知识城南双地铁上盖？几分真？
上周，黄埔君解析完增城中新板块的时代倾城，反响还不错，留言区多位朋友强烈要求再分析一波同板块的御溪世家。黄埔君虽迟但到，御溪世家作为增城中新板块的又一网红新盘，在“宣传咖位”上要领先时代倾城一截，“知识城南双地铁盘”又有多少水分呢？
▲资料源于御溪世家公众号
在项目宣传上，有明显的着重点，一个是板块定位上有多个关键词“广州东C位”、“知识城南”，“天河东两站”等，大概这就是“楼盘营销艺术”，概念一转，可以极大程度地吸引天河、知识城、科学城等多个区域置业者的注意。实际上，御溪世家位于增城中新板块，在很多人看来就是一个郊区盘，这种说辞难免会给人一种蹭黄埔热点的观感。
▲图片源于御溪世家公众号
另一个宣传着重点则是“双地铁上盖”，源于百度地图数据，御溪世家距离中新地铁站约1公里内，对于中新站来说称得上是准地铁盘；而距离镇龙地铁站约1.2公里，于镇龙站而言只能算是近地铁盘。
从以上数据来看，严格来说也谈不上“地铁上盖”，而它的强力竞盘——镇龙站星汇城TOD则是名副其实的“地铁上盖”，“双地铁上盖”这个噱头有点较劲的意思。
四巨头联合开发，多品牌加持
从上方的宣传图可见，御溪世家由四家房企联合开发，从左到右依次是中建东孚、侨建集团、劲和地产、融创中国。项目的开发商是广州孚创房地产开发有限公司，从其持股情况来看，中建东孚占34%，侨建集团与劲和地产各占25%，融创中国占16%，也可以看出宣传图的公司排位基本与持股比例是一致的。
▲数据源于企查查
上海中建东孚，央企背景，是中建八局旗下从事城市综合开发服务业务的平台公司；侨建集团总部在广州，经营粮油、建材等起家，2006年进军房地产，2009年在增城中新板块开发了别墅项目御溪谷；劲和（上海）地产，主营房地产开发及经营、建筑装饰装修工程专项设计与施工、建筑材料销售等；融创中国实力则毋庸置疑，在2019年中国房地产开发企业500强榜单位居前五，2019全年合同销售金额5562.1亿元，位列全国房企销售排名TOP4，是项目品牌背书的主力。
▲数据源于中国房协、易居中国
刚需大盘：对内有余，比外不足？
回归到项目本身，御溪世家作为准地铁盘，首先在通勤上优于板块内的多个楼盘；其次，从居住层面来说，在四大开发商“保驾护航”下产品力自然也不会差，踩过盘的朋友就知道，小区整体环境以及户型设计上都有较大亮点，偏向宜居。项目槽点虽然也有一些，但总的来说对刚需的吸引力十足。
▲星汇城&御溪世家区位图
比外，肯定逃不开拿来跟品秀的镇龙TOD住宅项目——星汇城比较，同是主打刚需段，一个是名副其实的“地铁上盖”，而御溪世家在很多置业者看来，不过是在蹭知识城镇龙站的利好，在板块与地段潜力上高下立见。
但从另一个层面说，御溪世家开盘比星汇城早，有先发优势，而且定价会略比星汇城低，到底要怎么选？最终决定权还是在购房者手中，下面我们具体分析项目的整体价值。
御溪世家楼盘概况分析
（1）区位板块
御溪世家位于广州市增城区中新镇广汕路，项目的三宗地块于2019年底被中建融创联合体以78.86亿元拿下，楼面价分别为11000元/平、10801元/平、11000元/平，仅耗时半年多时间，产品入市。从命名也可知，项目是延续同板块御溪谷系列之作，分2期开发，共25栋，4191套住宅。
▲御溪世家营销中心实景图
区位分析在上一篇时代倾城的楼盘解读已详细解读过，感兴趣可以翻阅。（时代倾城：伪地铁盘？通勤是硬伤，黄埔上班会考虑吗？）总的来说，虽然中新板块位置稍偏，但依托21号线的开通，以及坐享镇龙站TOD的红利外溢，给板块增色不少，不限购也能一定程度上吸引限购区没有房票的置业者。
▲御溪世家区位图及周边情况
具体到项目本身，御溪世家的溢价潜力肯定是比不过有先天优势的星汇城TOD住宅项目，但作为离镇龙一站之隔的准地铁盘，是优于板块内所谓的“近地铁盘”。且未来通过旧村改造等项目，区域内整体的配套环境会有所改善，但耗时肯定会比较久，需要耐心等候。
