地产界的三好生，如何做到“不偏科”？|从化|合生创展|房地产|珠江

今年上半年，合生创展在一个月内击退中海、融创等北京豪宅巨头，砸下179.8亿，拿下分钟寺三宗住宅。

这三宗不限价地块的一级开发企业，不是别人，正是1993年成立于广州，作风低调的老牌房企——珠江投资。这个熟悉又陌生的名字，引起了许多人的好奇心。熟悉的是这家房企的大盘开发能力早已闻名全国，陌生的是原来其一级土地开发同样涉及全国。

笔者翻查资料发现，珠江投资这个企业，低调却不简单。

近年来，房企纷纷从地产业务转向多元化发展，但其实珠江投资早在十多年前，便提出转型为中国综合社会服务商，率先进行多元化战略布局。其中一级土地开发，只是多元化业务的冰山一角。

这一变，进一步巩固珠江投资的护城河，让珠江投资的核心地产主业，有了更好的发展。

（珠江投资位列2020中国房企品牌价值第38名，图源亿翰智库）

珠江投资多年上榜由中国房地产业协会测评的“中国房地产开发企业100强”榜单，连续19年蝉联广东地产资信20强。2020年8月，珠江投资接获得亿翰智库“中国房企综合实力100强”、“中国房企品牌价值40强”，博鳌房地产论坛“中国年度投资价值地产TOP30”等权威奖项。

稳健低调发展

特殊环境抗压为王

时间回到1992年，朱孟依在香港创办合生创展集团，次年在广州创办了珠江投资。在开放政策的红利下，珠江投资与合生创展成功合作开发20多个“珠江系列”项目。

要知道，当时合生创展大约70%的房地产项目都与珠江投资合作开发。随后，房地产行业进入黄金时代，众多房企采取高周转策略，开启了规模军备时代。而珠江投资在这段时间一直低调稳健发展，采取精细化战略。

超级大盘、精细化开发、不过度追求杠杆等逐渐成为珠江投资的标签。

在规模跑道上疾驰，或在利润底线上坚守，两者都没有对错。外面的人只能看个热闹，毕竟每家企业选择的发展道路都不太一样，哪种方式更适合，或许如人饮水冷暖自知。

最近，21世纪经济报道发文称：传闻监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，并设置了“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。对于“高杠杆”房企来说，这无疑是一记当头棒喝。对于一向稳健做派的珠江投资来说，将显现债务少的优势，这意味着有更大的发展空间。

在普通时期，过度追求规模的缺点或许不明显，但面临当今复杂的环境，让不少走在这条路上的房企叫苦连天。相反，一些稳健的企业表现出很好的抗压性，并藉此机会实现业绩的大幅度提升，珠江投资就是其中之一。

我们先来看一组数据，2020年上半年，珠江投资集团实现销售额98.23亿元，实现销售面积44.38万㎡。其中，作为珠江投资的大本营，广州区域销售额占比最高，达37.1%，其次是华北区域，销售额占比为25%。

（珠江投资2020年上半年各区域销售额占比，图源中指研究院）

熟悉广州楼市的朋友，肯定知道珠江铂世湾这个盘，今年创下2个月销售额30亿的业绩；此外，珠江投资在横琴自贸区，与澳门仅一水相隔的珠江国际金融中心开盘卖了13个亿；在北京通州开发的珠江阙号称运河CBD唯一河景豪宅，在今年6月份蝉联通州豪宅单周成交榜首。

（珠江投资2020年项目开盘现场，图源企业官网）

可见，在经济和内外部环境的影响下，珠江投资在住宅业务板块上，依然有出色的表现，甚至高于行业平均水平。

一二线城市标杆产品

占领市场的核心逻辑

有人说，中国房地产业，正处于一个新旧转换的时代。

过去黄金时代，房子只需要解决住的问题，只要能盖出房子，就不愁卖，因此可以在市场上看到很多复制品。如今时代变了，在房住不炒的基调下，各种调控手段让购房者更加理性，不仅思考是否有得住，还对是否住得好有更高要求。

这样的转变是必然的。在此背景下，房企该如何生存呢？重点布局一二线核心城市。

今年4月开始，楼市最先复苏的便是四个一线城市，北京、上海和广州都出现豪宅热销的情况，深圳更不用说了，火爆程度要用调控升级来控制。另外，杭州、苏州、南京等包邮区城市，也出现了千人摇号的情况。

这就是一二线城市的实力，尽显经济复苏快，购买力强的优势。当中折射出一个明显的信号：得一、二线城市者得未来。

（珠江投资全国布局公鸡图，图源企业官网）

我们发现，珠江投资是布局一二线核心城市最为坚定的房企之一。在翻查资料中，有一项数据，珠江投资全国超150个项目，其中80%集中在北上广深。

在地产下半场，购房者对于地段与产品有更高要求，产品才是最大竞争力。面对这样的挑战，房企如何抓住机遇呢？

珠江投资给出的答案是：核心地段+标杆产品。

珠江投资从第一个住宅项目广州·珠江华景新城开始，一直采取这样的逻辑，在最有价值的地段打造最好的产品，无关时间，只为品质。即便该项目从第一铲土至今，已有27年时间，位踞广州天河CBD版块的珠江华景新城依然是众多中高端人群的选择。

