南京商业地产周报
（8.10-8.16）
本周大事
秦淮区政府、南部新城开发建设管委会、香港置地联合主办“宁·沪金融一体化发展对话”活动
宝能燕子矶项目规划设计方案批前公示
雨花台区人民政府举办市场化招商合作推介会
主城区太平南路北段增加一处新商业体
口地下空间扩大
南部新城首座跨河广场年内建成
雨花台区软件谷规划出炉
本周数据
本周南京商办成交数据
第一太平戴维斯：2020年商办市场简述及下半年展望
茂业天地探店记
1
本周大事
本周大事
8月10日，秦淮区政府、南部新城开发建设管委会、香港置地联合
主办“宁·沪金融一体化发展对话”活动
2020年8月10日，南京市秦淮区人民政府、南京市南部新城开发建设管委会、香港置地齐聚国际金融之都上海，在极富金融历史意义的上海总商会大楼旧址，联合主办“宁·沪金融一体化发展对话”活动。
活动现场完成7个项目签约。其中，秦淮区人民政府、南部新城管委会与香港置地达成战略合作意向。根据协议，香港置地拟在南部新城开发设立世界一流商业综合体项目，与秦淮区、南部新城共同推进区域高质量发展。
8月10日，宝能燕子矶项目规划设计方案批前公示
8月10日，宝能燕子矶项目规划设计方案批前公示。据悉，作为燕子矶滨江商务区一期项目将建商业办公楼以及15栋高层住宅，最高商务楼拟建299.9米，这也意味着燕子矶新城地标建筑来了！
宝能燕子矶项目地块，位于栖霞区燕子矶街道。地块东至规划绿地及河道，西至燕园路，南至观音门街，北至新燕街，共由 A、B、C、D 四个分区组成，总占地面积约 104034.86 平方米。
本周大事
雨花台区人民政府举办市场化招商合作推介会
为深入贯彻市委市政府“招商突破年”部署，助力雨花台区全力做好“六稳”工作、落实“六保”任务、推进“四新”行动，加大力度推动招商引资，加快促进产业优化升级，南京市雨花台区人民政府于8月12日下午举办市场化招商合作推介会。南京市投资促进局局长黄成文，雨花台区委副书记、区长张连春出席本次活动。
上海市南京商会、中国国际经济合作学会、仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯和驻宁商会、南京商业地产商会等行业协会、校友会及知名产业园区运营商等百余家知名咨询机构、社会组织、中介招商平台负责人参与本次会议。
现场，雨花台区投资促进局与上海市南京商会，软件谷招商合作部与戴德梁行和中国国际经济合作学会，雨花经济开发区与第一太平戴维斯，雨花街道与仲量联行等，区内9家单位与11家中介招商机构分别签订合作协议。每个街道、板块分别至少与一家专业机构“联姻”，充分借助市场、资本、科技力量招商。
软件谷、雨花街道、赛虹桥街道、雨花经济开发区等8个板块负责人与园区（楼宇）运营方签署合作打造特色园区（楼宇）协议。
项目签约
活动当天，雨花台区驻上海招商中心揭牌亮相。为了更好地打造雨花楼宇经济产业链，打破制约楼宇经济发展的瓶颈，雨花台区楼宇智慧管理服务系统正式上线。
活动现场，软件谷、开发区、雨花街道等三个板块作特色园区（楼宇）专题推介。中国“智慧城市领军人物”、上海张江（集团）有限公司独立董事张爱平做了发展“都市工业”专题演讲。
2020年下半年，雨花台区招商引资工作将以板块为抓手，围绕软件谷提升发展、大板桥地区规划调整、两桥地区更新改造，南京南站楼宇转型等全区重点工作，做好优质项目招引，以优质项目为雨花高质量发展提供源源不断的创新活力、创造动力，为高水平全面建成小康社会，开启现代化建设新征程打下坚实基础。
（来源：区投资促进局）
本周大事
主城区太平南路北段增加一处新商业体
太平南路将增加一处新商业体，建筑风格透着浓浓的近代风格。
