深圳楼市：如何买到优质安全的回迁房？专家给你几点建议|别墅|回迁房|开发商|新盘|金海湾

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1、会员提问：九哥老师你好，请问买回迁房有风险吗？目前已经家庭两套了，想买回迁房，前几年看上了大冲的华润城才6万多，因为怕风险大而且没此项知识，并且要等3到5年才转到名字，现在感觉错过了，这段时间有人向我推龙岗和坪山的回迁房，想买，但是不知道怎样，望老师指点，谢谢！

答：你好，七一五新政之后，咨询回迁房的粉丝很多。回迁房可以不用名额，也可以不用承担房贷压力，但是否适合你，要看你的条件和所处的阶段。在深圳这种最先进的房地产市场，房子已经具备了资产价值。限购短期内不可能放松，在这种市场环境下，既不想错过房产升值的机会，又不能买错房子。因此，懂得分析判断房产价值尤其重要。如果你名下2套房已经具备高价值，不需要优化再置换。这种情况下，还有闲钱，又没有好的投资渠道，才可以尝试回迁房。回迁房最大的风险是周期的不确定性，小开发商容易烂尾。我这里也刚好有安全稳健的资源，没有名额的情况下可以考虑。具体优化方案，要综合你的预算、收入、年龄、贷款资质等因素考虑。

2、会员提问：九哥你好，我是深圳首套，手里有200万左右，家人能支持100万左右，最近一直在看房，请问深铁阅山境这个盘值得买吗？销售说大概8.5一平毛坯房，看了下户型都非常好，基本上都是朝南的。带的学位还不错，南科大二小，旁边在建深大外国语中学，在下面地铁车辆段的楼顶有个体育公园在建，到时有连廊可以从小区进入。但是项目被南坪，留仙大道，铁路所包围，噪音方面可能会比较受影响。

答：你好，今年下半年新盘还是比较多的，深铁阅山境还不错，主要是地段价值大，西丽留仙大道边上，近地铁，周边配套还可以。噪音方面确实大，户型方面在南山新盘必豪宅趋势下，竟然有78-81平的两房产品，填补了南山新盘无两房的市场空白。这个项目的两房必将受到南山刚需的追捧。除此之外也还有一些新盘值得去打，具体参考会员群资料。

3、会员提问：九哥你好，你怎么看临深的东莞长安的别墅？比如莲湖山庄，万科紫台。

答：我的个人建议是：深圳值得买的别墅都不多，更别提东莞了。但是一定买东莞别墅的话，松山湖片区自住还是可以考虑的，逻辑类似于深圳湾；虹吸整个城市的高净值人群，其他区域的就不要考虑了。更多详情可以参考会员群内部分享！

4、问：请问九哥，福田大金沙片区有潜力吗，金海湾花园2房3房投资怎么样，谢谢

答：金海湾花园深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用... 背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。

5、问：九哥您好，我知道中熙君南山在南油片区，但是南油片区整体比较老旧啊，均价较低。不知道这个盘会不会受到影响，请问未来会不会跑输大盘？

答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。南油以老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。君南山旁边是在建一个深大附小，这个学校比较看好。