.8，市场其主流容积率在2.2-2.6之间。（市中碧桂园约2.4容积率、恒大约为2.7容积率）

且建筑密度及绿化率都对金科地产形成碾压性的优势，那么对其他楼盘呢？往下看：

03长泰西沙左岸

聊起西沙左岸不得不说对面的塞纳斯城，这个11年启动的辛庄棚改项目用了近十年时间至今依然没有完善。业主与开发商（闽峰置业）的拉锯战也是龙山街道重要的维稳对象，这就是我们为什么说棚改项目尽量选择国企的原因了：例如中安、中汇的楼盘较为稳妥。

因为西沙左岸地块同属当时辛庄棚改的一部分，地产圈传言该项目为济宁长泰集团与塞纳斯城开发商合作开发，相信以长泰集团的实力必能给业主带来超越塞纳斯城的作品！

该地块呈三角地形，但又毗邻西沙水岸，区域风水上优劣势不在评论了，毕竟不是我们的专业。

根据规划建筑公示：容积率2.68、建筑密度24.06%、绿地率35.6%、总户数1007（3.2人/户）、人均绿地6平方。

目前看该指标优于三角花园金科低于中原御府花园，但还是以大高层为主，没办法近2.7的容积率已经决定了。

04中汇汇鑫华府

该盘为中汇集团操刀的棚改项目，约240余亩，涉及体量近40万方，规模和三角花园东南片区（金科地块）差不多。由于希望嘉园、辛庄小区等并未拆迁，因此该项目地块较为分散。

根据规划建筑公示：

A区：容积率2.384、建筑密度23.66%、绿地率35.4%、总户数1586（3.2人/户）、人均绿地8平方。以27层为主 B区：容积率1.136、建筑密度30.6%、绿地率30.4%、由于该地块仅2196平方约三亩地，皆是商住一体住宅，不在讨论该地块。 C区：容积率1.754、建筑密度24.9%、绿地率31.8%、总户数348（3.2人/户）、人均绿地13平方。 D区：容积率2.42、建筑密度28.5%、绿地率25.2%、总户数186（3.2人/户）、人均绿地1平方。

综上数据可以看出，虽然C区数据体现容积率和人均绿地指标都占优，是其因为该区有幼儿园的规划所致：大面积的活动场地及总层高仅为三层。反而住宅区并不占优。

因此我们认为A区综合指标价值较高！

总结

综上所述：

从容积率看：中原御府花园2.0、汇鑫华府2.384、西沙左岸2.68、金科集美星辰2.699-3.499.

因为容积率是决定小区人口密度的重要指标，容积率越低意味着该小区人口密度越低。由此看中原御府花园的容积率已经明显优于其他三个楼盘，在市中新建楼盘也是绝无仅有的（城南誉德华府三期容积率1.8除外）。

金科的约2.7-3.5的容积率即便放在全市来看也极为罕见，大多以31层的大高层为主。人口密度不言而喻了！

从建筑密度看：中原御府花园17.2%、金科三个地块18%-21%、西沙左岸24.06%、汇鑫华府23.66%-30.6%。

建筑密度是宜居小区的重要指标，通常比率越小居住环境越好。由此看中原御府花园该指标同样优秀。

从绿地率看：中原御府花园38%、西沙左岸35.6%、汇鑫华府35.4%、金科集美星辰30%。人均绿地：汇鑫华府C区人均13平方、中原御府花园10平方、西沙左岸6平方、金科4平方。

绿地率是衡量小区居住品质的重要指标，国《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）明确规定：新区建设的绿地率不应低于30%;旧区改建的不宜低于25%。

目前枣庄主流楼盘的绿地率为35%左右。以上数据可以看出金科集美星辰的指标严重落后于其他楼盘。但是指标归指标，从金科的售楼处即可看出其园林设计出类拔萃的功底。品牌实力也不容小觑！