再过5天，深圳就将迎来40岁的生日。

40年前的8月26日，深圳经济特区正式成立。

而40后的今天，深圳又将站在一个崭新的起点上。

对于国人而言，周年往往是有象征意义的，尤其是逢五逢十的整数年。

对于即将到来的40岁生日，深圳引起了颇多关注。

一周多前，新华社旗下的上海证券报发文称：

而8月12日，另一大央媒再次撰文：

一边是政策层面的不断释放预期，另一边是楼市和资本市场的不断骚动。

这是什么信号？我们又能期待什么？

关于楼市的我们就不多说了，今年深圳及深圳周边城市的房价涨幅，只能用一个词来形容：目瞪口呆。

我们来看看资本市场。

01.

市场在期待什么？

——

都说金钱永不眠。

这些世界上最聪明的资本，在过去的一段时间都干了什么。

这是过去的三个月里，深圳本土上市公司深物业的股价走势图，3个月时间，妥妥的涨了2倍。（数据来源：东方财富）

另一地产龙头深振业则直接翻倍，市值增加了超过50亿。（数据来源：东方财富）

不仅地产股涨，跟深圳大礼包相关的港口，机场也在涨。

同样在过去的3个月，盐田港的股价从5月22日的4.04元到今天收盘的股价是8.05元，股价涨了一倍多。（数据来源：东方财富）

图片截至8月21日收盘，来源：东财choice

深圳本地股涨了，东莞当地的上市公司也不落后，并且大有后来居上之势。

过去的两周里，东莞控股的股价直接从7.33元左右的低位，直接拉升到最近11元每股（近两周内最高点达16.2元每股，数据来源：东方财富），直接翻倍，豪横吧！

在著名投资者平台“雪球”上，有人总结了这些公司股价大涨的规律：

1、在深圳拥有大量土地的公司涨得好，比如深振业、深物业，都是深圳国资旗下的地产上市平台，深圳的几大大地主之一；

2、政策红利驱动的公司涨得好，比如深物业，市场预期在深圳40周年之际，深物业会得到一张免税牌照；而盐田港、深圳机场则是深圳极为重要的基础设施，没有之一。

3、享受深圳政策红利辐射的公司涨得好，比如东莞控股；作为一家东莞的上市公司，市场预期一旦中央给深圳发放大礼包，东莞也将获益不少。（数据来源：雪球）

很多人问，在深圳40岁生日之前，这帮最聪明的资本是不是提前听到了什么？

其实，具体有什么，我们真不知道，但各种信号又显示，一切似乎都已安排好。

这就像你10岁生日那年，凌晨5点你就兴奋的起了床，因为你知道，不管礼物是什么，至少，礼物是有的。而且大多时候，是超预期的。

对于当下的深圳人，就是这种心理状态。

再说了，要说深圳人在期待什么？恐怕地球人都知道了。

第一是扩容，第二还是扩容。

关于深圳为何要扩容，这个已经说了很多次，今天就不探讨了。

有3组数字大家知道就好：

1、深圳2019年常住人口有1343.88万人，北京2019年有常住人口2153.6万人，上海2019年有常住人口2428.14万人（数据来源：百度百科）；

2、深圳的总面积约1997平方公里，本身就只有北京的1/8、上海的1/3（数据来源：百度百科）；

3、因为人多地少，深圳的房价已经全国第一了，目前深圳8月的二手房均价在66221元/平，同时北京的二手房均价为63064元/平，上海的二手房均价54159元/平（数据来源：链家）；

只成立了40年的经济特区，房价已经赶上北京和上海这两位老大哥了。

你说尴尬不尴尬？

因此，深圳人做梦都想扩容，因为只有扩容才能解决上述问题。

问题是，深圳最终会以什么样的方式扩容？又扩到哪？

02.

