武汉楼市：东边光谷，西边数谷，谁才是武汉房价的领跑者？|买房|房价|房地产|楼市|武汉|限购

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，小白首问，已婚还没要小孩，手上子弹不多只有30万。最近被洗脑感觉武汉英赫当代城不错，说是未来的数谷中心，现在房价也就9500压力较小，感觉3至5年这块4块边应该能发展起来，等小孩上小学了也就差不多刚好到时间点了。请问这块是否合适入手，与临近的二手金湖清水湾或者远一点盘龙城、武湖长江新城，哪一块更有潜力？

回答：你好，英赫当代城太偏了，没地铁，如果不是周边上班建议很谨慎考虑。数谷现在还是炒概念阶段。

要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。

一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。

如果你和我说我买入是为了长线，是为了未来，以十年为期的未来，真的值得等待么？真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：

距离老市中心不超过15公里干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）

学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建

拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。

东西湖近几年的GDP成绩还不错，一直也在努力发展产业。但是临空港虽然规划的棒，但是与主城区割裂，且机场附近会限高，并不太看好未来发展，长远看都会涨，但是不是领涨区，属于慢牛。

最终是跑平大盘。自住在附近可以买，纯投资，还是建议投资主城区，人口密度高。

提问：你好房姐，外地人，上海上班，想投资阳逻之心，阳逻之心未来十年的发展如何，值得购买吗。

回答：你好，阳逻之前分析过，七千多已经是阳逻利好出尽的价格了。

现在新盘卖1万可能要站岗到天荒地老。比较担心的是二手市场太不成熟，单价7千，接盘侠也少的可怜，不好租也不好卖。远郊区大部分楼盘本来就是因为主城区限购后，小白投资客贡献的智商税。

建议说说你的子弹和房票情况，再推荐楼盘。

提问：武汉已购房：汉南，圣特立高层，已交房产证还没办，是贷款购入。本人情况：辽宁非武汉户籍，没在武汉工作，无社保缴费，汉南可以办落户武汉，名下首套。咨询目的：1.我下一步在武汉房产该怎么布局，选哪好？麻烦指点。2.如果是不建议武汉。其它地域布局，投资为主，居住为辅，我该如何做。现金流不多：首付能支持30万。dk这些还没算。希望房姐给予指导，我对武汉区的发展与小区的都不熟悉。个人感觉第二次的2008要来了，未来核心城市的房子才有价值。感谢指点也许就是我未来的转折。

回答：你好，汉南是武汉不限购区中最没有投资价值的，建议交房后就出手。

汉南属于武汉的远郊区，人口导入差很多。虽然通了地铁，但人口反向输送，一直属于补涨区，即使下一波行情来了，涨幅也比主城区差很多。辽宁人，可以考虑买沈阳。武汉1N+沈阳1N是非常好的资产配置。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，您好，我是今天新加入的会员，买房问题向您请教。我本人籍贯武汉，广州房票已用完，目前子弹300。1、是入手广州不限购的增城，还是投资武汉（户口迁入再迁回广州），增城和武汉的房产相比哪里未来3-5年更有价值？2、武汉买房偶尔也会住上十天半月，但以投资为主，买哪个区域哪个楼盘呢，如何组合未来实现收益最大化？感谢您的回复！！！

回答：你好，子弹300，如果能开发北京上海深圳的房票，买入上车盘，是更好的方式。广州也可以考虑开发老人票，做接力贷买入。每轮行情下：板块轮动到底改怎么演变市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌远郊区：在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌

1、每轮行情的特点是市中心先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上定订的事实 2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外地人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外地人就买单了

3、广州：上面的这种情况，广州的增城、南沙、部分番禺、从化、部分白云，都是这种类型和特点，要小心谨慎啊能买市区就别买增城。

一线城市买完，可以考虑入手几个核心二线城市分散风险，武汉是很好的选择。

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提问：你好智慧的房姐，关注您的微信号一段时间了，今天还是过来咨询我的困惑。请帮忙分享您宝贵的意见好吗？谢谢您。目前我的状况是名下有套深圳房产，在宝安区偏远地段市值500万不到，左右欠款115万。手上有200万左右的现金，本科学历，未婚，深户，社保已缴纳5年以上。明年这个时候也会有东莞房票。

我的困惑是：目前看中广州南沙港的中交蓝色海湾了。地铁就在家门口，附近共有12个地铁盖子，有通车的也有还在建的。有贵族学府也有5星级酒店，有游轮母港，有高尔夫球会，也是粤港澳区域经济发展核心，看是整体分为特别好但目前因为是刚建立起来的自贸区概念嘛，人口暂不达标，房子还在盖中，22年底交楼，价格500万左右，咬咬牙可以凑起首付。不过需打持久战，有可能中途已现有的房子来融资养，这小日子过的也比较苟且。

