深圳楼市：刚需上车的门槛越来越高，能买的只剩这个片区|公庙|学位房|小户型|户型|深圳楼市

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1、会员提问：您好，九哥。我是手上有120多万闲置资金，想买个单间或者一房一厅，前期会出租，2年后可能自住，目前看了花好园这个楼盘，想听听您的意见?

答：你好，花好园是车公庙片区的小户型刚需盘，如果在车公庙上班，住这个小区再方便不过了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，花好园的单价只有七万多。但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的，但是一定注意，不要买朝向滨河大道的户型，那日夜不息的超强噪音实在太可怕了。

2、会员提问：您好，考虑未来升值空间和小孩上学，城市山林和海印长城这两个小区哪个更值得入手？以您的专业眼光更推荐哪个？

答：两个盘都不错，如果非要选一个的话海印长城好点。海印长城属于南山中心区，周边商业，教育，交通都很完善，小区保养的也很不错，从自住和投资的角度都非常不错。优点：①、学府二小，学府中学学位。②、周边配套海雅缤纷城，南山书城，海岸城。③、距离地铁站近。④、小区大花园，容积率低，环境好。⑤、地段好，租金高。⑥、人车分流，车位足。缺点：楼龄稍微有点旧，小区没有游泳池。

3、会员提问：九哥你好，红山的中央原著，是九一年拿的地，房子比较新，143平米双证，这个值得入手吗？

答：合正中央原著是红山片区的高品质楼盘，不带深高学位。但双证房是一个神奇的物种，不能简单的把一个购房指标等于100万来换算，就自认为是合算的。这是心理层面的博弈；双证房过滤掉了大部分接盘客，同时打掉了人们的投资预期，同样是房子，市场的价值却被大大的削减了。你可知深圳湾同样的户型，双证和单证的价格相差几百万还很难卖出。你看上的这套双证房，单价7万左右，和单证房1万出头的价差我认为是不够的；笋进笋出难卖是它的必然命运。在我看来，双证房只适合自住；用两个指标，合理的价差买一个住的舒服，投资客尽量别碰，更不要赌限购会放松，等不到的。

4、会员提问：您好，九哥，想问一下您对花好园这个楼盘的看法，我是手上有120多万闲置资金，想买个单间或者一房一厅，想前期出租，后期过10年左右给女儿住的

答：花好园是车公庙片区的小户型刚需盘，车公庙地铁非常方便有四条地铁线，去哪里都比较方便。但是，车公庙被两大问题控制了涨幅天花板，一是无缝链接上下沙，还有大片城中村存在，旧改周期非常长。二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，花好园的单价已经去到9万，相对来讲比较高位。但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的，但是一定注意，不要买朝向滨河大道的户型，那日夜不息的超强噪音实在太难忍受了。

5、会员提问：九哥老师，想请教下，目前有学位需求，想买学位房，可是南山和百花都在千万，家里是全部资金用完后没资金流，想听听你的建议。小孩明年要上学，选择百花片区的话，目前百花片区的学位房还能买吗？会高位接盘吗？

答：百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不像大家想象的那么大。2013年百花均价5万，现在13万+，跑输了很多学位房的后起之秀。一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。如果真是看重百花的教育就买，如果同样看重升值建议再多看看。