当你听到红星路小学+42中本部的70年公寓只卖1.48万起，会不会很心动？这简直是天下掉馅饼，而且不需要高首付、不需要号头费，是不是更值？这就是庐阳区的富世广场，但实际情况却远没有想象中的美好，今天班长就带大家看一下这个楼盘，为何坐拥如此优质资源却价格这么低。

1. 外部环境

富世广场位于合肥老城区一环内，是合肥市中心最核心的位置，你能想到的所有配套包括顶级商场、顶级学校、顶级医院、公园、地铁口，全部分布在楼盘500米的范围内。

楼盘南边就是合肥最好的医院中科大附院省立医院本部，东、西、北边全都是原来的机关大院，配套成熟。但是开车去过省立医院的同学，想必都有一个感觉那就是“堵”，白天堵、晚上堵，楼盘的东、西、南、北无一不堵。停车困难，一位难求。

楼盘四周永远都在堵车。

由于南边就是省立医院，这里甚至连电动车停车位都找不到。

南向距离省立医院只隔一条马路，享受便捷医疗资源的同时，要忍受嘈杂的环境、拥堵的交通、感染的风险、喧闹的噪音，实在不是一个居家的好地方。

这就是有房源在售的富世广场A座，楼下就是老牌的商之都卖场，日常购物非常方便，基本上都可以做到不出楼栋就能满足日常消费，不过由于是医院门口，沿街门面开业了大量的药房和快餐店，业态单一。距离百大、银泰中心、淮河路步行街都在500米内，商业配套非常完善。

富世广场距离地铁2号线四牌楼站仅250米左右，虽然北边和西边距离城市主干道长江路、徽州大道不到200米，可是鉴于这周边恶劣的交通环境，出行选择地铁或电瓶车会更轻松。

学区是富世广场最大的优势和附加值，红星路小学本部距离楼栋不到200米，合肥王牌中学之一的42中本部距离楼栋也仅在700米左右，可以近距离的享受合肥最顶级的教育配套。

安庆路幼儿园教育集团就在红星路小学正对面。

合肥市红星路小学本部是合肥一流的小学之一，创建于1956年，是一所办学历史悠久、文化底蕴深厚的老城区名校。共有省特级教师1名，省教坛新星1名，市区学科带头人、骨干教师共计37人。

合肥42中是今年全市考的最好的公立初中，参加中考总人数约660人，700分以上165人，700分占比比例约24-25%之间，远超出合肥的平均水比例。42中出过3个安徽省高考状元、3个合肥市高考状元，有4个学生是合肥市中考状元。所获荣誉更是数不胜数。

1. 内部环境

前面说的都是外在的环境，其中有优点也有不足，总体来看还是优点大于缺点的，而且优质的学区更带来了最大的利好。

房子总归是用来居住的，不能只看外部环境，内部的环境更重要，班长就带大家一起看一下楼栋内部的环境。

这里就是楼栋南侧入口，非常好找，马路对面就是省立医院门诊部，大楼门口两边是两家大药房，人来人往，环境非常嘈杂，电动车密布，想要进出楼栋并不是一件顺利的事。

进出楼栋没有门禁，只有一位保安给临时停在商之都楼下的客人指引道路，由于周边无任何停车位，省立医院内部停车位数量有限，商之都的地下车库也是物业非常重要的收入来源，不管你停多长时间，10元起步。

楼栋门口左右墙壁都贴有公司名的指引牌，很直白的告诉你这栋就是商住混合楼，商用为主、居住为次，人员进出复杂是肯定的了。

电梯口往里走就是好又多超市，体量很大，可以说日常消费在本楼栋就可以解决，便捷的同时难免显得非常杂乱，完全无品质感可言。

A座共31层，其中1至7层为商业，8至31层为70年产权公寓，12梯28户，目前在售的是10至29层部分房源，民用水电、不通燃气，面积在80㎡-130㎡。电梯配备了刷卡系统，南门进口处分布有6部电梯，其他电梯位置分布在其他出入口，分了高低区来配置。电梯比较落后，无楼层显示，虽然使用的是品牌电梯，不过使用频繁加上缺乏维护，内部的楼层显示也大部分都坏了，乘坐电梯有种未知的焦虑。

正常楼层的电梯厅是这样的，写字楼的装修风格。

楼层平面按照回字形布局，东、西、南、北四面共分布28室，电梯厅和楼梯厅位于中间位置。

在东、西两侧留有两个采光、通风口，日照基本上照射不进来，过道内部一天24小时需要开灯。

班长一共爬了三层楼，基本上每层房源都是以办公为主，居住的占比不到30%，大部分房主购买后都是为了升值或小孩入学，会选择出租出去，而不会在此居住。

每层居住的户数的不多，也有少量正在进行内部装修的，还有部分房源被改造成了旅社和宾馆对外营业，居住人员成分复杂。

富世广场A座公寓整体品质和建筑质量非常一般，房屋漏水、渗水情况比比皆是，开始班长还以为住户防水没有做好，没想到未出售房源渗水情况更是严重。

还未销售房源渗水现象也如此严重，实在是不应该，难怪有双学区加持也如此难卖，毕竟是现房，不能画饼。

班长在里面转了一圈，觉得外立面看起来还可以的富世广场，实在金玉其外、败絮其内。

总结：按常理来说顶级学区加持的70年公寓，是市场最受认可的产品之一，可是富世广场A座完全不同，上了分销都去化艰难，拥堵的交通、嘈杂的人群、离医院太近都是一些外在原因，居住人员杂乱、商住混杂、不通燃气、80㎡-130㎡面积大，公摊大，户型差，房屋质量不高，无品质可言都是富世广场的内在原因，外在加内在，虽然单价不算高，但是面积较大，滞销也是必然的了。

从二手房成交分析来看，大面积的二手房成交价不高，80至90平和30-40平的总价差不多，现在全部是大面积段的房源，投资没有太大的价值。如果为了学区， 42中学区范围很大，二手房的选择上也很多。