我想咨询下我现在如何配资哪？把现在的深圳卖掉，付5层首付买前海1000万的两房哪还是保留现在的，去买南沙港中交哪？还是去武汉买光谷附近的房子？怎样的配资才算是金钱和时间上利润最大化的投资哪？深圳是西发展，家也就在这里。急需您的智慧，谢谢！

回答：你好，南沙湾最贵到4万，一招霍家打天下。南沙湾就一张牌，就是霍英东家。时代香海彼岸、星河山海湾、中交蓝色海湾，都要奔4了，除了贵没毛病。现在买南沙，3-5年是大坑，6-8年是小坑我们在星球内分析过很多次，二手市场不成熟，未来几年都是新房的天下，目前的价格虚高，人气不足，接盘侠数量不够。子弹200，广州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：你好，我在东莞名下一套房，想改善兼投资买哪里的房好？东莞目前房价涨的太贵，不知还有投资价值吗？想在东莞买200多平的大平层都要1000W以上，不知道还值得入手吗？松山湖太贵了，另外我是河北遵化人，遵化的房子值得买吗？还有河北秦皇岛值得投资吗？我现手上有1000W年收入300W左右，到底投资在哪里想不明白

回答：你好，东莞已经涨过一波了，松山湖及周边板块领涨，但是现在继续追高不合适。接下来东莞要横盘一段时间了，建议多关注下法拍房或者业主急售的二手房，捡漏。河北能买的城市只有天津，遵化投资回避。秦皇岛IP价值高，领导人手一套，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘。旅游城市一手房价涨的都是成本，二手价格纹丝不动最可怕。投资还是建议换城市 90%的小白买房都会犯的错误: 一.买错了房子

1.跑三四线跑环京环沪买错城市；

2.不懂限购不懂商业买商住商铺买错物业；

3.不懂价值溢价远郊CEO三无贵妇盘，贪便宜硬伤损盘。

二.做错了贷款

1.没看好限贷规则被二套急急忙忙按揭2成；

2.比银行还怕贷款比风控更懂风险就是不贷少贷；

3.先买房子再做贷款，贷款漏洞百出。

三.搞错了时机

1.新手总想看到大盘上涨再抄底结果是追涨杀跌；

2.总要先卖房再买房，卖低买高总比行情慢半拍；

3.勤看咨询案例，偷瞄推荐小区，结果是3年前的问答。不要因为自己的思维局限，错失了未来10年躺赢的机会。

子弹1000以上，优先考虑一线城市，北上广深都是比东莞更好的选择。

提问：房姐好，无意间头条看到的帖子加入了组织。很遗憾没有搭上第一波买房的快车。目前30岁，自主创业，年收入不稳定。18年初在孝感市贷款60万5.88%利率30年商贷买了一套155平错层复式自住。今年疫情运气好生意不错赚了一百多，目前公司周转正常，大概可以抽出60万。纠结是还了孝感房贷还是去武汉买套，去武汉买目前夫妻俩人都没有购房资格，咨询过熟人花4万可以搞一个房票，不知道真假。如果可以买，推荐买哪里啥价格。？自住暂时用不上，孩子才一岁，预计投资持有5年没问题。网上也看了很多房产信息。但是对各地区价格也没太大的谱，还望指点一二

回答：你好，选择贷款的前提，是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款；

选筹错误，利润是负数，所以贷款越多，亏损越多，在合适的机会卖掉。如果选筹错误，还清贷款是正确的。

但是如果有现金，又可以进行正确的选筹和贷款。如果新增的利润，大于亏损的利润，那么就把资产投入到新的利润标的物上，在一个合适的时间，出手亏损标的，也就是卖房。这里的关键，在前后时机的把握，楼市不是稳定的行情，往往是3年不涨给，一涨3年涨幅，涨幅跑输的标的，也要扛到上涨阶段，才是最佳出手机会。

在此之前，买入的动作，也要同步进行。支付的利息，换取了新的利润机会。子弹60，建议破限购继续买入武汉。

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提问：新人首问：亲爱的房姐，先说下目前我的状况。北京一套天宫院住宅价值400万有公积金贷款，目前自住。东五环一套商住房价值150万，无贷款在出租，租金收益每月5000。海口市区有套房价值130万有贷款，马上可以出租租金大概每月3000。我和老婆税前年收入在80万左右。我们目前手上大概100万（如果买别墅需要信用贷凑首付），我看中一个天津武清首创新半岛的联排别墅，位置紧挨着京津高速边上，一出北京下高速就到，到国贸开车一个小时。地上三层160平450万左右，地下两层赠送。办天津户口可以首付30%。我的北京工作居住证也正在办理，后面也可以在北京买二套房。想问问您天津这个别墅值得投资吗？以后好不好转手？还是等北京资格抵押贷买二套住宅呢？

回答：你好，天津郊区目前都处于阴跌状态，特别是前段时间被爆炒的武清，整体价格被高估。武清别墅也属于远郊屌丝别墅，自住可入，环京的别墅增值不行，一点也不稀缺，因为连北京的别墅都不稀缺。