深圳会以怎样的方式“扩容”？

——

关于扩容，坊间的版本很多，但谁也不知道最终的答案。因此，我们只能先做推理。

比如，我们尝试着回答如下问题：如果深圳扩容，扩哪里？怎么扩？对哪些区域有影响？

1、低配版：深圳都市圈

今年的4月28日，深圳市发展和改革委员会在《深圳市发展和改革委员会2019年工作总结和2020年工作计划》中明确指出，推进深圳都市圈规划。

具体可以看这张图：

在这个低配版本中，深圳是不扩容的，也就是深圳的行政边界还是现在的模样，不过经济上几大城市之间会形成一个共同体的形态。

2、中配版：扩权不扩容

两个月前，中央党校主办的《学习时报》第8版，发表了特别专题文章，这篇文章提出了另外一种“扩容”方式。以深圳为核心，包括东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区，对5个地区进行跨行政区域的大统筹（截图如下）。

其实方案尽管叫“扩权不扩容”，但实质性就是扩容。

因为深圳主导这些区域的经济社会事务，相当于深圳的地理板块。唯一的区别是莞惠及深汕、深河的税收仍交给广东省，这样避免省里的反对。

3、高配版：直接扩容

直接扩容即深圳不止在区划上拥有更多的临深的土地，同时在行政方面将这些片区纳入深圳的管辖范围内。

那么问题来了。

哪里将会是深圳扩容的选择呢？

这个版本其实已经有了标准答案，那就是东莞、惠州。

由于东莞与惠州与深圳在空间上紧密连接，把东莞和惠州部分空间划归深圳的是有极大可能的扩容方式。

有些迹象似乎已经显现。

7月28日，东莞暂停了个别片区范围内各类建设行为；

7月29日，惠州惠阳发布了关于废止相关建设用地规划控制的通告。（消息来源：地方住建局官网）

而无论是哪个版本，都指向了一个城市——东莞，这个与深圳接壤的城市，是跟深圳联系最紧密的城市。

无论对于东莞，还是对于深圳来说，都是一次“革命”性的相遇。

对于这次相遇，大家有两点要注意：

1、楼市是政策市，紧跟政策一定没错；

2、选择比努力重要。

站在历史的火车头旁边，很多人问，当下要不要投资东莞，又该怎么投资？

03.

扩容前大湾区少数人的私藏：奥园嶺墅

——

从上面的分析我们可以得出一个结论：无论深圳扩与不扩，怎么扩，东莞都必在其中。

而对于置业选择，村长有三个方向：

1、确定性——选择“更有可能扩容”的区域；

2、便利性——选择在通勤圈范围内的区域；

3、稀缺性——选择别墅；

三点综合下来的最优解，即是位于塘厦的奥园·观澜誉峰。

实景图

对于这个均好性的项目而言，其价值点可以列出很多。去实地感受过的村长对选择其的理由做了梳理，相信能给购房者一点置业思路：

1、交通法则，大湾区内以快人一步的姿态占领临深价值先机

毫无疑问，一旦深圳实现扩容，那么被纳入深圳版图的区域，必定会估值大升。

当然了，在扩容没定论之前，这一点其实就是在搏政策，不一定100%的对。因此，我们只能在不确定中寻找确定性——下注离深圳最近的区域，越近越好。

那么可选项只能是奥园·观澜誉峰所在的塘厦。

图源：城市论坛

在很多人心目中，跟深圳接壤的塘厦不纳入深圳不科学。

奥园·观澜誉峰约300米直达梅观快速大坪出口（直线距离）；

接驳深外环高速（建设中）、龙林高速；

从莞深高速龙华以北，直线约30公里到市民中心（数据来源百度地图）；

……

同时，赣深高铁（在建中）、东莞地铁1号线（在建中）以及深圳地铁22号线（规划中）、深圳地铁4号线（在建中）1高铁3地铁环绕，全面缩短莞深的距离。

数据来源：百度地图 示意图

而市场，也给出了最热烈的反馈，今年上半年，塘厦片区以签约1829套问鼎东莞签约套数销冠（数据来源：合富研究院）。据说，很多购房者都是深圳人。

2、珍稀法则，卖一栋少一栋的别墅是只属于少数湾区人民的珍藏

有数据显示，在深圳，一手别墅供应连续三年几乎为零。2020年3月深圳蛇口新品问世，14套4200万起步的豪宅8秒被抢光，供不应求！（数据来源：大亚湾淘房网）

可见，并不是所有人都有机会住别墅。

数据来源：克而瑞

大家都知道，全国高尔夫禁令、东莞禁墅令之后，存量高尔夫和别墅物业已经是少数派！

如果两者能同时结合，那就是少数派中的优等生。

而拥有高尔夫和别墅区的奥园·观澜誉峰更是绝对的孤品！

纵观深圳，高尔夫别墅门槛高筑，普遍单价约20-24万/平。比如与项目一线之隔的观澜湖高尔夫别墅单价约13万/平（数据来源：链家），而奥园·观澜誉峰别墅售价仅3.9万元/㎡起。

