导 读

投资，是房地产开发商的一项重要工作

做投资决策，便离不开城市研究、板块研究

2016年，克而瑞推出了城市地图1.0，2019年，克而瑞不断丰富方法论，延展量化研究的领域，已形成一套成熟的算法体系，推出了城市地图3.0——《城市地图升级研究》，回顾城市地图1.0至3.0升级过程：

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到今天，对于城市地图，我们完成多项升级，不仅通过量化分析，解决以往方法的问题——

  • 以往少量数据+人工打分法，产生的“主观性强，结论偏差”问题

  • 过度聚焦现状数据，产生的“核心地块好，但投资难度高，不可能投资”问题

  • 缺乏对未来发展的客观评判，产生的“外延潜力板块难挖掘，不知道如何投资，失去前瞻布局良机”的问题

更是利用数字化分析，在地产研究上，做了更多延展，除基本的房地产价值判断，还延展到行业外，拓宽指标体系，增加配套POI、产业、人口等维度研究，主要回答3个问题——

  • 城市哪里整体发展好，哪方面好

  • 城市产业朝哪里发展，哪种类型，能够吸引哪类人群

  • 城市人口向哪里流向聚集

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创新价值一：工具更科学

在3.0城市地图中我们首次运用到了多个工具，叠加使用arcgis、python、sql等多维软件，对数据量进行补充创新，打破传统定性打分，使得数据落位更精准，输出结果更具有准确性与客观性，同时更好的节省了人力及时间成本。

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创新价值二：指标更丰富

研究指标持续迭代升级，相比以往研究，3.0城市地图保持指标迭代升级，同时拓宽指标体系，在城市现状与未来的基本面均加入了产业、人口的研究，分别研究了各板块的产业园数量，入驻企业数量，产业园等级以及各板块工业用地的供应量，更加精准的探索出各板块的产业属性，对企业投资的把控有明显提升。

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创新价值三：算法更客观

淘汰简单密度算法，采用核密度算法，通过各个属性的空间位置分布情况，辅以合理服务半径，从而测量出哪些区域属性分布集中，哪些区域属性分布疏散，模拟出全域的数据的聚集状况。

◇核密度法：由于各板块的面积大小不同，板块内各类配套个数处在不同量级，所以需要将配套数量放到同一个量级水平进行对比。我们选择密度法，利用ARC-GIS工具将以下各类属性资源落到板块后，全部用核密度计算板块相应的属性得分。

以商业配套为例：

核密度分析的意义在于每个点辐射的强度会随着距离的增加而衰减，更符合实际；当点落在两个板块边界时，能够同时落入两个板块计算，更科学合理。

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创新价值四：分类更全面

利用CMPD土地分类，结合产业情况，首次在城市地图中加入客户端指标，将各板块区域属性根据产业情况划分为“三产、二产、居住区”三个等级，而三个等级则代表了不同类型“人”，“人”则代表了需求，此分类法使企业对各板块的不同需求有更深的掌握。

  • 一级分类标准：按照板块距离城市中心的距离及发展成熟程度，分为C-城市顶级、M-城区、P-近城、D-远郊四个等级

  • 二级分类标准：按照产业划分为三产、二产、居住区，分为3、2、1三个等级

最终形成10种不同特性类型的板块，以重庆为例：

C1住——五里店板块：中央居住区

以居住为主，拥有便捷的公交和地铁，路网通达较好，商业层次中高档，生活配套成熟。

C3三产——渝中半岛、观音桥、大坪：中央商务区

金融、文化传媒、政务、IT、通信、电子、商贸零售、教育等三产为主，拥有便捷的公交和地铁，路网通达较好，商业层次中高档，生活配套成熟。

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D2-二产——空港工业园、水土复兴、西彭、南彭、曾家：远郊生产区

生产制造、仓储物流等二产为主，地铁或者地铁规划中，较少的公交线路，商业层次低档，缺少生活配套，依赖未来规划。

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创新价值五：视角更长远

引入板块未来价值演变地图，将各板块未来可预见的交通、教育、商业、产业等指标数据更新，通过能级划分落到地图上，推演出现状、规划建成时板块轮动变化，挖掘外延板块未来发展潜力。

以交通为例，将各板块未来可预见的地铁规划情况梳理，分摊到各板块的地铁站梳理，通过特定算法将各板块的未来地铁规划得分选出来，再以热力图的形式展现，形成城市板块交通从现状到未来的一个推演，发掘交通潜力较大板块。

基于多种创新升级，实现板块未来3-5年板块价值的推演，对变化进行预判直观明确板块未来能级变动。

最后基于板块现状，叠加板块未来的各配套，制作出板块未来价值演变地图，基于推演得出的未来板块的能级图，得出板块的进驻顺序建议，此创新解决了传统版研究的主观能动性以及“现状停滞”的局面，增强了企业前瞻布局能力。

以重庆为例，未来随着轨道及产业发展，城市逐步外拓，重点关注主城二环内区域产业聚集板块，这些板块3-5年规划配套资源丰富，产业有很大发展空间，且整体地产面数据表现良好，将实现板块能级的提升。

城市预见未来

The city foresees the future

洞悉板块未来发展，可以快速判断土地价值，可以提高开发运营效率提供战略指导，

从而推动企业更快速、更高效的发展

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