南京市规划和自然资源局就《南京市主城区（城中片区）控制性向西规划——秦淮老城单元》中的19-6地块图则技术深化进行公示。该地块范围内，将增加一处商业体，建筑风格也透着浓浓的近代的风格。
▲太平南路84-88号地块区位图
● 北至铜井巷
● 南至游府西街
● 西至八一医院家属院
● 东至太平南路
▲太平南路84-88号地块改造图
其中地块东侧紧邻太平南路的84-88号地块南接行宫饭店，北至太平南路七十六巷，房屋年久失修，已作为危旧房改造项目完成征收。
目前 ：
太平南路整体已完成立面整治提升
局部地块正在实施更新
延续特色街道风格
▲太平南路84-88号地块效果图
南京市城乡规划委员会办公室组织了该地块改造项目可研方案专家咨询会，根据专家会建议将方案进行完善。
根据新方案 ：
为娱乐康体
建筑立面为传统商业风貌
高度小于14米
保留其原房屋外轮廓便捷
并将太平南路规划道路红线向东移动约4.3米，底层建筑沿太平南路退让形成净宽2米的檐廊作为公共人行空间。采用骑楼形式。同时与行宫饭店达成协议，建筑立面进行统一更新。
（来源：市规划和自然资源局、市城乡规划委员会、南京日报、紫金山新闻)
本周大事
南部新城首座跨河广场年内建成
从南部新城获悉，作为南部新城首座跨河广场，庆典广场今年年内将建成。
位于响水河河头、御道街轴线起点处的庆典广场正在紧锣密鼓施工中，预计今年年内建成。
响水河景观建设工程
响水河北起红花路，南至卡子门大街，全长约4.2公里，已由黑臭河变身景观河。庆典广场是响水河景观建设工程之一，总面积2000多平方米，将设置喷泉、游船码头等景观，其周边将新建沿河建筑以及新城商业步行街。
按照规划，响水河将整体打造：
● 商务休闲区
● 生态休闲区
● 滨水休闲区
● 文化体验区四个区域
商务休闲区
位于机场跑道公园城市轴线空间，结合已建成的复地商业综合体，利用高差设计滨水步道、挡墙等多样化的活动空间
生态休闲区
临近南京市中医院，将形成外秦淮河、响水河以及机场河组成的活力水环
滨水休闲区
位于响水河拐角处，最宽处达35米，将设置亲水眺台，将地块与河道相连，同时设置树阵广场，种植水杉树，提供舒适的休憩空间
文化体验区
则以庆典广场为主
2018年起，响水河进行河道拓宽
2019年开始景观改造进场施工，在响水河沿线10米范围内种植水杉、香樟、樱花、海棠等大小乔木及灌木一百多种，同时设置休闲座椅、景观石头等环境设施，整治过程中以绿色和开花植物搭配，形成两岸山花烂漫的道路景观和环河绿色廊道。
2020年目前正在沿河打造健身步道，河边大部分草坪、步道已经铺设完成，由于河面仍有桥梁施工，预计整体景观将于今年底前完工。
响水河沿线实景
响水河是一条过水河
连接外秦淮河
每年汛期承担防汛任务
肩抗重任的同时
打造文化与景观风貌
南部新城以水安全、水环境、水生态、水资源、水文化、水经济“六位一体”为统领，采用河道与地块整体设计、景观与桥梁有机衔接等创新手段，构建机场河、响水河、外秦淮河围合而成的活力水环；同时结合水环特点，融入文化元素，整体设计27座内河桥梁及3座外河桥梁，形成“城河一体、水绿相融”的景观风貌。
（来源/南部新城开发建设管委会、南京日报、南京区街一号）
本周大事
雨花台区软件谷规划出炉，将打造现代滨江新城
南京市规划和自然资源局对《中国（南京）软件谷西片区控制性详细规划》规划管理单元图则修改进行公示，该地块位于雨花经济开发区凤集大道片区，将打造“以城聚人，以人兴产，产城融合”的现代化滨江新城。
南京软件谷西区规划
▲南京软件谷西区拟调整地块位置图
规划中：
● 以产城融合理念，新增居住及相关公共服务设施用地
● 以产业社区理念，鼓励用地复合开发，研发用地允许兼容环境友好、绿色无污染的先进智能制造业用地
