我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱，欢迎大家私信向我提问。内容精选至 “雕叔谈楼市”公众号

提问：您好：差不多的价位买东莞庄的富力院士庭好还是龙口西的东方之珠好？例如550-600的三房。富力院士庭特点：小区管理，楼龄较新09年交楼，学位，五一升113，离地铁较远。东方之珠特点：楼龄04年交楼，楼下是矅一城，靠近地铁，学位是龙口西升广州中学。如果往后推十年，哪个房更保值？非常感谢

回答：如果是偏向自住：选富力院士庭，因为小区管理、户型好 如果是偏向投资：可以考虑东方之珠，必经楼下的商业，以及3号线华师站，还有龙口西学位，会更加的保值

提问：雕叔，我现在在广园中路广园新村附近上班（白云万达附近），公司四年后搬去知识城，预算320万左右，想要自住兼保值，该买哪里呢？纠结了很久了。

回答：其实你告诉我你的首付跟月供预算更好。320万总价你不一定真给他3成首付的，做点点gpgd 是合理的，注意是一点点，比如多贷10万，你每个月也就多给500来块而已，大概率你几年后还是会换房的。所以能力范围内，多贷是好事。 其实我更建议考虑一下住投分离，在公司附近租房子住，投资的房子买东边去，没错东部的爆发力西部好，而且我也是考虑到你可能4年后跟着公司去知识城，所以你现在买在广园新村附近也不太好，那边增量一般，只有一条11号线有预期。所以你不如先在天河东老黄埔科学城万博这一带埋伏，行情来了，你就可以出掉。4年后你去知识城了，你随便买都可以。 如果选择东部，天朗明居，金碧世纪花园，万科城市花园，黄埔花园都可以去看看。 选择南部的话，就看万博一带的雅居乐花园之类的就OK了

提问：雕叔，保利天悦房价以后有没有可能超过中海花城湾，深圳凯旋新世界？

回答：我觉得非常难 1、中海花城湾、凯旋新世界背后仰仗的是珠江新城这个大大大IP，只要这个大IP在未来8-10年不会退减，那么这两个盘的价格就一定是广州的天花板，或者至少是天花板 2、相比较来看，保利天悦更加偏向CEO盘，靠着精妙的产品设计+不惜一切代价的装修和园林+绝无仅有的江景资源+大大大的户型面积和总价，这些都是典型的CEO盘的特征，从投资上来看，我是觉得要谨慎一些，尤其是CEO盘

提问：雕叔，同样是限售，广州似乎没有出现深圳那样的供应断层，主要是因为少了一年限售么？还是说明广州的供求本来就相对充裕？

回答：相比深圳的供应量，广州的供应量相对比较充足 一方面是广州的地很多，打开高德的卫星地图，看到从化、增长、番禺、南沙一大片一大片的未来可供应的土地就知道了 广州的城区面积比深圳大得多，人口密度（除了越秀）都比深圳低，所以单单从城区来看，也是供应较深圳充足 就因为相对充足，所以市区、市中区的房子才值钱

提问：为何类似大小的几个小区，比如万科欧泊、华景新城及骏景花园都各有上百套抛盘，而琶洲的保利天悦、江山国际及雅郡，抛盘都各只有十几二十几套呢，货这么少呢

回答：这个涉及到小区的大小问题，户数多少，户数多自然放盘量就大 还有就是：总价限制，总价在300-500之间的房源，就是换手率高，保利天悦最小面积142平，总价1200-1300万，肯定换手率低啊

提问：如何定义‘睡城’？如果纯自住应该是没什么好介意咯

回答：自住自己喜欢就好，但是有几个人能做到仅仅只为了自住？看着别人家的房价蹭蹭涨多了2万，里面酸溜溜的。 像亚运城这种就是睡城了，没有产业支撑，然后盖了一大堆房子

提问：雕叔，如果看房以后觉得房子合适，怎么才能找中介调后台的沟通记录看呢，包个红包或者随便买点烟也行？中介一般会拒绝吗？

回答：调后台记录是为了啥？ 实际情况是后台那些所谓的跟进信息：一文不值、一文不值、一文不值 你以为那些只有小编才能看到的跟进信息，其实大部分是小中介们随便糊弄一下，99%的信息是没有价值的 结论：电脑里的信息不值钱，找到御用中介那个人才重要。还买烟包红包，大可不必[微笑][微笑]

提问：雕叔，我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%。您怎么看待这个现象？是不是更建议买真正稀缺的好房子而不是纯粹为了追求杠杆买有硬伤的房子呢？

回答：你所说的：我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%，大概率是对的，25%是没有这个差距的，但10-15%肯定是有的 我觉得买房子第一就要追求流动性，流动性是一切投资标的门槛，这个是必须的，而流动性高的房子，大概率一定是好房子

提问：老师你好，我想请问下金碧世纪南向小两房，250万，是笋盘吗？现在可以入吗首付四层，加上税费中介，首付要107万左右了，是不是接盘侠呀[捂脸]

回答：金碧世纪南北向价差2-3k，目前单价3.85，建议可以结合谈判砍价服务，做价格争取后购入，最终谈判价格多少以实际争取为准，具体谈判砍价服务可以联系我～

提问：雕叔，您好。想买天河北的学区房，您有推荐的楼盘吗？感谢～

回答：天河北的学位房，分为华阳小学（华阳本部、华成校区），以及龙口西小学，看您的具体预算，以及对居住条件的要求，通勤交通来评判吧

提问：雕叔好，预算400极限420，想请教下哪里可以推荐，首套自住+投资（最好能有点学位），我和女朋友一个分别在林和西和潭村上班，希望通勤方便些（近地铁最好了），谢谢！

回答：首套房，雕叔的建议都是：小三房起、地铁次新、花园社区、最好带个学位，加上对通勤的考虑 建议几个区域板块： 1、沿着5号地铁线，往东走，或者再转一下4号线，金融城中海康城、天朗明居、或者鱼珠的盈彩美居，都有符合这个总价的小三房 2、沿着3号线往北走，去到梅花园的怡新花园、云山熹景，以及南方医院的云景花园、香柏广场 初步判断，希望有用，首选思路1

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。请私信向我提问！