7月25日早上，我刚刚跑步回来，一打开手机就发现铺天盖地的楼市调控新闻，继深圳之后，短短十天，南京，宁波，长春，东莞相继出台了调控政策。很多朋友问自己所在的城市会不会也出台政策，现在还该不该买房，如何应对调控等等。为此，我专门写了一篇分析文章，非常精彩，请您耐心阅读并转发亲友，一定获益良多。
01
深圳新政之后
全国多个城市密集出台调控新政
7月15日，深圳出台了新政，对深圳楼市进行调控。与深圳同样楼市火热的其他城市也传言跟进，楼市大范围调控风暴再起。
7月22日凌晨0点26分，南京官方发布了九项楼市新政。南京业内人士点评此次新政中有两项影响巨大：
1、离婚买房行不通了。夫妻任何一方自离婚之日起2年内买房的，其拥有住房套数按离婚前家庭总套数计算。
2、楼盘30%房子将优先卖给南京户口无房家庭。
预计南京楼市这段时间受到新政影响，也会稍微降降温了。
随后宁波也发布了楼市调控新政。宁波新政比较亮眼的规定是：符合条件的“无房家庭”，可优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。
这项规定对刚需是很友好的，意味着无房家庭有更大的机会享受到新房限价的红利。但是令人忧虑的是购房之后五年才能转让出售，如果业主家庭或做生意需要用钱，卖房救急几乎不可能。例如碰上亲人生病需要资金医治的时候，房子却卖不出，那就坐困愁城了。此外，购房之后5年不能上市交易，等于成交一套锁死一套，那么二手房就更少了，供应减少，时间长了房价肯定涨。
而同样火热的东莞的楼市，发布了两轮新政之后，在7月25日再次出台了新政：
一：购买二手房首套需一年社保，二套需两年社保
二：非本地户口仅限购买2套房
三：不动产满3年才可交易
四：公积金贷款买房需本人或配偶持有本地户口
东莞的政策中规中矩，调控强度适中，可以预见未来1年东莞房价会暂时稳住，但是那些人攒够了社保呢？
02
多地密集调控意味什么？
1、不是房价不给涨了，是这些城市已经涨够了。
从这一轮收紧调控的城市看，大部分都属于房价明显上涨的城市，无论是深圳东莞，还是宁波南京杭州。
很多人一看到调控政策就上头，哈哈，房住不炒，太好了，终于有人替我出头了，同时觉得自己的城市房价肯定涨不了，于是暂时不买房。其实这是一厢情愿的想法。
高层之所以调控那些城市，是因为那些城市已经涨够了，哪怕高层不调控，行情也会逐渐平稳，所以你看着是调控，其实背后是一种政治表态：房价涨得快，马上出台调控，安抚刚需。
至于你所在城市如果还没大涨，接下来可能的情况是：当地会试探性地放松政策，如果没有大涨，那就让市场偷偷运行，活跃交易，拉动经济；如果大涨了，引来高层的监管压力，照例是要做做样子跟进调控的，只是那时不知道又有多少人将失去购房资格。
最近我留意到这些城市正在试探放松，长春放开了限售，昆山放开了落户限制，广州黄埔放松限购，重庆低首付重出江湖……
试想，这些城市如果大涨呢？如何交差？假设广州下半年飞起了，会不会引发新一轮调控？一定的。
前期搞些政策放松，促进经济，没事就好，高层也默认了：有事就雷霆手段出台调控交差，接下来很多城市大概都是这个尿性。换言之，这是高层与地方的博弈，高层要经济发展，地方要刺激需求，两者都处于微妙的状态。
2、上一轮的调控事实已经濒临失效，攒了几年社保，人们再次燃起了买房的需求，有些城市的房价摁不住了。
限购一般都绑定社保年限或者户籍，如果不是本地人，一般都要三五年才有购房资格。以2017年全国密集调控起算，三年过去了，很多人的社保又攒够了，首付的钱也攒得差不多了，于是再次燃起买房置业的需求，这些人本来就是被限购的，现在才有资格，他们是炒房客吗？不是。所以最近上涨的城市都是真实需求集中爆发导致的，而不是新闻所讲的炒房客。当然，不可避免的是有些投资需求也顺势参与到这个股浪潮之中，跟着行情赚钱。
限购的本质不是降房价，限购的本质是限权。土地是最优秀的资产，是抗通货膨胀的。如果不做必要限制，很多人就会通过运作，把钱洗出来全都换成房产。
这个时候小老百姓的房产会慢慢全部转移到大官贵人或者非常厉害的商人手里。慢慢地，部分杰出者会变得富可敌国，对组织形成威胁又或者形成一大批的食利阶层。
限购政策大大减缓了土地（房产）兼并过程，增加了社会稳定性，这跟古代王朝禁止圈地一样的道理。试想，如果没有限购，有钱的人可能会在深圳东莞买个十套八套，然后等着收租，传承给后代。所以，限购不是用来降房价的，是用来破除财富过度集中的。当然了，反过来讲，谁有办法破除限购，那也等于他可以集中更多财富。
中国房地产周期，涨一波后一般会横盘三五年，这也是很多人有钱、有资格可以买房的时候，发现买完之后房价并没有怎么涨，但没钱买房的时候，大家都不看好的时候，房价又会忽然暴涨的原因。
