2019年，国家继续坚持“房住不炒”的定位，抑制非理性需求，房地产行业销售增速整体放缓。2020年初，新冠肺炎疫情爆发，给房地产销售带来较大影响，房地产企业运营能力更加受到市场关注。本文梳理了50家上市房企2019年末存货周转率和总资产周转率指标，以此来分析企业运营效率水平。

榜单说明：

1、选取了50家总资产500亿元以上的在港及沪深上市开发企业为研究对象；

2、数据来源：wind；

3、指标说明：存货周转率=营业成本/平均存货，总资产周转率=营业收入/平均总资产。

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50家上市房企运营情况

存货均值超2000亿元

运营效率继续提升

图：2019年50家上市房企运营效率情况

数据来源：Wind，中指研究院综合整理

2019年，50家上市房企存货周转率均值为0.33，同比上升0.01个百分点；总资产周转率均值为0.22，同比上升0.01个百分点；存货均值为2135.84亿元，同比增长23.17%；总资产均值为4146.14亿元，同比增长20.25%。

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50家上市房企运营能力表现

企业分化态势加剧

运营效率水平微升

图：2019年50家上市房企总资产和总资产周转率均值情况

数据来源：Wind，中指研究院综合整理

注：阵营按照企业销售额划分

总资产周转率较上年微升，大型房企运营效率保持行业领先水平。3000亿以上企业、1000-3000亿企业、1000亿以下企业总资产均值分别为13867.31亿元、3376.05亿元、1537.39亿元，同比分别增长16.07%、36.35%、27.75%；总资产周转率均值分别为0.26、0.22、0.21，较上年微增。总结来看，阵营间与内部分化更加明显，大中型房企追求更加稳健有质量的发展，总资产规模稳定增长。

从总资产规模来看，总资产规模超过1000亿元的房企有44家，较2018年增加3家，分别为大悦城、滨江、建发。其中，总资产超过3000亿元的房企有20家，较2018年增加7家，包括首开、绿城、金地、金茂、阳光城、旭辉、金科等企业；总资产介于1000-3000亿元的房企有24家，较2018年减少4家；总资产小于1000亿元的房企有6家，较2018年减少3家。

图：2019年50家上市房企存货和存货周转率均值情况

数据来源：Wind，中指研究院综合整理

大型房企存货周转率处于行业较高水平。3000亿以上企业、1000-3000亿企业、1000亿以下企业存货均值分别为7457.54亿元、1732.84亿元、684.26亿元，同比分别增长20.94%、24.63%、27.84%，增速分别下降0.72、6.61、7.26个百分点；存货周转率均值分别为0.36、0.31、0.33，同比分别增长0.01、0.01、0.03个百分点。总结来看，行业优质资源进一步向大型房企聚拢，如碧桂园、万科、恒大的存货总额均超过8500亿元。此外，部分1000亿以下的房企运营效率表现突出，如龙光、佳兆业、时代中国、新力、禹洲、花样年等企业存货周转率均超过0.35。

从存货规模来看，存货总额超1000亿元的房企有27家，较2018年增加3家，分别为越秀、旭辉、蓝光发展。其中，存货超3000亿元的房企有10家，较2018年增加2家，分别为龙湖和招商；存货介于1000-3000亿元的房企有18家，较2018年增加1家；存货小于1000亿的房企有22家，较2018年减少3家。

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50家上市房企运营能力总结

规模化、标准化、集中化管控

有效提高运营效率

图：2019年50家上市房企存货周转率和总资产周转率情况

绿地、龙光、时代中国、碧桂园、新力等房企凭借稳健的运营管理模式，同时兼备了高存货周转率与高总资产周转率。如绿地持续提升研发创新技术，同时与华为、阿里、中兴等头部科技企业展开战略合作，科技赋能取得重大突破，通过搭建“绿色百科”产品体系，加强技术管控，大力推进产品标准化，稳步提高企业运营效率，总资产周转率和存货周转率分别为0.39和0.57，远高于行业平均水平；新力的运营周转效率也处于较高水平，总资产周转率和存货周转率分别大幅提升0.18、0.25个百分点至0.31、0.38，其通过“120天启动项目、180天达到预售标准”的高效率开发模式，优化了企业资金使用效率，运营效率卓见成效；碧桂园利用互联网和数字化技术打造平台运营，实现规模化和集中化管控，提高运营效率。

结语：

面对房地产市场震荡调整的背景下，上市房企通过加快企业运营周转提高资金利用效率。从50家上市房企运营效率来看，其整体保持稳定的增长趋势，部分成长型企业运营效率优势明显，处于行业领先水平。未来，房企还应继续强化运营管理能力，标准化、信息化、流程化项目开发信息系统，实现各运营阶段的均衡协同发展，提高整体资源周转效率。