之后的珠江罗马家园、珠江铂世湾、南沙·珠江湾、从化·珠江壹城皆是依照这样的逻辑开发。罗马家园开发10余年，物业市场价值实现约20倍增长。

不知道大家发现了没，这些项目还有一个共同特点——大盘模式。

（珠江投资生态大城项目广州从化·珠江壹城）

广州珠江罗马家园建筑面积约60万方，珠江华景新城约100万方，南沙·珠江湾约200万方，从化·珠江壹城约422万方；另有宁波·珠江中央城约300万方，成都·花博会项目约300万方。

一方面，可以看出珠江投资的大盘开发很强，将土地价值发挥到极致；另一方面，这也是强化布局主流城市优势的明显特征。

多元化产业护城河

创造利润附加值

时至今日，地产业务依然是房企的核心，但已不是唯一一个“装鸡蛋”的篮子。无论主动还是被动，房地产企业的多元化拓展，不再是星星之火，而是呈现燎原之势。

曾经有一家前三房企的主席在谈及多元化业务时说道：“我们造车要技术没技术，要团队没团队，是一穷二白一无所有。”而另一位前三房企主席则认为，“多元化之路十年都不够”。

是的，无论一无所有，还是十年都不够，反映出赛道转换之路并非一蹴而就，房企多元化之路，远比地产开发的主营业务更为艰难。

或许我们能从最早一批实现转型的房企中，找到一些启发。

早在十多年前，珠江投资便提出了多元化转型的布局，企业现定位为中国综合社会服务商，已经形成了城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅、教育、医疗、文化、科技、金融十大业务板块。

正是这样的多元化布局，让一向低调的珠江投资，近年来频频有大动作。

大多数人印象中，房企只会从招拍挂市场中拿地，但珠江投资是一个例外。珠江投资拥有土地一级开发资质，意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而轻松享受一二级市场的双重收益。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，获取土地增值收益。

2020年5月，北京分钟寺土拍热战引起行业关注。在土拍聚焦的背后，不难留意到正是珠江投资负责其地块的一级土地整理，而据行业消息，珠江投资凭借分钟寺土地整理返还金额预计达113亿元。

（珠江投资成都CAZ项目动工图源四川新闻网）

除此之外，珠江投资在产业项目投资方面也颇有建树。珠江投资在成都珠江新城成功开发的基础上，预计投资100亿元，升级再造光华新城中央活力区，打造成都CAZ（Central Activity Zone）项目。项目集合了五星级酒店、5A甲级写字楼、金融街、健康社区、滨河风情商业街等业态内容与活力生活形态的新商圈。这也是成都市温江区项目招引攻坚行动中的重大项目。

由珠江投资操刀的CAZ落地于此，无疑是一次政府与企业的双向选择。政府选择了此前在成都有多个成功项目的珠江投资，珠江投资也选择深耕成都这座西南部核心城市。

不仅如此，近年来珠江投资还积极布局旧改项目，完善多元化战略的版图。

（珠江投资联手升龙集团签约长岗村旧改项目，图源企业官网）

今年6月，珠江投资与上海升龙联手拿下增城区长岗村旧改项目，改造范围约100公顷，重点引入智慧城市、电子商贸、医疗健康等大数据开发应用产业，打造集中小微企业创业基地、科技孵化器、创业培训于一体的大数据应用集聚区。珠江投资深耕广州多年，在打造本地化产品有独到的经验，加上升龙集团丰富的旧改经验，可谓强强联手。

另外珠江投资在上海的城市更新项目安康苑一期，已于今年3月正式动工，这是目前上海市区最大的城市更新项目。与大拆大建不同，此项目需要对众多历史文脉与保护建筑进行修缮，在此基础上升级为城市核心商务休闲居住区。

众所周知，凡是涉及历史保护建筑的项目，都需要耗费大量人力财力，同时需要时间沉淀。珠江投资愿意去做，说明它是一家有人文情怀的企业。

人才体系建立凝聚力

履行企业社会责任

长达十数年的厚积薄发，让外界逐渐对珠江投资有更高的期望。

当中包括一些明星职业经理人的加入。珠江投资近两年对提速发展表现出了强烈意愿，招徕职业经理人，提升团队战斗力，保障企业发展与企业进取决心同步调。这也从而反映出职业经理人看好珠江投资的发展潜力，能够与这家无论是地产主业，还是多元化业务，都表现出很强实力的企业达成价值追求共鸣；

另一方面，珠江投资拥有足够大的平台，立足广州，布局全国一二线核心城市，让经理人可以一展所长。

据珠江投资内部人士透露，珠江投资近年也在通过珠江青年基金会与珠江学院，完善内部人才梯队培养及储备。

这不仅能体现一家企业的凝聚力，还能提升员工的归属感。

判断一家企业是否成功，不仅要看业务能力，还要看对公益事业的支持，这是一家企业社会责任感的体现。在抗疫期间，珠江投资联合兄弟单位捐赠价值5000万医疗物资，支援湖北一线。在扶贫方面，今年6月为梅州市捐资1.5亿元，同时在广东扶贫困日中认捐2.1亿元。

细品下来，珠江投资是一家值得尊重的房企。在追规模、高杠杆的大潮下，我们看到珠江投资另辟蹊径，成为更好的自己。也让我们对这家企业未来的发展，有了更多的期待。

在多元化的布局下，珠江投资并没有偏离地产业务的主航道，而是汇聚不同业务板块的资源，让地产主航道更具广度与深度，实力可以通过产品管中窥豹，例如2020年珠江投资推出全新项目——珠江壹號。