千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

提问：老师 很纠结该买靠近惠州南站的房子还是大亚湾西区靠近深圳14号线沙田站的房子？觉得各有优势：惠州南站即使惠州不建地铁现在也可高铁往来深圳 但便利性比地铁差，以后通了地铁更方便但未知又遥远；大亚湾附近沙田站3年就通车即使惠州不建地铁也可以打的一刻钟内到地铁口，但惠州通地铁后大亚湾没地铁片区房价肯定涨不过惠州南站离地铁站近的房 。该怎么选择？恳请老师分析权衡一下 给个建议

回答：你好。惠州的房子太多太多，严重供大于求，别看现在是涨得欢，卖的时候你才知道什么叫苦。惠州房子有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念房子的现状。 放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。 旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。 相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。 因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。

哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。资金允许有条件还是建议入深圳。

提问：三叔你好，目前考虑在龙岗买房，主要考虑自住和孩子上学（三年后上小学），新房二手房都可以，预算550万。之前看了仁恒公园世纪2期，请问这个房子值得购买吗？麻烦推荐几个龙岗中心值得购买房子，谢谢！

回答：

你好。还可以考虑颐安都会中央。

仁恒公园世纪可以买。

新加坡上市房企，仁恒在上海开发的都是偏高端项目，在深圳并不知名， 其中一个原因就是项目都在龙岗（梦公园、峦山美地）。

我把他和颐安做个对比：

1、仁恒距离爱联站750米、大运站830米，和颐安3期、五期距离地铁距离相当；

2、仁恒引进上海外国语附中，颐安是华南师范附中；

3、仁恒商业是短板，颐安距离COCOPARK、山姆会员店较近，后期自身商业也非常优质；

4、仁恒建面64万方，体量约为颐安的一半；

5、仁恒没有做过毛坯房，想必单价会参照颐安3期，但不用额外付装修费；

6、仁恒花园比较小，两栋是回迁、人才房，幼儿园也占据了部分花园面积；

7、感觉仁恒想做品牌溢价，对装修标准非常自信，但户型普遍不错，和颐安户型得分相当；

龙岗中心还可以看下：保利上城、招商依山郡

提问：请问多年后是华强城增值还是嘉富新禧、清平增值？

您说华强城投资好些，好在哪里？看外观不高档。

回答：华强城主要是承接大量的南山刚需外溢。沙井新盘嘉富新禧也有一定的潜力，片区在更新建设，中长期也值得入手。

提问：三叔您好！目前买房和卖房都有疑问。卖房：婚后于2018年五月以总价150万购入湖北武汉江夏兴邦华庭大三房，今年满二唯一以160万挂盘无人问津。此房还有八十多万未还清。想问是否要降价出手？或者自己提前还款赎楼以免影响买房？买房：在广州和深圳之间犹豫。目前可以承受首期一百六十万，总价五百万。深圳：新政后须明年才有资格。老公在南山西丽工作，我在福田。通勤一小时内可买房子少。小孩一岁，两年后要读幼儿园，深圳教育资源较差。但喜欢深圳这所活力满满的城市。广州：我有户口可购买。教育资源相对较好。房价较低。番禺已看三个新盘：藏珑府，珠江铂世湾，星瀚园。均是精装修，看了您的文章后觉得性价比低。黄埔区还没有看，您推荐的均是二手房。当初买二手房感觉被中介坑惨了，现在还心有余悸。所以是先在广州投资后在深圳买房还是等明年在深圳买房？

回答：你好。武汉江夏在远郊，周边配套欠缺，这种旅游盘我们是不建议的，主要是没有产业带动，缺少接盘侠。没必要提前还款。如果急售，可多联系几个中介，多挂盘，多给小恩小惠，告诉他们卖出私下有大红包，让他们卖力一点帮你推。

主要还是看你们未来的发展规划，如果打算长期在深圳发展了，就等房票，不然广州有房票，先在广州上车也是可以的。精装修还得看装修溢价，如果溢价太高，不如毛坯。一手房和开发商打交道也并不一定很划算，只是交易流程相对简单一些。二手可腾挪空间大，可选择范围广。500左右广州可参考内部分享。

提问：三叔，家庭龙岗两套房，从增值的角度讲以下几个方案哪个最优：1.卖一套置换南山1000万左右的学位房，问题是目前换房成本高好多且首期也很高；2.腾名额3年后再购置一套学位房，可能3年后政策又变化买不了；3.邻深地区投资一套房，放弃深圳学位房；4.还有一个问题，老人随迁入户无法缴纳社保，未来是否还有可能有房票？

回答：不知道龙岗房子在什么地方，房子叫什么，不好分析。

1、有需要现在可以置换。学位房比较稳。

2、看小孩多久上学，3年后大家都有名额，房价会涨，不一定抢到。

3、临深可以考虑，可以看看东莞长安

4、具体还不知道，未来放宽，有可能可以。

提问：三叔好，卓越荣津瀚海湾名庭您觉得值得入吗，预算650左右考虑自住和学位（首套置换），打新有哪些推荐呢，请问有哪些官方渠道了解最新信息，谢谢！

回答：你好。卓越荣津瀚海湾名庭在沙头角，盐田这边自住是可以考虑的，由于属于旅游区，刚需到这里通勤也不便，购买力不是很强。所以投资价值不是很高。新盘可以看看沙井海岸城、电建洺悦府、中海寰宇时代、宏发万悦山、合正观澜汇2期。各大APP都有，多加几个中介，一般笋盘也第一时间出现在他们的朋友圈中，而不是在网上。

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