图片来源：链家

在高尔夫别墅卖一栋少一栋的时代，奥园嶺墅以1.48超低容积率墅境（小区整体容积率1.48），直面高尔夫景观资源，向世界呈现只为少数人奢藏的，建面约220-226㎡果岭美墅。

别处难得其二。

3、生态法则，好的环境铸就好的圈层

古人有云：邻里皆鸿儒，往来无白丁。生活圈的不同，足以改变个人命运。

别墅对于住家者而言，同样是生活的进阶地：一群品味财富相似的社交人群，不止是家是所在，亦是社交场所。

奥园嶺墅打造建面约27万㎡墅居大城，繁华与清静兼美。

在这里，可以相约挥杆果岭：项目毗邻国家5A级观澜高尔夫，果岭美景朝夕可赏。

实景图

在这里，可以相约足行户外：近享负氧离子含量达2000个/cm（数据来源：百度百科）的大屏嶂森林公园。

实景图

还有仙女湖、企洞、虾公岩三大水库环绕：

实景图

青山绿水间，回归惬意悠然的居住理想。同时，生意圈、生活圈、享乐圈、社交圈交汇，创造出高层次的社交享受与恰好的社交距离。

3、空间法则，方寸之间都是匹配城市理想的建筑高度

产品上，奥园·观澜誉峰巧妙利用土地坡度差，采用双首层设计，客厅、餐厅双入口，告别传统负一层采光差、通风差、潮湿等缺点。

示意图

而且，对于内外的设计，奥园嶺墅更大有不同！

比如，产品特意设计了前后双花园，是室内生活的延展。

示意图

再比如，产品约6.68米挑高会客厅，有限的空间创造出无限的生活延展。

示意图

同时在内部，产品采用全错层设计，双首层4套房设计，轻松解决三代同堂。

示意图

比如住二层，下楼就是花园；再比如住顶层，大卧室、大书房。家人之间各享私属天地，承载幸福时光。

示意图

品质方面，产品更是实现从景墙到门厅小品、官帽飞檐，甚至是社区配电房、垃圾集中点都全系采用石材铺装。奥园观澜誉峰不惜增加成本，只为提升别墅品质，这是奥园对待别墅产品的用心和匠心。

示意图

另外，不得不提的是，奥园嶺墅的性价比。

前面我们提到的，奥园嶺墅的单价仅3.9万元/㎡起，总价大概在810-900万左右。这个价格折合下来这样的总价在南山可能只能购买42平左右的房子，在福田只能购买55-60平局促小2房。（数据来源：链家）

图片来源：链家

而隔壁的龙华，目前红山附近的房子目前都在10万上下，同样的价格只能屈居普通的刚需80平2房。（数据来源：链家）

图片来源：链家

那么可以选择话，同等价格下，你愿意住在拥挤的深圳小2房，还是有天有地有花园的别墅？

是选择蜗居还是选择享受生活？

是选择一个人在城市打拼还是把家人接来实现四代同堂？

大家心里应该都有所考量。

最后，村长需要提醒大家的是，深圳扩容前已经有很多大湾区的投资客和东莞本地的置业者关注了这个楼盘，项目的高层已经售空，其中不乏东莞政策前就听到风声迅速下手的深圳客。

至于扩容，后继还会发生什么，5天之后就见分晓。

只能说，犹豫你就输了。

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10.预售证号：东莞商房预证字第201800194号

备案名：观岭高尔夫豪庭

推广名：奥园观澜誉峰

开发商：东莞市合和城辉房地产投资有限公司