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5459.6亿元

GDP总量和增长数据，一直是衡量城市或区域竞争力和潜力的重要标准。

郑州从过去的十八线小城到如今国家中心城市的地位，一切都来源于经济的快速发展和人口的不断导入。

近日，郑州市统计局发布公告，全市上半年GDO完成5459.6亿元，同比下降0.2%，降幅分别低于全国、全省1.4和0.1个百分点。

2020年1-6月，受到疫情和国内外形势的不断变化，能取得这样的数据已经实属难得。

这样的成绩，位于全国16位，与长沙、青岛、宁波、无锡等几个城市之间的竞争趋势越发明显。

特别是郑州在与青岛“北方第三城”的竞争当中，已经趋于白热化的进度。

▲青岛

2020年上半年，青岛GDP总量达到5514.73亿元，高于省内第一，总量上比郑州多出55.13亿元。

计划单列市、副省级城市、国际性港口城市等诸多定位，青岛在北方的强势已经由来已久。

相比而言，郑州则属于后发制人，且当下以及未来发展潜力迅猛，未来数年间，郑州有机会超越青岛，位于北方第三城。

镇守北方，放眼全中国。

在如今全国经济“北弱南强”的趋势下，郑州更强劲的竞争对手应该是南方诸如长沙、南京、武汉、宁波等城市。

特别是长沙，在2019年全年GDP的排名当中，郑州刚刚超越长沙，位列15名，而2020年上半年又超越郑州GDP，且高出近200亿元。

这说明，在遭遇黑天鹅重磅袭击的时候，长沙的“抗击打能力”要优于郑州，这是事实，我们需要认清。

▲长沙

与郑州相比，长沙的制造产业和文旅产业比较发达，如建筑、有色钢铁、装备制造等，特别是文化旅游行业，远远超越郑州。

反观郑州，同样也有汽车产业、装备制造业等产业，特别是2020年1-6月间，阿里、海康、紫光、浪潮、哈工大机器人等项目不断落地，上半年，郑州高新技术产业投资增长138.4%。

未来，随着产业的不断落地，郑州在通信传输、软件和信息服务、电子及通信设备领域的影响力将进一步提升。

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郑州各县市，谁优谁劣？

对于普通人而言，全市的数据仅仅是一个风向标，郑州整体基本面仍旧是长期向好，具体买在哪个区域，哪个组团才是购房者最关心的问题。

根据拆解后的数据，金水区GDP总量841.12亿元，郑东新区562.61亿元，经开区486.12亿元，是郑州县市前三名。

上街区、惠济区和中牟县分别以75.04亿元、123.77亿元、200.30亿元位列倒数三位。

而在增速方面，航空港区、高新区、郑东新区、新郑市等县市实现GDP正增长，航空港区最迅猛，达到2.6%；惠济区GDP增速降幅最大，同比下降4.8%。

▲郑州航空港区

如同第一段所有，上半年受疫情等多面因素制约，经济增速整体比较乏力，而未来经济增长的不确定性又层出不穷，变数极大。

买入郑州，买入郑州抗风险能力最强的区域，是资产保值的重要手段之一。

佩奇认为，未来一段时间内，房产投资的安全性要远远大于其“投机性”，经济发展的优劣作为房价高低的背书，成为我们选择区域的重要指标。

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第一梯队

先说第一梯队，这个第一梯队，分为两个层次，其一是总量的第一梯队，其二是增量的第一梯队，我们逐个来分析。

首先是总量的第一梯队，自然是金水区、郑东新区和经开区。

其中，金水区作为郑州的老牌强区，不论是GDP的总量和增量，一直处于较为稳定的状况。

▲紫荆山立交

同时，金水区常驻人口超过170万人，与郑东新区的“后发制人”不同，金水区更多的GDP在于过去几十年强大的积累和众多有实力的中产消费群体。

与东区的“楼宇经济”不同的是，金水区是省级行政机关的主要驻地，省市医院、学校、企事业单位，交通便利，功能完善，由此产生了大量的财富积累与中产阶级人群，在支撑力和购买力上远超郑州任何一个区。

