最近，“北上海”南通区划调整的利好再次释放到楼市上，开盘秒光、地价飙升、上千号人排队抢房的现象频频上演。

最主要的，房价已经连涨4年，其他一二线城市接连被约谈，先后出政策，但是一直涨幅排名前列的南通，却始终没有出台任何实质性调控政策。

南通，可以说是楼市裸奔的长三角炒房“网红”城市！为何这么说？先来看点数据：

新房市场，市中心崇川、港闸区，金茂绿城等项目，基本上上了4万门槛，其他很多项目都在3万里外徘徊，大热的“中创区”也从2万向着3万迈进，而下面郊县，也从前两年的一万出头，到一万五六再到接近两万。

7月29日，能达商务区首开384套房源，2分钟网上被抢光！备案价18919元/平米！

7月25日，中创区华润项目首开144套房源，总价最低400万，均价30840元/平米！当天下午3:00基本售完，吸引南通富豪疯狂买入！接下来该区域还有金鹰、万科等项目相继入市，报价都在3万里外！

其实，从3月份疫情结束以来，南通各区域，包括郊县抢房大战轮番上演，上千号人抢几百套房子，有人锁资上千万认筹20个号就为了摇一套“倒挂盘”，开盘基本上当天售罄，等等，这些已经见怪不怪。

二手房市场，安居客数据显示，南通整体二手房比去年同期上涨21.4%！也是连续上涨了4年！

其中市中心的崇川区涨了23%，港闸区涨了28%，而通州区竟然涨了32%，更夸张的是，这次撤县并区的海门，一年间二手房竟然上涨37.7%！

再来看看土地市场，就在昨天，通州高新区拍卖一副宅地，激战8.5个小时，参与482轮报价之后，最终成交楼板价12022元/㎡，溢价率高达60.3%！

要知道，在2019年7月，该板块同样地块，楼板价是7021元/㎡，目前该地块新房价位在1.5万/平米！基本上昨天拍的地价接近目前在售的房价！

这也意味着，通州地价全面进入万元时代，也就是说，通州未来新房售价，按照成本倒推法，统统要上2万!

抢房成为常态，楼市、地市双双火热，房价连续4年上涨，按道理说，南通该出台调整政策好好降温了，但是，从上到下似乎忽视了南通的楼市存在，到今天为止，南通并未出台任何实质性限购、限售政策！你说怪不怪？

有人说，南通人口外流、产业低端空心化，并没有炒作价值。也有人说，新机场、高铁建设、过江通道，这些极大利好南通，这里即将起飞，崛起成为上海都市圈“第三城”……

南通究竟是万人坑还是万人迷？为何近年动作频频，甚至撤县并区做大版图？这背后释放何种信息？


挑战苏州，南通要做上海“二把手”

南通，开始向杭州、宁波等看齐，终于不满足于城（崇川、港闸）、郊（通州）设区，也开始并吞周边强市了。

当年苏州吃吴江，做大太湖新城，如今，吴江早早接入了苏州轨交4号线，去年还入围了长三角绿色生态一体化示范区，还将沪苏湖高铁与通苏嘉甬高铁的换乘点汾湖站命名为苏州南站。

那么，上海建设第三机场，选址却设在海门四甲镇，直接导致海门的“撤县并区”。

南通吃海门，旨在做大做强江苏省最大的海空枢纽：“江苏版临港新片区”通州湾港区（涉及通州、海门部分区域）、“上海第三国际机场”南通新机场，这些，都让海门插上了腾飞的翅膀！

南通城扩的野心，绝不仅仅是冲万亿GDP俱乐部（2019年南通全市GDP达到9383亿元，全国排名第20名，今年冲万亿有希望）这么简单，而是要与苏州全面较劲，做江苏省的“双子星”城市。说白了，就是想取代苏州，成为上海的得力小兄弟，上海都市圈的“二把手”。

别看苏州目前近2万亿GDP的经济总量，甩开杭州、南京近三分之一个身段，稳稳的华东GDP第二城，但是20年前，苏州还只是苏E，当时苏省经济最强的是苏B“小上海”无锡。

苏州的崛起得益于背靠上海，中新苏州园区和5个县域经济强市（昆山、张家港、常熟、吴江、太仓）的驱动，但是，苏州没有出海口（太仓港是长江内河港），没有机场，因此，苏州的受限，也在于离上海太近，离上司（南京）太远！

