上周我们聊了昌平的东小口，很多人觉得，但凡东小口两个限竞房能往南move一丢丢，跻身海淀就出息了。

与其想这不切实际的，不如本期就来聊聊海淀挺热门的限竞房——西山锦绣府。

这是一个毁誉参半，令人爱恨交织的话题盘。网上各种恰饭彩虹屁就不赘述，先来说说西山锦绣府令人诟病的“三宗罪”：

1. KB

开盘到现在，先前关于KB暧昧不清的传闻全都落实，绑是一定要绑的，挑的房子越好，绑的越贵；挑的房子越大，绑的越多。

89平小户型绑20-30㎡（70-90w）的仓储和1个车位（37w），绑完总价100w以上；155平大户型绑40㎡仓储和2个车位，绑完总价200w以上。

四舍五入的均价就7w+了，当初说好的限价5.8w呢？

最近看了一场锦绣府的线上直播，关于地下仓储，销售在介绍大户型时只字不提，转而在介绍小户型时设了一个有趣的自问自答：

—有的客户会担心小户型没有储物空间怎么办，被子、冬装、滑雪板该怎么放？

—没关系，我们为每家每户都准备了至少20平的地下仓储空间。

好吧，甭管您愿不愿意把被子放地下室吧，仓储空间倒是给足了。

2. 垃圾填埋场

第二个引人诟病的是直线距离2.5公里的六里屯垃圾填埋场，大型垃圾填埋场常有大气、土壤、水源三重污染问题。

处在上风上水位的六里屯垃圾填埋场，周边地下水的亚硝酸盐氮超标十多倍，细菌总数超标十多倍到数百倍。

虽然现已关停，但垃圾填埋场的影响不是一朝一夕可以清除，对于西山锦绣府来说，这也是绕不过去的负面影响。

3. 学区

不同于拿地最初传闻的学区优势，经过海淀区教委的多校划片，西山锦绣府最终无缘中关村二小，只能分到毫无吸引力的村小资源。

对于等着上车海淀的刚需而言，很多年轻夫妻未来有学区需求。但作为限竞房的西山锦绣府，10年左右的置换周期不是谁都能等得起的。

或许当下觉得孩子还很遥远，但10年时间变数太大，年轻人的发展不一定，若被绑住手脚会是很被动的事情。

“三宗罪”至此，西山锦绣府还值得入手吗？

值得，依然是值得。主要原因有三：

首先，看新房看什么，一是周边竞品怎样，二是新房倒挂多少。

对比周边的百旺茉莉园，均价7.5W，捆绑后的锦绣府在价格上优势不算大。茉莉园赢在学区和交通，距离地铁站更近，但输在物业实在太差，升值空间和流动性大大受限。

在物业方面，西山锦绣府可以说是绝了！紫光+万科，7块多一平的物业费，包括仓储和车位也要算钱，是很高的标准了。

虽然对于很多选择限竞房的朋友来说，7块多的物业费是个不小的负担，但长远来看，优质的物业可以让房子有更高的升值空间。

再对比中海枫涟山庄，物业品质不错，但小区均价8w+，小户型均价9w+，西山锦绣府在价格上依然很有优势。

其次，在海淀区，西北旺板块很有发展前景，后续有更大利好可以期待。

数据来自贝壳

西北旺是互联网产业的聚集区，腾讯、滴滴、百度、网易、新浪、联想、小米等公司都驻扎在此，形成了中关村软件园、永丰产业基地、中关村集成电路设计园等聚集效应，有极大的人才优势。

未来有商业升级的空间，除了现有的五彩城、上地华联、永旺购物中心等，华润万象汇也预计在2023年投入使用。万象汇将建设商业楼、办公楼，引入超市、电影院、商场、购物中心等，建成后将成为西北旺版块最大的商业综合体之一。

随着商业配套的升级，西北旺地区除了互联网产业外，将实现更均衡更多元的生活购物、休闲娱乐分布。

可以预测，西北旺将成为下一个职住平衡的新星，如同现在的望京、国贸、中关村，住宅的升值潜力不言而喻。

最后，KB的问题着实让很多业主生气，但对于开发商来说，限价之下总要想方设法争取盈利的空间，不是削减品质和配套，就是增加仓储和车位KB。

也就是说，西山锦绣府从一开始就没打算卖5.8w的价格，7w才是它正常的售价，与其减配，或许还不如KB。

业主作为弱势群体，对锦绣府的KB不得不全盘接受。且看北京最近愈演愈烈的维权风波，作为房产新秀的紫光能否给业主交上满意的答卷，依然是个未解之谜。让我们拭目以待~

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