● 优化片区道路交通系统，提升交通通达能力
此次调整共4幅地块：
西南侧地块
其中西南侧地块位于凤汇大道、凤集大道和滨江省道001之间，紧邻板桥汽渡，该地块以居住和研发为主导
中央地块
其中居住区位于地块中央
南、北两侧地块
主要为科研用地
居住区内配套建设：
基层社区中心1处
小学和幼儿园各一处
并设公交首末站
地块内规划建设公园绿地12处
防护绿地6处
▲地块内现存工业分布
规划中提到，研发企业建筑设计应注重体现现代风貌，禁止畸形建筑。重点做好凤汇大道沿线、滨江景观界面的建筑设计，展现景观特色风貌。
由于片区内绿地多，也将加强块状绿地之间的步行空间设计，绿地内引导安排独居品味的游憩小品及休闲、健身设施。
龙腾北路、京沪高铁、省道001、凤集大道合围区域则是4块中最大的地块，调整前全为科研设计用地，调整后以居住、研发为主导。
地块内配套公交首末站、社会停车场、基层社区中心和学校。其中一所中学位于两处居住用地之间，紧邻省道001。
龙腾北路向东直至龙藏大道之间地块，配套小学1处，社区中心1处和2处居住用地。
地块西侧为科研用地，建筑最高层为100米。龙藏大道至龙飞路之间地块，规划基层社区中心、幼儿园和中学各1处。
地块东南角规划2处二类居住区，并在紧邻凤集大道、龙飞路沿街配建一所中学和社区中心及幼托。
居住区隔着板桥河对岸规划一幢100米高的科研大楼，地块内现有南京时代传媒文化创意产业园一期。
（来源：市规划和自然资源局、南京日报 何钢、紫金山新闻）
2
本周数据
本周数据
本周南京商办成交数据
本周南京办公成交面积7169㎡，成交主要集中在栖霞，成交面积分为2130㎡。其他区办公成交面积都在1000㎡以内。
截止8月16日，南京办公库存总量2994812㎡，其中30万㎡库存以上的区域有3家，鼓楼区库存量586895㎡，其次是建邺区，库存量为478684㎡，江宁区库存450959㎡。10-30万㎡库存有6家，10万㎡库存以下有2家。
本周南京商业成交面积5649㎡，成交主要集中在溧水区、六合区和浦口区，成交面积分别为1149㎡、1136㎡和1073㎡，其次是江宁区，成交面积798㎡，然后是雨花台区，成交面积565㎡，再次是鼓楼区，成交面积460㎡，栖霞区成交面积351㎡。其他区商业成交面积都在100㎡以内。
截止8月16日，南京商业库存总量6160705㎡，其中60-100万㎡库存以上的区域有6家，浦口区库存量876941㎡，其次是建邺区，库存量为852525㎡，江宁区库存822734㎡，六合区库存711916㎡，鼓楼区库存668644㎡，雨花台区库存635380㎡。30-60万㎡库存有2家，30万㎡库存以下有3家。
本周数据
第一太平戴维斯：2020年商办市场简述及下半年展望
1、写字楼市场
（1） 国内总体回稳，全球形势仍紊
商务活动在第二季度逐步回归正轨，国内主要城市写字楼租赁活动已基本恢复。但由于全球疫情和经贸形势不确定性较大，二季度新增租赁需求仍较为有限，有一些城市录得负吸纳，16座主要城市平均空置率环比上升1.1个百分点。
（2） 租户迎来议价窗口期
当前局势下，租户续签和减租情况有所增加，但对某些成长型行业及企业而言，则迎来议价窗口期，通过扩租或整合搬迁以升级办公空间。企业对成本愈发注重，对非核心商务区带来一定利好，第二季度，北京丽泽、杭州未来科技城的空置率分别环比下降8.1和5.0个百分点，吸纳量有所改善。
（3） 业主市场摩拳擦掌
潜在办公供应量依然可观，业主市场竞争加剧，即使业主方的租金面价倾向与上季度持平，但在装修免租期和租金补贴等附加条件则给予较多优惠，导致季内16座城市甲级写字楼有效租金平均下跌2.1%。
除对现有租户的关系维护更为重视，业主针对大面积客户的争抢也更为激烈，市场加速向租户市场倾斜。
