案例1

问：老师，非常欣赏您的眼光和分析，我2012年梅林二村一套三房自住，但在光明中心区工作，本来想买学位房，但今年初划到梅香片区，因此小孩读书没有那么紧张了，当然如果是深高，福外更好，还有170w现金，购房可接受500万以内，每个月月供1.7w以下，准备投资一个小房产，但是去年看了君悦阁和景尚雅苑450准备下手没有成功，今年单价已经高达15万以上了，不知道还能不能买 ，泰康轩，泰安轩，还是紫薇阁，南山，西丽或其他片区有没有适合的，还是需要租金有保障，这样月供不紧张。光明还能高位投资吗？我感觉光明的租金也不高，而且实验学校坂田部的成绩也不好。我还是想买一些有升值空间的，五年后准备卖出继续折腾。十分迷茫

答：你好，感谢赞赏！ 对于很多刚需和投资客来说500万是一个门槛，同时也是交易最为频繁的价格区间。车公庙是深圳上班族的集中地，地铁口500万以内的房源，主要集中在泰安轩和泰康轩，而实际这两个小区就是一个小区，共用一个小花园，类似于现在的一期和二期，一共三栋楼建筑为1999年-2002年，小区全部都是小户型，30㎡单间和一房一厅50㎡为主，以及少量小两房60㎡，总价基本都在500以内。

优点：

第一:小区周边生活配到较为齐全，下楼就是年轻人的聚集地十亩地，步行10分钟就可以到达KK one等商业综合体。

第二：距离车公庙和下沙地铁口步行10分钟以内均可到达，地铁线路丰富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比较适合。

第三：小区所属初中为深圳四大名校之一的深圳高级中学，具有非常好的学位投资价值。

第四：附近没有主干道，非常安静，高楼成视野较好。

缺点：

第一：小区花园基本等于没有，没有什么公共活动区域。

第二：筒子楼，3电梯12-16户，基本谈不上什么生活品质。

第三：大部分房间采光和户型一般，楼道环境较差。

南山就不列举了，南外大冲、南二外学府、育才、南海对应的小区很多。 麒麟、科华、文华也能找到500+的小户型。 光明现在已经是高位了，除非有笋盘，投资不建议再入场。

案例2

问：老高你好，刚卖掉自住房租房住，手上400w左右，想买800-900万改善四房，小孩2年后要上学，主要考虑龙华上班近。本来想等壹成中心11区开盘，但学位紧张，最近部分一类业主也被分流，未来全部入住可能更加紧张。现在面临选择，1. 继续等壹成中心11区，旁边中洲旧改开始拆了，不知2年后能否建成一期和先建一个学校。2. 转向上塘、梅林关的二手房，玖龙玺四房价格很高了并且户型不太好，尚俊建议考虑吗？3. 等上塘新盘，最快的应该是玖珑悦要9-10万超预算了，另外这个价格值得入手吗？ 请问老高老师的建议？

答：这个总价，不一定要死磕龙华， 2016年，上一轮大涨之后，深圳关外放了两颗大卫星，一个是宝中，一个是红山，同步破了七万，闪瞎了老深圳人的双眼。 2020年，这一轮大涨之后，宝中冲到了12万，红山上塘普盘还在8万多徘徊。 上次大考的优等生变成了这次大考的差生，世事就是这么难料。 上塘的尚峻，虽然看起来很美，但涨幅并不理想。 小1000万的标的，如果不是非龙华不可，我建议不妨放眼整个深圳。

案例3

问：老高你好，发现一个有意思的现象，如果一个小区学位一般，一房一厅的单价普遍会高于单间的单价，如福田的京基御景华城和南山的东方美地苑。

回答：如果小区带优质学位，那么单间的单价会明显高于一房一厅，如带宝安中学学位的都市翠海华苑，南海中学的瑞景华庭和心语雅园等。 原因：学位房比较好理解，因为学位房是由房子＋学票组成，学票的价值是一定的，所以面积越小，自然单价越高。 普通房子没有学位的溢价，一房一厅比起单间会有更好的自住舒适性，功能分区，客餐厅和卧室是分离的，所以从自住角度一房一厅会更受买家青睐。 目前花样年的单间比一房一厅的单价要便宜一万左右，27平的单间单价11万左右，37平的一房一厅单价12万左右，这背后的原因跟海韵学校还没被大众普遍认可有一定的关系。如果海韵的成绩能进一步稳定在深圳市前30名的话，那就坐稳名校这把交椅了，可以预见的是单间的价格肯定会反超一房一厅的，而这个现象可能在近一两年就会实现。

案例4

问：老高你好，请问在这个因为下，沙井海岸城今年可能会开盘吗？如果开盘，不知道单价上5w概率高不高？看过您提到保障房和商品房混住的问题，海岸城入市一期两栋高层，一栋是商品房，一栋保障房，这个也属于混住么？感谢回复！

答：海岸城何时开盘还不能确定，但是上5w的概率是很大的，沙井二手和次新都已经坐实了45000+，还要加多3000+的税费，海岸城所在区域会是沙井内陆部分最好的片区，空地多，民房少，也好改造。至于混居问题，在深圳保障房和回迁房都已经是商品房的标配，逃无可逃，之前的文章案例里，开发商设置的很多东西太泾渭分明或者说歧视，才导致今日的冲突，事实上深圳的人民没有这么不友好。

案例5

老高你好，我本来在考虑西乡、沙井600万的标的，但新政出来后就想着可以慢慢挑了。但是没想到这两天不少满5年的业主不降反升，还在抬价！心里开始有点慌了。不知道要不要马上入手？还是再观望一段时间呢？下个月有没有接着涨的风险啊？

答：新政 利好沙井，豪宅线下满5的房子第一时间就涨了。如果是刚需，可以上车，风险是短期可能站岗，房价下降幅度不大，中长期还是要涨的。投资的话，由于砍掉了不少购房资格，去参与打新的概率也会大一些，二手市场的笋盘也会多一些，可选择范围也会大一些，可观望观望！