“内循环”北京是唯一金融中心城市|上海|天津|广州|深圳

应该是下了一夜小雨，昨天傍晚五点我准备出来走走步，感觉到风挺大，就回去了，回到家门口开始下雨。

最近因为几个城市出台了新的调控政策，今年确实有很多城市的房价下降了，所以很多自媒体又在炒作房价要大跌。昨天晚上一个群里和大家聊起来房地产市场的事，一个朋友认为只有一二线城市核心区域才适合投资，感觉朋友对房地产市场不太了解，就多说了几句。

朋友是东北的一个老弟，一口东北话，昨天吹了半天防城港，我说你到防城港去干什么工作呢？觉得防城港建设还是比较漂亮，适合居住，我说去防城港是做烧烤店还是做什么？很显然不是。我说北海、防城港，西双版纳，可能都挺喜欢，尤其东北气候寒冷，所以很多东北老乡到北海、防城港去买房，这是特殊情况。

养老可以，你喜欢，但是那个地方的就业呢？我给他提这个，他说：你说的对，没考虑就业问题，我说：你感觉便宜，感觉能买得起，而且也感觉房价涨得还挺快，那是因为那几个地区本来房价就不高，感觉房价涨得挺快的地区原来才什么水平？炒作20年也没炒上去。

因为没有谈过，也不是房地产群，我就把天津目前的房价，以及环京地区的房价都发给他，他说北京我们谁都想进，但是我们买房买不起。我说到北京工作未必非要住在北京辖区，更不是说必须住到二环、三环。

中心城市或者一线城市人口外溢概念，经过我们在环京地区的推动，以及京沪深三个城市环京、近沪、临深的市场发展已经深入人心，环一线并不因为环京地区腰斩而被打击。目前所以环一线地区的房价也都不低，即使是腰斩的环京地区也并不低。

京沪的这轮调控政策特别严格，但是相对来讲京沪地区这两年的调控并不严酷，但是环京地区不一样。2017年3·17之后，5月26日开始启动环京地区冻结户籍、三年社保的调控政策，上海周边没有冻结户籍，唯独环京地区搞了冻结户籍的政策，而且几乎是同时的。

3·17之后又在北京南部的八环地区推出雄安概念，4月5日雄安开始冻结户籍、冻结交易，所以政策方面环一线地区只有环京、雄安、环雄地区是最严格的。

深圳新出的调控政策，所谓加码与京沪调控政策还没有可比性。东莞拿出来的政策根本称不上调控，深圳临深没有北京、环京、雄安、环雄地区的同时打击。

市场可以这样理解：深圳的加码调控手段措施远低于京沪的调控政策，也带来了临深地区的市场躁动，甚至广州都炒到了黄埔，惠阳大亚湾最近也是异动频频，中山、珠海也有人炒，临深片区涉及面有点太大。

粤港澳大湾区也好，江浙沪也好，很多一般地级市GDP水平很高，但是房价也就是河北省最差GDP城市房价水平，没有任何突出的地方。昨天与别的群粉丝聊天也在说这个，我说一个河北省的市场情况就能颠覆你所有认知，房价与GDP又有多大关系？

河北在很多人的心目中就是贫困带，河北的GDP总量竟然不如北京市，河北好歹也是7000多万人口，与北京市的GDP都没法比，河北经济总量从全国第六已经降到全国十位以下。但是房价可没有下降，除了石家庄与北京同步的严格政策，2017年3·17之后的政策也是极为严酷，市场才有波动。

保定市场这两年也有波动，但是其它地区的房价却稳步上涨，尤其各县的房价，河北有一半左右的县城房价超7000元，河北并不因为GDP低迷带来房价的暴跌。我们从来不相信GDP决定房价，所以河北房价比发达地区地级市和县城的房价更低的情况没有出现。

一个城市的居民收入与GDP虽然有关系，但是和GDP的正相关性还不大。昨天粉丝所说的一二线中心区域才有人愿意买，我说你说的和市场真实情况是不符合的。

举几个例子，比如县城的需求来自于哪里？县城需求除了本地婚房刚需之外，还有本地的改善需求。还有一部分就是我们常念叨的在一二线城市工作的年轻人，在欠发达地区县城给父母买一套房子。

