近期股市牛气冲天，再次引发了"2020到底是炒股还是买房"的热议。

7月以来渐次公布的2020年上半年房企业绩排行，呈现着中国房企"冰火两重天"的市场生存现状。

不同于高周转的规模性房企，垂直中国人居高端市场的星河湾，却因各地项目的突出表现，形成了地产行业较为独特的业绩小气候——"星河湾现象"。

公开信息显示， 2020年上半年，星河湾在售项目业绩均领跑当地高端市场：广州星河湾半岛仅用半年时间就拿下广州市场一千万以上销售面积冠军；而西安星河湾更是强势夺得西安市场400㎡以上住宅面积、金额、套数"三冠王"；沈阳星河湾连续第6年蝉联200㎡以上的销量冠军；太原星河湾持续领冠城市300㎡住宅销售榜；2020年上半年青岛高端楼盘（面积≥200㎡）排名中，青岛星河湾销售面积位列第一，稳坐青岛高端项目前三宝座；上半年汕尾星河湾蝉联粤东200㎡以上大平层销售面积、金额、套数"三冠王"……

疫情形势以及高频高压楼市调控下，"星河湾现象"从侧面透露出，楼市大势从稳，高净值人群的置业逻辑回归买房初心，看涨的投资需求正让位于住得舒服的人居需求，品质人居的市场价值凸显。

01高净值人群置业更专业

对于品质人居的认知，每个人的答案都可能不一样，但在所有答案的背后，变的是不断分化的需求，不变的是对品质的要求。而高净值人群，又处于高端置业的金字塔顶尖。记者采访了近期星河湾成交的一些业主，发现他们既有符合一般购房者的特征，也有异于常人的置业习惯和偏好，能够深度洞见产品本质。

与一般购房者比，高净值人群置业先天具备三大优势：拥有着成功的事业经历、广阔的生活视野和丰富的置业经验。深度解码高净值人群背后的置业逻辑，能够指导地产行业的产品升级和生活方式服务体系建设，更为如何满足中国高净值人群高品质需求的优质高端住宅提供了思路。

高净值人群是与中国经济、房地产一同成长起来的一代，具有其他普通人群无法企及的生活视野和见识，对于优质的产品和服务阅历丰富。由于实力雄厚，高净值人群在置业实践上也积累了丰富的经验和教训，他们随房地产一同成长，对房子有着超乎常人的评判标准和理解深度，加之较为出众的学习能力，在产品识别、参数敏感性，以及开发商惯用的打造手法上，都有洞见本质的功夫。

（图注：高净值人群在财富管理上更注重长线投资。如家庭财富传承和子女教育、人居生活品质均位居高净值人群

复工以来，以星河湾为代表的高端优质不动产的火爆，恰恰是高净值人群"不走寻常路"的置业逻辑的直观反映。以"星河湾现象"代表的高端住宅品牌折射出的价值认同反而更能吸引高净值人群的青睐。这也说明，高净值客群选择高端房产，不仅是因为他们有资本能力，更是因为他们有判断产品优质与否的能力和眼光。

02"品质、圈层"成为优质不动产新的评价要素

在深刻洞见高净值人群置业选择考虑后，我们同步对"星河湾现象"进行了深层次的样本拆解。在当前楼市大势从稳总趋势下，塔尖圈层对于优质不动产有了新的评价体系。

首先，人居品质成为高端置业第一要素

在过去房价普涨的年代，高净值人群的置业多以投资目的为主，更看重价值弹性、升值空间，并且多为短线投资操作。而反观目前大势从稳下，楼市的价值空间格局更加明确，居住的功能属性"站到台前"，高净值人群在置业方面也更加看重长远投资效益，注重未来五年、十年甚至更久后的整个项目的人居环境、品质发展潜力。

从中国房地产70年的发展历史来看，不论是猛增的信贷、狂飚的地价、还是以地王为推手的"价格型"豪宅等都折射出：高端房地产市场乱象丛生，很多楼盘无法用常规的价值维度去衡量。而真正优质的不动产，凭靠的是产品本身要素。在房价回归理性的当下，房子本身的产品价值被重视，高净值客群对开发商的工艺、质量、功能性、服务都提出更高的要求。

2020年新冠疫情的爆发，对各产业的影响也开始初露端倪，这其中也包括重构高净值人群的置业逻辑。反映在产品品质方面，高净值客群对人居住宅的理想状态理解更深刻，对于户型面积、空间结构、建筑风格、园林景观、精装标准等硬件要求，以及社区软性服务的高标准等等，在居住品质升级有了明确的新要求。

（图注：环境资产已成为高净值人群置业选择的重要考量指标之一（图为高品质住宅上海星河湾））

真正优质的不动产，拥有不可复制的"环境资产"以及整体资产的传承功能，是可以经历几十年甚至几百年的艺术品。在当下，园林景致等生态环境，不再只是诗意情怀，更是占有稀缺资源，是高端房产的精粹所在。特别是现在大城市的基本政策是减少或不批准别墅（豪宅）用地，因此核心城市及地段具有"环境资产"的高端住宅将越来越稀缺。

可以说，对于塔尖人士而言，他们不缺住所，缺的是能打动他们的作品。

其次，房地产品牌开始走向高度细分

那么，究竟什么样的高端物业才能满足塔尖圈层置业的不二选择？从近期高净值客群的置业表现来看，塔尖圈层在高端物业品牌的选择上正在高度细分，之前选大，现在倾向选择更专业、更细分的房地产品牌。因此，基于产品品质高度背书的品牌信任度是这部分人群的置业首选，而星河湾从创立之初坚持打造高质量房产的品牌初心似乎更显纯粹。