（4）写字楼市场2020下半年展望
随着政府企业纾困及财政扶持政策陆续推出，经济形势有望逐渐向好，预计全年经济增长有望转正。下半年随着更多租户到期，整体租赁需求将有明显提振，其中金融保险、健康医疗、科技和在线服务行业的需求仍将好于整体水平。
2、零售市场
（1） 消费回升，奢侈品成亮点
消费者已逐渐适应疫情防控常态化，市场人气回升，6月全国零售总额同比降幅收窄至-1.8%。奢侈品市场回升势头强劲，多个城市顶级商场客流在6月已回升至均值水准，成都的高端市场表现令人瞩目，而上海及广州已基本恢复近两年均值，而经受疫情重创的武汉表现超乎预期。
（2）入驻率面临压力，业态表现各异
尽管如此，第二季度整体市场受新冠疫情的滞后影响，主要城市购物中心租金与入驻率面临压力。16座城市首层租金环比下跌1.4%，而空置率上升1.3个百分点。
不同市场及业态受冲击各有不同。上海餐饮市场本季度变动剧烈，在新增空置面积中占比达43%，而成都的零售业态变动较大，在退租面积中同样占比43%。相较之下，业绩恢复迅速的美妆品牌，政策支持、行业前景看好的新能源汽车以及电子产品在当下议价窗口期表现积极。
（3） 休闲娱乐业态走势成下半年关键
下半年租赁市场恢复趋势取决于休闲娱乐业态能否全面开业，以及餐饮业能否实现更大范围的复苏和增长。由于市场对疫情防控抱有信心，租金持续下探的空间有限。
（4）零售市场2020下半年展望
预计政府后续仍将继续出台措施提振消费市场，减税举措也有助中小商户减轻经营负担，已看到无论线上线下的促销推广活动较往年更为频繁。
近期股市及楼市积极向上，也有助于进一步提振消费信心。消费者旅行计划更多回归境内，热门旅行地的消费市场有望获益。
（本数据来源：第一太平戴维斯）
3
本周调研
茂业天地探店记
（因篇幅有限，本报告仅为节选版，完整报告请关注南京商业地产头条公众号，近期即将发布）
全球经济受疫情影响，商业不动产经营持续低迷，商业存量改造、经营转型需求凸显，市场对刺激内需期望很高，存量改造、推陈出新、吸引客群、推动业绩和价值提升将是2020年商业项目的重要任务。
而随着消费升级以及商业存量时代的到来，消费者越来越注重消费体验和购物中心的可玩性、观赏性。传统的百货模式需要向购物中心模式转变，强社交重体验也将成为未来商业的发展趋势。
在南京主城区，新街口和夫子庙一直是人流量较大的老牌商圈。茂业天地，位于南京市建康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，建筑总面积约9万平方米。项目是茂业集团在南京的首个商业综合体，也是南京老城保护规划获批后的首个老城南改造项目，与南京水游城、水平方一路之隔。
茂业天地也曾风靡南京，2016年开业当天客流达到18万，60%的品牌首次入驻商圈内，“超级物种”的华东首店，也是全国首家“bravo+超级物种”双模式门店落户茂业天地；拥有最具特色的民国风街区——老城南旧事。
近年来，经过不断地调整，项目现代化的主体建筑中保留了民国风格建筑，配有老城南旧事特色商业街，项目内有特色餐饮海底捞火锅、小厨娘淮扬菜、星伦多海鲜自助、星巴克、喜茶GO、必胜客、民国往事等；精品购物小米之家、华为、周大福、千百度、百丽、红孩子、屈臣氏、九木杂物社等；特色配套金吉鸟健身、星耀街舞、天空之城游艺、永辉超市等丰富品牌，主力打造一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等为一体的时尚综合体。
本期调研我们聚焦夫子庙商圈，走进茂业天地，与茂业天地总经理张觉潇进行沟通交流，看茂业天地在新团队、新定位、新品牌的加持下如何“卷土重来”！
热门跟贴