三大需求支撑县城的房价越来越坚挺，而且完全可能我们提到的县城人口数据是净流出的，我说因为乡镇人口到县城居住而不办理县城户籍，所以所谓的人口净流出本身数据都是不对的。

至于房价高不高，大家愿意不愿意留在本地，真的与城市建设水平无关，楼盖的好，马路修得好，几乎是全国各级各类城市到乡镇的普遍情况。但是什么样的城市直至乡镇才能留住人？与城市建设、乡镇建设的水平无关，主要还是能否有就业的好机会？

离北京很近的半小时通勤圈还是买得起的，不是非要到北海、防城港、西双版纳去买房才有能力。那些地方买房可以，主要是养老之用，不会提供更好的工作机会，谁一辈子动不动就养老？三四十岁就开始养老了？还有大理、丽江这样的地方，只是单纯养老房。

最近我们玉田的房价是在下降，玉田是我常挂在嘴边的例子，为什么会下降？就是炒得过高了，炒高了本地需求会减少一半，而你的供应量又上来了，大量供地市场就会僵持。2017年到2019年的市场情况无法复制，在一般城市到县城这三年的市场都将无法复制。

很多地区、很多基层城市用了十年左右的时间才完成1倍左右的上涨，而且上涨主要发生在2017年到2019这三年，这不是你看到的市场规律。你以为这三年能涨1倍，你就认为未来三年也会涨1倍？这是错误的概念。

是压了十年以上的需求，才造成2017、2018、2019年三年的暴涨，全国各个地区，包括县城，实际看到的上涨时间都是这三年，有的推后，有的提前。2017、2018、2019年这三年的市场情况把大家的概念搞乱了，很奇怪的三年。

昨天我看又炒作江苏省文科状元，却上不了北大清华，甚至华东五大名校也上不了，因为小姑娘的选修课分数低，都是B+的选修课分数。说起高考必提清北录取率，同时也必提衡水中学这一高考标杆中学的清北录取率。为什么必须上清北？

我们知道清北很多毕业生，后来留到了美国，大家为什么对于清北还是趋之若鹜，升学把清北作为标杆？相对来说，除了清北是找不到另外一所能赶上或者超越清北的名校，上海没有，广州更没有。

这就是事实，985学校中，北京有8所，上海有4所，其它城市顶多2所，足见北京的重要性，省状元考不上清北也是很悲惨的，为什么不专门提到考不上复旦南开？或者考不上浙大？都没有这种说法，都是考不上清北有多么悲惨？

全国人民对首都北京都是充满着向往，所以在人口流入北京的数据中，超过十万人的竟然有17个省份，这一点广州、深圳是不可能有的。广州、深圳尤其深圳最近几年人口流入基本上都是广东省穷乡僻壤地区的人口，与北京的流入情况完全不一样。

甚至天津也是全国人民流入到天津多起来的，天津与很多地区中心城市人口流入结构也完全不一样。北京没人愿意进了吗？因为人口没有急剧增长，北京就没有人进了吗？大家都不向往北京了吗？是你向往不起的事，你没有资格向往。

进入北京太难了，但是并没有阻挡年轻人向往清北、向往北京的心理。所以北京才有资格拒绝人口涌入，别的城市人可以随便进，深圳随便进，来了就是深圳人，北京没这个说法，北京一直拒绝人口进入，全国人民都涌到北京，北京就没法要了。

虽然四个一线城市，但是北京与上海的差距还很大，北京与广深的差距就更大了，没有任何可比性。人们向往首都，向往北京才是主流。网上的年轻人不是这么说的，进不来北京，还北京这个不是那个不是。北京是全国人民的，不是岭南的，也不是长三角的北京。

仅仅是京津冀加上河南、山东流入北京大省的人口基数就已经3个亿，北京会缺人吗？3个亿的人口基数向北京一个城市流动，北京哪里缺人呢？西北五省、华北山西和内蒙、东北三省大家最向往、最容易流动的都是进北京，北方多少人口大家可以测算一下。

一定要看到人口流动结构，城市流入人口到底都是哪里来的？我们一直说广州、深圳主要就是江南地区，尤其湖南、江西的人口涌入比较多，所以广深只是地域性中心城市，从来就不是全国的中心城市，和北京、上海都远远不如，人口流入的结构广深连天津都不如。

