本文是广州淘房志踩盘评级：第六十五篇
撰文 | 55
很多人 习惯了市区的生活 ，一到这边来就不习惯， 嫌弃郊区还要2万多。 但三年前这里 才 1万来块钱， 更荒凉， 你更看不上这里， 哪里会买？ 但现在这里 房价已 经翻倍，这是事 实。
此次踩盘，销售说的这几句话让小编印象深刻。
8月28日，番禺迎来政策利好，一瞬间大学城的学子们纷纷有了番禺购房权。
211、985本科生，番禺大学城应届毕业生，以及满足条件的大专生均可申领人才银卡。这也就意味着，符合此类条件的人才，无须社保均可在番禺买房！
大门敞开，将引来许多饿狼扑食。据中介所述，上个周末来番禺看房的人都明显增多了，番禺涨价志在必得。
8月29号，也就是番禺新政第二天，凯德山海连城踩着点开放了营销中心，小编二话不说就杀过去一探究竟。
作为番禺少数的2字头楼盘，此项目的表现可圈可点，虽说大部分配套尚未落地，但颇有成长为一个超级大盘之势。
这次小编没有坐上看房团的车，而是直接坐地铁到最近的地铁口，在出口处遇到了俩拿着宣传单的中介，他们与我一见如故，开着车就载着我去看项目了。
“番禺根本不愁卖，3月份就开始涨价了，现在还开放人才政策，这下肯定更多人进来买了，兄弟你来得早啊，现在买还不算晚……肯定要涨价的……”
颠簸的车上，中介哥俩和我有一搭没一搭地聊着。
区域属待发展状态
交通是硬伤，同时也是亮点
交通评级：★★★☆☆
凯德山海连城所处番禺石楼镇，有着大片农田，矮楼房和工业区。不像亚运城目前已经配套完善，这里还是属于荒芜之地，属于待发展区域。
地铁即将到站，一看窗外景色便心觉不妙
目前距离项目最近的地铁站是4号线石碁站，地铁口旁边有少数的商业。搭乘番131路公交车，至少也需要40分钟的时间，才能到达项目公交站。
目前项目主售7栋，算了一下业主从出门到公交站，也至少需要8分钟左右的步程，加上40分钟的公交车才能到达地铁站。
如果自驾，速度会相对快一点（20分钟左右）。不过，由于南大号线施工，道路条件很差，一路上坑坑洼洼、尘土飞扬。
从眼前的交通状况来看，妥妥的硬伤。不过，展望未来，交通利好也许是可预期的，也会是将来一大卖点。
其中最亮眼的就是正在建设中的南大干线，穗莞深琶洲支线（官方预计均在近两年内通车） ，届时 将实现山海连城与核心CBD路桥通勤时间控制在1小时以内。
另外就是佛莞城轨（预计明年通车） ，也将有效代替公交车接驳地铁的尴尬。城轨与地铁类似，也是刷羊城通就可进站，比轻轨要方便得多。
不过需要注意的是，无论是南大干线还是佛莞城轨，离项目最近的站台是莲花山站，有将近3公里的距离，意味着仍需要搭乘公交车接驳莲花山站。这一点是无论如何也避免不了的。
至于销售口中的地铁8号线南延支线、17号线，则属于远期规划，几乎可以不用考虑。
总体而言，对于很多郊区盘来说，凯德山海连城的交通还算可圈可点。
考虑到价格（2.4-2.6万/平） ， 同等通勤距离的万博板块、 亚运城板块或者 市桥板块等， 价格都 要高出 个 接近1 万一平，所以山海连城的可选性还是挺强的。
周边几乎零配套，项目全靠自给自足
2幼儿园+2小学+1中学
配套评级：★★★☆☆
摊开地图，我们可以发现，项目坐落的位置，周围均是村落，很荒芜也很偏僻，3公里范围的教育、医疗、商业配套，仅仅只有一个茭塘村小学，相当于零配套。
唯一较好是生态资源，毗邻狮子洋，景观很优美。
不过，也正因为此处的偏僻，反而凸显了项目的优点。毕竟类似这种交通导向的郊区盘，只有大盘才能hold得住，如亚运城。
而凯德山海连城就有成为超级大盘的优势，项目占地面积53万方，容积率3.0，可容纳约8000户、将近20000人。加上与项目一路之隔的汽车小镇，可以预计未来这里将形成一个大型社区。
因此，项目的所有配套可以说都是自己动手丰衣足食。
凯德山海连城自带1个商业中心、1个肉菜市场、1个医疗诊所、2个幼儿园、2个小学、1个中学、1个公交总站。
项目楼底群商
小编此次踩盘，发现幼儿园和小学都是落地了的，9月1号就开学。
山海连城小学
而隔壁汽车小镇也会配建1个幼儿园，1个九年一贯制学校。
总体而言，业主小孩上学问题是不必担心了，至于引入的学校品牌与办学水准如何则尚未可知，但汽车小镇现场销售透露说，引入的九年一贯制学校基本可以确定是广外附小附中。
户型平庸实用率不高，主推87~127㎡三至四房
户型评级：★★☆☆☆
目前项目一期已全部卖完，且有不少业主收楼入住，而别墅群由于还是毛坯售卖，业主尚在装修之中。
现在项目主推二期7栋，以及5栋的少量余货。户型是约87㎡三房一卫，约97㎡三房两卫以及约127㎡四房两卫。
这次的户型产品并没有给我惊喜，整体来说中规中矩，四四方方。而且全部都属于+1房，实用率不高，只能说相对宽敞。
而且此次的户型，除了+1房（只能用作休闲无法充当卧室），所有卧室都差不多大，尤其是一卫的87平，主次卧几乎分不清。
相对而言，隔壁汽车小镇的户型可能更吸引我一些，最小有约71㎡，适合刚需人群，总价相对更低。
三年内价格翻倍涨！凯德山海连城价格有优势
最后来说说价格。
据现场销售所说，目前属于认筹阶段，价格在2.4-2.6万/平之间。 而隔壁汽车小镇价格略贵1~2千一平，不过由于户型小，因此总价也会相对低一些。
对比番禺东板块内的几个新盘，凯德山海连城也是优势很大。
不过，让我们把视线拉回2017年。当时凯德山海连城一期开盘，隔年全部清盘，售价1.1万~1.3万/平，短短三年，现在链家上一期挂牌均价已超2.4万/平，几乎翻倍涨，而且还有上涨趋势。
而三年前，这里更是只有光秃秃的几栋楼，任何配套都谈不上。三年后，虽然还是很村很乡下，但至少配套都同步起来了，交通利好也指日可待了。
目前无论是凯德山海连城还是汽车小镇，卖得都不错，总体来说这个盘还是很适合通勤时间合适的刚需，并且由于靠近狮子洋，生态资源不可复制，自带投资属性，未来转手不成问题。
如果是你，你会考虑凯德山海连城吗？
广州淘房志团队包括创始人顾洪波、淘太狼、楼市灭霸、米叔、逍遥子、霸王姬、闷油瓶等地产人，能在关键时刻，提供最精准的楼市预判。
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