1个问题：中国住房供应已严重过剩，为何房价就是降不下来？

西南财经大学在2107年的报告，就指出当时房屋空置率为22%，大约有6500万套空置房被“荒废”；算上2018-2019年共销售商品房17亿平方米，以100㎡/套面积计算也有将近1700多万套住房，即便继续以22%空置率来计算也有730万套空置房，加上城镇未统计小产权房、城中村房屋，至少有1亿多套空置房在“荒废”。

另外，根据专业机构调查统计报告显示，国内城镇现有商品房数量能满足34亿人口居住，相比中国14亿人口还多出1倍有余。房说君以为这就是楼市“矛盾”问题，一方面住房供应过剩甚至“空置荒废”；另一方面价格非但不降反而越涨越高，对老百姓来说现在房价并不算便宜，甚至已经高到大家都买不起地步，

已经将近有1亿套空置房“荒废”，是什么原因让房价死撑不降？

1亿套空置房“荒废”，楼市变成“无人区”，连累5000万人生计面临危险。

这就是楼市尴尬地方，房子明明已经不再是“稀缺商品”甚至供应过剩，价格反而不跌反涨。我们要考虑一个问题，1亿套空置房“荒废”、楼市已经变成无人区，未来这么多房子要卖给谁？

在房说君看来这是最大的问题，未来随着人口出生率的不断降低，意味着楼市刚需也会不断减少。根据相关机构统计，在2011年时国内有3.8亿育龄孕妇，但是到了2018年就下降到了3.5亿人次，以这个速度计算到了2030年中国怀孕妇女就只有3亿人。

出生率降低就意味着在10年后年轻人数量降低，楼市购买力主要集中在年轻刚需，现在看似“风风火火”的房地产生意在10年后，估计就会出现楼市购买力严重不足，加上现在已有1亿套空置房“荒废”，未来年轻人将会继承更多家里房子，楼市就彻底成了“无人区”了。

眼下就有1个棘手的难题我们要优先解决，房地产制造出庞大供应链将家电、物流运输、家具家装、建筑业等囊括其中，根据统计在2010年时就为市场提供约2100万就业岗位，到2020年时就增长约2.4倍达到5000万个工作岗位。换言之，就是有5000万人生计“捆绑”到房地产上，随着这10年房价越涨越高不管是开发商、建筑农民工、材料供应方、中介机构还是炒房者，都是最直接受益者。

今年“冠毒”就连这些受益人群直接停工没了收入，假如房地产体系受到冲击，高房价被不断贬值引发“践踏式”抛售潮，到时不单只是经济受到影响，有可能会让这5000万人生计都面临危险。在房说君看来，我们不但要解决越来越多空置房被荒废变成“无人区”问题，同时还要预防房地产市场出现“大震”垮台，这5000万人生计危险问题。

买房越靠近“这2处”，未来升值潜力就更大。

北上广深的房价为何能这么坚挺？很简单，因为这里是经济、文化聚集地，每年流入人口数以万计，相比三四线地区人少房多自然会保值很多，随着未来经济的发展，未来还有哪些地方房子具备更高升值潜力？中央会议就释放了逆转信号，在房说君看来房子靠近“这2处”升值潜力更大。

中央政治局在7月30日会议上就提出，一个是“以新型城市化带动投资和消费需求，推动都市圈和城市圈发展”；第二个则是“内循环经济为主、国内国外双循环相互促进”的格局，房说君以为高层在会议上向我们释放逆转信号：

首先就是都市圈和城市群体，2019年中小城市创造的GDP就有76万多亿，大部分中小城市本身都是文化经济中心，将大城市成熟的产业链和资源扩散到这些地方，就能促使经济发展提高老百姓收入，各地方就不用高度依赖土地出让、房地产产业来维持。像去年突出“粤港澳大湾区”下的珠海、中山、惠州；以及内陆发展武汉、长沙、南京、杭州、昆明、长春等城市群未来发展潜力更大，靠近这些城市房价也会再涨。

其次是经济内循环促进消费需求。这些年各地方不断发展，居民收入也在不断提高，跟大家相关消费、投资、金融已经可以形成内循环；城市升级会带动区域内医疗、科技、教育、就业方面发展，这就跟北上广深很相像，未来会有更多发展项目，像郑州、西安、重庆这些产业城市会对房价有保值影响，所以买在靠近生产业地区房子自然也会“溢价”未来潜力更大。

在房说君看来，房子靠近具备以上这些条件城市未来价格升值潜力不小。

房说君有话说：1亿套空置房“荒废”让楼市几乎变成无人区，虽然出生率下降影响至少要在10年后才能体现出来，但目前而言服务于房地产业内5000万人生计，一旦在楼市遭遇风雨摇摆时也会有危险；对于购房者来说，中央会议释放出了逆转信号，靠近城市群、产业链城市“这2处”房子，未来升值潜力可能会更大。

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