借用最近火热的电视剧《三十而已》当中的术语，金水区是Old Money，即便房价被郑东新区超越，但仍旧是底蕴深厚。

郑东新区作为千禧年开始起势的“新贵”，而这个新贵，主要也是由金水区衍生和发迹而来。

在以产业和楼宇经济为主的郑东新区，集聚了全郑州甚至全河南省最多的企业，且在未来产业导入和引进方面，郑东新区仍旧有郑州市“东强”战略的背书。

比如，阿里巴巴、海康威视、鲲鹏软件小镇等产业的引进和落地，对于楼市而言，产业吸引大量高端人才，他们就是源源不断的购买力。

这其中，北龙湖北岸中原科技城有望成为郑州版的“未来科技城”，领衔产生郑州第一批科技IT新贵。

位于第三名的经开区，是郑州制造业的压舱石。

老经开的郑煤机、郑州卷烟厂、中铁装备集团、东风汽车以及经开物流园区的宇通重工、上汽集团等，都对GDP产生巨大的贡献。

其次是增量的第一梯队，也就是航空港区、高新区、郑东新区等，也就是说在社会消费停滞不前的时候，这几个区域仍旧可以以产业和产品力带动区域增长，抗击黑天鹅的能力更强。

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第二梯队

下面是第二梯队加郑州强县，也就是巩义市、新郑市、中原区、二七区、管城区、新密市。

在GDP的增速方面，这几个区域的表现可谓是大相径庭。

巩义市、新郑市较为稳定，甚至为稳中有进，增速分别为0.1%、1.1%；而市内三区和新密市，均有不同程度的下滑。

先说巩义和新郑，两个县市都是以制造业、民营经济占据主导地位的地区，此外，巩义市更是省直管。

巩义的耐火材料、机械设备、铝加工、电线电缆产业均为其支柱型产业；新郑市食品加工、生物医药、商贸物流等行业为其支柱型产业。

▲巩义

较为强盛的民营经济，可以使得县市GDP具有稳定的基本面和GDP支撑。

反观中原区、二七区、管城区等老三区，在“市场外迁”和疫情的双重作用之下，经济无法正常运转，而三区居民的整体消费能力又不如金水区。

比如，二七区与管城区交会的火车站东广场附近，大量的批发产业无法正常开工，小商小贩尽管看起来“不够体面”，但是收入不低，对GDP的贡献也不小。

就在复工后，郑州一马路某服装批发市场因为挤压大量衣物，关于免租的问题还与商场方面产生冲突。

▲郑州火车站

对于大部分购房者而言，大概率不会去巩义和新郑置业，除非有产业在那里，而在中原、二七、管城三区置业，是花费最少也较为稳妥的方式。

如果在三区当中选择，中原区的教育、医疗以及城市界面更优，未来还有常西湖新区的加持，有现在也有未来。

相比之下，管城区胜在距离东区近，二七区胜在房价具有性价比。

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第三梯队

第三梯队，是荥阳市、高新区、中牟县、登封市、惠济区、上街区。

登封市和上街区不再具体分析，更适合当地有改善需求的自住购房者，荥阳市、高新区、中牟县、惠济区则有其固定的购房群体。

2019年，荥阳就以-23.61%的名义增速位列郑州倒数第二，对于荥阳楼市，自住随意购买，即便是非要投资，也一定要买地铁10号线沿线。

与郑州对接，是荥阳最大的出路。

高新区在郑州是比较特殊的存在，产业布局比较先进、城市界面很优良，但是房价却不高，最大的问题就是不在郑州主力发展方向上。

但是高新区从2016年以来，房价稳中略有上升，甚至有超越二七、中原、管城三个老区的趋势。

未来，房价“慢牛”将是高新区楼市的主旋律。

至于中牟县，佩奇只是推荐自住，投资我不会去碰；惠济区产业短板是大家众所周知的，但是环境优良，特别是惠济东，距离北龙湖和东区较近，和管南有异曲同工之妙，不过目前新房基本告罄。

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如何选择？

在选筹郑州之后，剩下的就是具体板块的组团的问题了，除了GDP之外，我们主要思考两个问题，价格和供应。

第一顺位，3.2万以及以上。

自然是北龙湖，对于有能力买北龙湖也购房者，仍旧应该首选北龙湖。

北龙湖资源、环境、产业的集合程度，郑州以后很难再有，以后再想买，就只能买二手房了。

第二顺位，2万-3万。

这是郑州目前最匮乏的产品价格段，总价300-450万之间的改善产品，白沙组团、老金水、滨河国际新城可以作为重点选项进行选筹，北龙湖部分产品也位于这个价格区间，但并非主力。

但是，目前这个价格段基本都是区域的CEO盘，在选择区域CEO盘的时候，我们可以为产品形式、规划设计买单，尽量不要为精装买单，附着在产品上号称8000-10000的精装标准，大多水分较大。

第三顺位，1万-2万。

这是目前郑州成交最活跃的价格段，不论新房和二手房都是。

这个区域价差比较大，不差钱的情况下首选金水北，特别是4号线国基路沿线；价格相近的常西湖、管南和惠济，哪里距离自己上班地方近，就选哪个，如果要赌未来的暴击，常西湖机会最大。

第四顺位，低于1万。

这个价位，主要活跃于荥阳东、中牟、南龙湖等组团或区域，适合自住，不适合投资，即便要投资，也要选择距离地铁、学校等城市资源较近的楼盘，或者本身质量和产品超群的楼盘。

放眼全国，郑州与深圳类似。起步晚，但是发展迅速，只不过郑州没有强有力的邻居和政策优势，位置也不如东部沿海。

不过，买房这个事，没有标准答案，有人愿意进繁华的三环；有人喜欢三四环的发展；还有人喜欢四环外的清净，但是不论怎样，一定要有轻重缓急之分，在当下，优先满足主要需求，其次才是次要需求。

至于未来，交给时间。