纵观苏省，唯一有实力与苏州较劲“双子星”城市的，无疑是南通！同样是左膀右臂，你苏州可以，我比你走得更近，态度更积极，我也一样能行！

苏州的优势，三点：背靠上海，经济“特区”、县域经济强市，这些方面，其实南通都有。

首先，背靠上海。

南通是上海大都市圈中唯一的长江北岸城市。如今，沪苏通铁路已经开通，北沿江高铁即将上马，南通向南的通道被彻底打开！

之所以合作建设第三机场，上海看中的正是南通土地空间潜力大、劳动力资源丰富，可实现上海大都市圈的跨江发展，联动苏北、苏东的广阔腹地，顺便带动上海崇明岛的发展。

说白了，发展到如今存量时代，苏州跟上海是竞争关系，南通跟上海才是互补关系，因为上海想要的南通都给，上海想干的南通都愿意积极配合！

第二，经济特区。

如果说苏州工业园区，是江苏版“浦东新区”的话，那么通州湾新区，毫无疑问就是江苏版的“临港新片区”！

江苏虽然大面积靠近海岸线，但是缺少深水良港，现在新一轮经济特区的规划，“通州湾新区”呼之欲出，有传言说正在申报国家级江海新区。通州湾的出现，将打破江苏沿海腹地没有深水良港的局面，形成上海国际航运中心的北枢纽。

第三，县域经济强。

苏州6区四县市，其中昆山、太仓、常熟、张家港等县市的经济产值长年不输苏州市区。

同样，南通下属的原海门、启东、如皋、如东等县市，也常年排名全国百强县前列。

“2020中国县域经济100强”由赛迪顾问股份有限公司和新华社瞭望周刊社近期在北京联合发布。这是县域经济研究最为权威的排行榜之一，常常成为衡量区域经济的重要参考榜单。

南通此次强势霸榜，5个县市全部登榜，并且位列全国前35！其中海门位列第13位；如皋位列第26位；启东位列第28位；海安位列第32位；如东位列第35位。

所以，有着明显区位优势和强大经济基础的南通，要想翻身做上海“二把手”也不是没可能，相比苏州，南通发展空间更大、后劲也更足一些，一个可以佐证的数据就是，南通人在上海经商、工作的很多，在上海内环内买房的外来人群中，南通人占据前列！凭借当地“藏富于民”，有着“小温州”之称的民间经济实力，南通的未来还是充满想象的。

做强首位度，基建爆发释放红利

跟苏州一样，南通是散装的，但是向心力这两年在加强，撤县并区很大程度上就是要实现城市首位度的提升。

事实上，在江苏省内，苏州、无锡早于南通，实现了主城核心区的整合。

2012年，苏州主城核心，平江、沧浪、金阊3区合并，成立姑苏区；

2015年，无锡主城核心，崇安、南长、北塘3区合并，成立梁溪区，

皆出自提升主城核心区首位度的考虑。

南通通过一系列区划运作，同样也是为了达到这个目的。

统计数据显示，2019年，南通各区县市GDP排行，作为南通郊区的通州区1385亿元排第1；海门市1352亿元，排第2；而作为主城区的崇川区948亿元，港闸区447亿元，排名最末。

合并后新崇川区GDP达到2080亿（港闸+崇川+开发区），一下子跃居到全市第一，首位度就凸显出来了！

本次行政区划调整后，南通市辖区面积达到2460平方公里，一举超越无锡市辖5区1659平方公里，苏州市辖6区1650平方公里面积，在省内仅次于省会南京，排名第二。

从这一点上，说南通是上海都市圈“第三城”一点也不为过了吧！第一城上海，第二城苏州，第三城，南通。经此一役，南通成为“I型大城市”。

区划调整后，南通可以“一主（崇川主城区）、三副（海门、通州、通州湾）”大空间布局，实施各种要素资源的优化配置。

本次调整后，南通市辖区常住人口327.53万人，也越过了“I型大城市”城区常住人口300万人口的标准线，这意味着南通市辖各区可以更有效统筹各种生产要素,，一批重大基础设施可统筹规划建设，重要公共资源可在市区范围内统筹布局。

说的直白点，一些有明确人口、经济指标要求的基础设施的建设，比如地铁轨交、机场港口等，可以快速推进获取工可了。最现实的就是多建几条地铁线！之前很多城市因为人口问题地铁轻轨不予审批，规划搁置城建冷却。国务院2018年7月文件：申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。

前景很美好，但是眼前南通也有自身的问题。就像一位网友所说，别人丢弃高污染钢铁石化，南通再捡起来，高精尖企业没几个，连大学生都感叹南通IT产业几乎为零，纯粹炒高房价没有产业和人口支撑，最后只能一地鸡毛。

也有网友说，业务在沪的南通老板肯定会安家上海，居家迁移，后代定居。不管是出于攀比(脸面)，还是考虑将来留给后代，亦或投资，那些老板身边的南通朋友圈人大多也会选择上海。这是不可逆的趋势，就像但凡有能力的福建人都想在厦门岛内有套房，道理是相通的。再来看普通的南通年轻人，我想不管是读书还是就业，大家的首选理想也会是上海，如果个人能力(或其它综合条件)不足，也会优先考虑临近的其它城市，其次才是留在本地。没有良好的营商环境，没有优势的产业配套，没有较高的工资收入，换了你，你愿意去"淘金"吗？高净值人群一直在外流，年轻人大多不愿留在当地，投资了那里，将来卖给鬼去？

一半是火焰，一半是海水，南通，且行且珍惜！