（2）交通
地铁：御溪世家距离21号线中新地铁站约1公里以内，步行需12分钟左右；距离镇龙地铁站稍远，约1.2公里，步行需15分钟左右，可以考虑选择共享单车之类的代步工具。
▲源于百度地图数据
项目所宣传的“天河东两站”，是指通过21号线快车从镇龙站出发，两站可以到天河的大观南路站，耗时约24分钟；而21号线快车是不停靠科学城站，只能在苏元站下车然后换乘到科学城，耗时约19分钟，慢车则不用换乘；快车6站到员村，再通过换乘5号线3站到珠江新城，耗时近50分钟。以上数据再加上项目到镇龙地铁站15分钟的步行时长，通勤时间会更久。
▲御溪世家交通区位图
此外，在镇龙站还可换乘地铁14号线知识城支线，而备受关注的新白广城际，在白云机场最新的施工公告中有提及，计划将在2021年9月完工，预计2022年全线开通，届时可以快速到达白云机场、深圳机场。
▲图源于施说高铁
高速:项目周边路网发达，有广汕公路、广河高速、花莞高速（计划2020年10月1日前建成，年内通车），增天高速（规划中）等，自驾前往广州主城区相对便捷。
公交：农工商学院公交站，中新公交站。
（3）教育
至于教育配套方面，御溪世家配建了建筑面积约7000㎡的幼儿园（15班），对口小学是中新镇中心小学，中学则是中新中学。
项目距离中心小学约1.7公里，步行耗时约23分钟，接送相对麻烦，而且本地入读的适龄儿童较多，后续可能会出现学位不足的情况。所以，在御溪世家示范区开放当天，就有某竟盘的营销人员抓住项目的短板，举着“既能广附，何必村小”的广告牌，既蹭了一波热度，又揶揄一番。
▲广外增城实验学校实景
其实，御溪世家周边还有一所优质学校——广东外语外贸大学增城实验学校（简称“广外增城实验学校”），是由增城区人民政府引进，广州市民建教育投资公司投资，广东外语外贸大学管理的一所涵盖幼儿园、小学、初中、高中（国际）十五年一贯制的民办寄宿制国际化学校。学校按照省一级学校标准建设，已于2018年9月正式开学。
▲数据源于广外增城实验学校官网
私立国际化学校，听这名堂收费自然不会便宜，从学校官网查询的收费标准可知，小学、初中每学期费用合计约3万元，其中校车费、伙食费是自愿性原则的收费。
这尤其对于刚需家庭来说，相对公立学校而言，又是一笔大额的教育支出。优质学校就在项目附近，省心是省心，但也要考虑家庭负担，所以尤其注重教育的购房者要深思熟虑，做好长远规划。
（4）商业配套
御溪世家周边规划了一个8万多平米的商业综合体，约1.1万㎡商业街、约1000㎡的公共图书馆、约2000㎡的肉菜市场以及全景文体中心等。
▲御溪世家商业街效果图
▲御溪世家商业街实景图
上次分析时代倾城有提及过，板块周边基本无大型的商业配套。从目前情况来看，距离项目自建的商业成熟仍需一段时间，在成熟前可以去蹭御溪谷商业中心，距离约900多米，已有多家大牌商家签约入驻，反正也是自家股东的，也不算“白嫖”。
（5）医疗&环境配套
医疗：项目配建一个约2000㎡的卫生医疗服务站，而距离综合医院——中新镇中心卫生院3公里左右，驾车约8分钟，大型三甲医院都离得稍远。
▲御溪世家市政公园实景图
环境：御溪世家背靠约2.5万亩的古浪山，周边山水资源丰富，而且自身还配建了约1.8万m市政公园，如示范区开放当天展示的四季花海、光影教堂等，都是公园规划的一部分。从整体环境设计来看，自然宜居，可见开发商是有下真功夫。
▲御溪世家四季花海&光影教堂实景图
其他因素
物业口碑
御溪世家的物业公司是融创物业，整体口碑在业界排行前列，于今年8月初已正式递交上市申请材料，启动赴港上市计划。
▲融创分拆物业上市启动
根据第三方专业服务机构报告数据，2019年客户满意度高达90分，远高于行业平均73分，位列2019年中国物业服务质量领先品牌TOP3。虽然具体到某一个项目不好说，但整体的标准和服务质量是有保证的，住宅物业管理费为3.2元/m/月。
车位配比