为什么中国流行的一句话是“条条大路通北京”，没有说条条大路通上海吧？也没有条条大路通深圳、通香港的说法。“条条大路通北京”，当然北京周边的大路确实也是规格等级最高的，也是南方经济发达地区根本比不了的。

北京周边的道路才是条条大路，而不是小路。北京这瀑布没有规格等级很低的路，但是其它各个省份却达不到这种条件。基础设施更多投资是在北京通往全国各地的道路上，包括高铁布局也是这样的。

有很多丝毫不懂的小玩意说全国人民的钱都给北京花，放屁，哪有那回事？从头至尾就没听说过这种事。反而80年代广东省（含深圳特区）加到一起上交的利润与河北省基本相符，广东省上交利润只有上海的1/15。

所谓特区和计划单列城市，是把应该上缴中央的利润截留在自己城市，从来没有什么全国人民的钱都给北京花这回事，首都是首都，但是不是全国的钱都给北京花了。小孩子不懂。北京的GDP难道是全国人民的钱推动的吗？一个城市GDP达到3.5万亿，而且不要第二产业。

因为北京作为首都国家中心的地位，企业个人到北京投资建公司，不是建工厂。对不起，工厂人家北京市不要，北京如果放开工厂建设，恐怕北京市将会有5万亿的GDP。北京的工厂摆在哪里？离不了北京，离不了北京研发中心的工厂摆在哪里呢？环京、天津、雄安。

上海位置占的比较好，江浙皖的人口基数比较大，加上河南也是上海人口流入的第一大省，所以上海等于中国中部地区人口流入的首选城市，但是上海还是定性地域性中心城市，不是全国性的中心城市。

最近这么多年，各方面来看，广州是瘦死骆驼比马大而已，各方面都在衰落，广州在一线城市里属于滥竽充数的，广州是假一线。所以现在谈的是京沪深，而不是原来的北上广深。广州逐步衰退，再想继续以往的北上广深位置，广州实力不足了，政策也没优势。

看一个城市的人口流入不能只看总数多少，而要看到流入人口的结构，结构很重要，速度太快，但是都是打工者，那样的城市也不可能有巨大的发展空间。

除了富人之外，留到北京太难了，所以北京城等于买也买不起，租也租不起的城市。对于穷人来说，对于一般打工者来说北京是租不起的，买更是奢望的城市。北京市可以在人口流入上挑挑拣拣，什么样的人我用、什么样的人我不用，所以北京的户籍政策是极为严格的。

北京比上海严重，从来就没有买房入户的可能性，买房即可落户，投资即可落户，在北京办一个企业就能落户，这样的政策从来没有。而且我们原来一直说过，你说你是大明星，北京不要，你要说你是博士后，北京会要的，哪怕是一个中医药的博士后，北京也会要。

这就是北京的高傲，哈哈，北京太傲气了，投资不能入户，买房不能落户，而且从来没有任何政策上的松动，所以北京户籍也是价值最高的，远超上海的户籍价值。有好多人说城市管理上，上海比北京要好的多的多，说上海人性化好的多，只能说明上海户籍价值比不了北京。

上海可以按照市场化规律寻找入户机会，唯独北京不行。但是看北京的GDP总数从建国初期水平发展到现在直追上海，而且北京是工业企业全部踢出去以后的3.5万亿。北京从建国之初200万人口到至少3000万人口以上。上海是从500万人口到3000万人口总量，哪里增长的最快？从经济水平、GDP到人口，北京都是上涨最快的城市。

北京积累的富人太多了，大型企业总部纷纷设在北京，迁移北京，或者说搞双总部制，其它城市却没有这样的机会。

中美争端我们能看出中国不会有任何形式的让步，内循环为主在疫情情况下也是必然的，与五眼联盟和美国脱钩，恐怕也挡不住，你去找纽约甚至东亚地区找哪个才是中心城市？对企业来讲都没有多大的意义了。

唯一的中心只有首都北京，海外融资成本比较低我们都清楚，但是海外融资如果指望不上，融资该找哪里？只有北京的金融街。这几年P2P出问题，陆家嘴和前海的金融中心地位被打击的无以复加，大企业融资必须来北京了。

作为企业来说，全国行业政策的了解到哪里去？各部委、各行业协会、到中央。哪有才有这种条件？中国只有北京，世界也只有北京。