3、新一轮周期已经到来，但是行情力度不及上一轮。
由于地方一直都有利用地产刺激经济的冲动，最近高层召集了10个城市主要负责人开会，再次强调：要坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，确保房地产市场平稳健康发展。——跌和涨都不选择，“稳”字当头。
涨多了，风险加大；跌多了，诱发崩盘。急速的涨跌，都是高层不愿意看到的，高层要的是稳，所以对于有房的人来讲，不必过于担心房价会下跌；对于无房的人来讲，可以有足够的时间选房，也应该适时入市。
4、标本兼治才能稳住楼市，否则可能陷入越调越涨的怪局。
不知道大家发现了没有最近这些调控的城市都有一个明显的现象：一二手房价格倒挂，新房比旁边二手还便宜。
这些城市部分热点楼盘几万人摇号，因为看得见的利润，使得市场出现了很多本来不需要买房的人，为了赚钱不惜假离婚、假落户买房，挤占了刚需的购房机会。
出现这种乱象的核心原因是这些城市的调控政策没有治本，只是治标。在市场高位的时候，一刀切了之，进行简单的限价，而没有多重手段增加供应、多建商品房进行对冲价格。
年初深圳光明金融街开盘，300来套房引来9000人手持百万报名认筹，皆因地方限定楼盘只能卖5万每平方，而周围的二手房已经卖到了7万，这种肉眼可见的收益，于是市场上出现了利用父母、子女、甚至离婚买房的现象。
更有甚者，最近成都龙泉一个叫凯德卓锦的楼盘限价1万左右开盘，700来套房竟然有近6万人报名认筹，比例差不多1：100，多么疯狂！这些动辄万人认筹的新闻，时刻刺激着那些在默默上班的人。干得累死累活，还不如摇号买一套房赚得多。Kao，不干了，买房去！
经济越差，大家越想赚钱，工作来钱太慢了，幸好家里还有点存款，生意不会做，炒股风险又大，还能干什么呢？只能指望炒房了。
所以现阶段的调控，过去的那种一刀切做法已经无法奏效了，人们是趋利避害的，简单的政策只会造成更大的混乱。地方应该短期限购控需求，长期卖地增供应，再高的价格，如果源源不断供应，迟早也会被对冲下来，怕就怕在地方不愿意低价卖地，大量供应土地。
03
新周期之下的购房建议
1、刚需的机会来了，无房无贷，本地户口，已婚，多年社保的人将迎来政策抄底机会。因为政府帮你排除了一部分购房者，跟你们抢房的对手少了很多，这个时候应该认真选房，要买就买个好的，一步到位，减少将来的置换，买卖都有风险和税费成本的。
2、还没涨起来的城市，如果你是刚需，不必犹豫，果断入场买房，不然调控之后，你要等三年甚至五年才有资格。
上文已经提及，不要以为出台密集调控就自嗨起来，人家调控是因为已经涨够了，而不是不给涨。如果你观望，可能车就走了。
3、马上落户，交社保，暂时别瞎离婚了。为了摁住房价，调控政策已经无以复加，你买房操碎了心，高层调控楼市也操碎了心，再也不要互相伤害了，好吗？
4、多点深度思考，少点看那些网上没有营养的分析。刚需一听到有人说房价涨就破口大骂，然后去看那些老龄化了房价不涨了，中美冲突了房价不涨了的文章，其实有些时候那些迁就你的媒体往往会害了你。
我也知道刚需对我很失望，但是我不想做一个违背自己内心想法的人，我一直口心如一，怎么想的就怎么说。在一个发展不错的城市，如果你有钱又有需求，并且行情时机合适，买房始终都是正确的选择。记住：三年不涨，一涨吃三年，房产长持永远不输。
有人说“楼市是虚假繁荣”，但是真正聪明的人并不管它是不是虚假繁荣，而是先把钱装进自己口袋，赚钱才是王道，错对是小孩争辩的。
且不说楼市是否有泡沫，从投资哲学来讲，任何一项投资物，如果注意控制进场和卖出的时机，都是有机会赚到钱的，哪怕炒的是郁金香。
5、不要以为房价调控了，价格就会暴跌，而止步不前。房价调控的走势是这样的：房价从1.2万涨到2.6万，出台调控了，然后跌回2.3万，再也回不到以前的价格。对于购房者而言，宁买当头起，不要买行情尾，刚开始涨的时候买入是完全没有问题的。勇气有时是运气的代名词，不要羡慕别人买房买得早，人家买的时候也是顾虑重重的，只是那时勇气占了上风，冲进去就买了。
2000年的时候，深圳上海的房价是3000元每平方，如果有人跟你说20年后这座城市有些地段的房价会涨40倍，你一定会觉得他疯了。
如果现在有人又告诉你三五年后，今天的房价至少涨50%，你会怎么想呢？其实怎么想一点也不重要，买不买是自己决定的，每个人都在为自己观念行为埋单，只是有些时候人们总是抱怨老得太快而聪明得太迟。
纵观中国房地产过去十几年的调控大事件，你会发现当年吓得手抖的限购、限售、房产税、保障房、收紧棚改货币化，租售同权，三价合一，过了一段时间之后也就没什么人讨论了，而房价依然继续上涨。
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