御溪世家项目总户数为4191户，车位总计5092 个（地上：1018个、 地下：4074个），车位配比约为1：1.2，而且现在小区普遍人均一台机动车，随着入住率的上升可能会出现车位供应不足的情况。
御溪世家楼盘户型价值解读
房价：均价约2.2万元/㎡
御溪世家项目总占地面积约151578㎡，总建筑面积约378945㎡，容积率2.50，绿化率30%。项目分两期开发，楼栋总数为24，由18-33层高层及小高层组成。
▲御溪世家项目规划图
其中，18层的共4栋：1#、2#、3#、7# ；20层的共1栋：16# ；33层共11栋：4#、5#、6#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#。小区内的公建配套包括幼儿园、商业街、肉菜市场、市政公园、社区卫生服务中心、公共图书馆、文体活动中心等。
▲御溪世家项目规划图
无论是小区的园林设计还是公建配套的包装，作为一个郊区盘而言，产品力确实“能打”，一定程度上能弥补自身的一些短板。
至于楼栋价值，无外乎就是朝向、采光的差异，远离道路的一侧私密性更强，底商基本都建在南边，南地块的楼栋更为方便。楼栋的亮点主要体现在户型设计上，创新性的蝶形设计，一方面使到每一栋都没有纯北户型，提升了户型的通透性；另一方面，最大程度地避免了楼宇对望，增强了私密性。
▲御溪世家户型设计效果图
户型
御溪世家目前主推1-3栋18层小高层，共306套房源，户型分为4种，包括61㎡“1+1”房，74㎡“2+1”房一卫，84㎡“2+1”房两卫，99㎡“3+1”房两卫，两梯六户。从户型涵盖的面积来看，主打刚需客群，且“N+1”的设计杀伤力十足。
▲61㎡“1+1”房
61㎡“1+1”房两厅一卫：东北向户型，竖厅设计，采光不足，胜在户型实用，空间利用率高。户型面积虽小，但总价也低，适合准备上车的新婚家庭、三口之家，此户型在主推的三栋楼中货量仅17套，都分布在3栋。
▲74㎡“2+1”房
74㎡“2+1”房2厅1卫：东北/西北向户型，竖厅设计，同样是采光略差。多了一个改造房间，肯定意味着要牺牲其他活动空间，比如客厅、餐厅的舒适度降低，就看购房者怎么取舍了。
▲84㎡“2+1”房
84㎡“2+1”房2厅2卫：主力房型，货量136套（仅统计1栋—3栋），东南/西南朝向，采光不错，也多了一个卫生间，整体的居住舒适度有所提升。跟上面户型相比，更为方正实用。
▲99㎡“3+1”房
99㎡“3+1”房2厅2卫：东南向户型，近6米宽南向阳台，3个次卧也均朝南，采光充足，动静分区。客厅与卧之间的墙体，是无承重功能的室内隔墙，为改造提供条件。户型总体居住舒适度佳，对二孩家庭等较为适合。
总结
总体分析下来，可以看出御溪世家的“子弹”精确瞄准了刚需客，均价2.2万元/㎡，比时代倾城多出两千，该不该上车呢？那购房者在摸口袋的同时，反问下自己，买房的核心需求是什么？
从地段来看，在增城中新板块内，御溪世家所处的位置称得上是核心地段，但与附近竞盘星汇城TOD相比,其地段增值潜力就略逊一筹。以香港TOD九龙站为例，选取周边相邻1-2公里内，尤其是虽紧靠地铁站但未形成TOD开发的住宅项目进行横向价格对比，项目初期领先其他物业2000-4000元/㎡，再到后期差值已提高至11000-15000元/㎡。
▲品秀星汇城效果图
从上方例证可略窥一二，地铁上盖TOD物业与近地铁物业相比，未来的升值潜力更强，但TOD的建设周期通常远超十年，也不是短期能体现出来的。据房产媒体信源，星汇城TOD预测均价比御溪世家贵2000-4000元/㎡左右，也是主打刚需牌，香是真香，但大概率要明年才能入市。
▲御溪世家沙盘图
所以，御溪世家还是有先发优势，且总价更低，对于预算有限、急于上车，偏向于选郊区盘的刚需置业者，只考虑通勤与居住舒适度的话，御溪世家的确是不错的选择。如果更为看重教育、房产增值空间等，那就得货比三家，毕竟没有百分百完美的楼盘，还得根据自身的需求作取舍。
▲御溪谷商业中心
热门跟贴