一个企业品牌和产品品牌高度统一并且在高端产品上有持续作品和积累的物业品牌，其市场知名度和美誉度会转化为客户的忠诚度，并基于"口碑效应"促成老带新、同行购买等多频现象。

星河湾便是这样一家专注高端市场、服务高净值客群的纯粹的物业品牌，相比于秉持"没有规模就没有话语权"生存逻辑的多数房地产品牌，星河湾在业内一直是"特立独行"的存在：星河湾从第一个盘起就追求客户体验，全力打造全行业最高的品质标准，通过高标准、好工艺、严管理，充分释放要素能量，从市场、消费者、客户的角度，去倒逼产品、产业乃至整个行业应该有的发展。

在过去几年，星河湾一直稳占高端住宅的"C位"，洞悉高净值客群生活方式和需求的变化，持续深耕高端市场，表现出了惊人的持久力，尤其受到懂行专家的青睐。据星河湾半岛的成交客户统计显示，在众多业主中，从事房地产、建筑、建材行业的约占10％。他们的身份从上市地产企业的高管、大型建筑公司老板，到从事室内设计装修的上市企业老板……几乎覆盖了从原料商、施工方、地产开发商、装修商整条地产产业链。

如果说当下互联网思维强调在垂直领域做细分，那么，星河湾的产品思路则是对高端客户潜在需求深度细分。

03不动产社会价值标签及载体作用在放大

随着圈层的财富价值越来越显性化，"同质而居"的圈层要素也逐渐成为塔尖人群择邻以及衡量高端楼盘价值的重要依据。

对于处在塔尖圈层的人士来说，居所不仅仅是满足简单的居住需求，更是顶级圈层中一种身份的认可和体现。相关报告显示，高净值客群在购房上的一大共性：不论是北上广深等一线城市，还是下沉到武汉、长沙、太原等二三线甚至四五线城市，那些完全实现财富自由的城市精英群体，往往最为在意自己的身份标签。高端住宅客户的圈层大多构建于事业和行业基础上，与一般住宅相比，高端住宅带来的标签感和匹配社会地位的作用不可小觑，往往被视为鉴别是否为同类、同阶层的标识。这种高端住宅和社群的置业默契，恰恰是能满足高净值客群这种身份标签和自我身份认同的最佳载体。

圈层的高度和精度，不仅影响着人生的高度，还影响着财富的厚度，具有隐形的社交货币价值。斯坦福研究中心曾发表过一份调查报告，一个人赚的钱，12.5%来自知识，87.5%来自关系。可以看出，具有相似经济条件、事业高度、生活品位的人，在互相联系中形成共鸣，能够彼此通过优质资源整合，实现更大价值。

（图注：高净值人群在投资理财上，除去接受专业理财顾问建议外，社交圈子成为最可靠信息源。数据来源：2019

如果说楼盘是圈层的重要载体，真正让圈子形成并稳固的是人们趋同的价值取向和层次视野，而高端社区则是成功人士进入高端圈层的阶梯，能够推动和形成高端圈层的稳定交流。相较于国内大多数房产项目追求规模化效应，星河湾一直秉承"让生活向上生长"的价值哲学，通过理论研究、问卷调查等顶层设计，独立摸索打造出面向高净值人群身份价值彰显的文化圈层氛围。比如，打造了中国第一个社区生活方式研究与实践中心、中国第一个社区生活方式体验与传播平台"星河湾生活学院"；每年举办星河湾大会以及业主高度参与的社区文化活动、财富论坛活动；开创"李云迪生活家空间"，让业主子女跟着大师学音乐……可以说，在中国地产界，星河湾走出了一条极富美誉的"圈层探索之路"。

（图：国际著名钢琴家李云迪在星河湾第三届钢琴大赛上点评选手演奏）

04不动产传统逻辑正在被打破

从如今高净值客群的置业特点和喜好中，我们可以看出，随着城市化进程的不断加快，顶尖不动产在地段和价格方面的核心逻辑正在被打破。

高端住宅的地段价值正在被打破。此前，人们在置业买房时，考量最多的是交通和周边基础配套，最关注CBD等核心地段。现在，由于城市交通四通八达、各种出行工具便捷，对于地段的限制减弱，人居诉求反而在放大。而且，由于工作性质，高净值客群的工作地点更加灵活多变，对于通勤的要求也会比普通上班族弱。高净值客群置业新逻辑由多维价值体系组成，从单纯的空间定位，上升为时间与空间、现在与未来、发展与创造的多重概念，会更加关注有潜力的区域，比如稀缺的地段，进则繁华，退则可享受宁静生活。

高端住宅的价格逻辑正在被打破。近期星河湾的销售数据显示，一些大产品单价、总价量级也很重磅的大平层或复式产品，均受到了高净值客群的不少关注。针对这一逻辑变化，有高端房产销售经验的负责人分享道，不同于以往购房者一生平均要换两套房的情况，当前很多来咨询的高净值客群对产品考究会更加审慎，将能承载更多生活美好的产品作为置业首选。

随着中央提出"不再将房地产作为短期刺激经济的手段"，自身品牌溢价高，产品力更强的优质房产品牌在接下来的存量市场中或将占据主场优势。而以"星河湾现象"为代表，反映了中国高净值客群正在以更加理性和长远的眼光重新审视财富管理和资产配置，立足品质人居，对住宅提出更加健康、更具生活品质等复合型需求。同时，高净值人群置业的专业性提升、对品牌品质统一的追求，以及对圈层的重视，也将倒逼产品、产业乃至整个行业朝着追求更加高品质的方向发展。