投资未来大概率跑不过刚需低价盘。天津以往的涨幅规律都是北京先涨，天津跟涨。最近几年北京市场没有动静，所以天津也热不起来。建议出手商住房，继续加仓北京。

提问：在淮安已有一套二百多万的优质学区房，有贷款，因为研究生学历想二套房买南京，总价在二百万左右，根据政策需要首付五成，请问买南京城区靠近地铁小面积得还是偏一点的？纯投资，过两年想卖了继续在南京换大一点的。

回答：你好，南京当下能买的只有限价盘，能不能摇到，全凭运气。

南京真正核心地段：新街口，鼓楼，河西中，河西南。

稍次一级地段：江北新区，夫子庙，南站，明故宫，环陵路。

再次一级地段，才轮到雨花台，紫东，大学城，百家湖。

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提问：房姐，在嘉善云澜湾有一套联排，目前市值480左右，贷款还有110左右，月收入5w，上海近3年没有房票，看你说不建议买在卫星城市，武汉成都也限购，出手投资的话哪些城市和项目潜力大？19年嘉善也被划入长三角一体化示范区，你建议出手吗还是留着

回答：你好，昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。各路房产自媒体在各种宣传嘉善，组织看房团，忽悠你去买房子。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格我们也没兴趣。

受长三角一体化政策利好影响，但仍然改变不了发展形势的不确定性、价格波动更大、流动性差难租难卖的实际问题。杭州湾最大的优势，是相对南沙这类粤港澳热点新兴城市，它的价格还算低的。不过两者的定位也不同，南沙未来可能发展成广州和深圳之间的一个相对独立的、高度发达的大城市，而杭州湾就不一定有这个机会，所以未来价值的上限也不同。首选上海，破限购很简单。成都限购比较严，武汉现在大专学历可以落户。

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提问：尊敬的房姐你好，看了你的很多精彩智慧解说，果断的加入了，希望从中可以学习知识获得帮助，我和妻子都是湖北广水农村的，低学历，现在我37岁，有三个孩子，大的下半年上初中，老二明年上小学，小的2岁，15年16年分别在随州买了一套高层房子125平，和一间小区旁商铺97平，当时购买价格一起150多，现在都已付清，18年在蔡甸买了一套高层131平115，贷款30多，现在手上有110，我们做电商夫妻店，这几年稳定年入50左右，想去武汉定居发展，现在问题是孩子多要读书，我也想搞点投资，因为没有时间是最大问题，所以想投资房子，请问一下，我该怎么样整合，规划下，我现在想在武汉主城买套房，想以后几年出手随州房子商铺，我不知道是应该居住蔡甸还是住中心城区，而且对武汉不太了解，所以很乱，还请尊敬的房姐指导下!谢谢！

回答：你好，感谢付费！

老家的房子和商铺都可以考虑出手，没有升值空间。三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。目前区县房价的上涨是因为新房刺激，而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。简单点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新。由于一二线的地价越来越高、土地开发难度越来越大，很多中小房企由于融资成本高，利润率无法达标，只能选择去三四五线城市拿地修房子来弥补业绩空缺，而你恰恰应该趁大房企的进入而尽快卖房离开。任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。

比如我们熟悉的鹤岗。省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。半小时经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应约明显。比如荆州高铁开通后，目前已成为湖北省人口外流最严重的城市。随州也不例外。提醒一下：所有的区县房产，从现在开始，只卖不买！蔡甸可以暂时保留，剩余子弹入手三环内主城区的潜力盘。

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提问：房姐，我很好奇那些1n.2n的cf客，我觉得怎么这么困难，首付如果还要筹或者借款，以后加上月供，在北京收入30万左右，感觉第二套买的就很吃力，压力山大，请问这种多军怎么操作，操作足够的首付和现金流去还房贷？

回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下：

1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子

提问：30岁才转行写代码(前端)，现在两年了，但是基本上算下来实际只有一年的工作经验，现在处于待业中，不敢找工作，因为年龄偏大，和刚毕业一两年经验的比没有任何竞争力。三十多了，技术还处于初级阶段。怕公司不会要年龄大，技术又菜的。不知道何去何从，忘房姐指点一二。多谢

回答：赢家是把精力用在球场上的人，不是把眼睛盯在计分板上的人。人生能否有成就的真正门槛在于，集中所有精力和资源，数十年如一日积累优势，你欠缺的只有对自己人生的自负盈亏。当你真正面对人生孤旅，一切性格中的怯懦，软弱，逃避，自欺欺人，都会在这时候被无限放大，唯有自律自愈自燃。公道人间惟白发，贵人头上不会饶。

我是天生被火吸引。所以我认为，那是你的一个特点，在你的DNA里。

提问：美丽与智慧并存的房姐，谢谢你的回答，我们龙泉已经有两套了，没有资格，要有资格是不是只有法拍？法拍风险大吗？哪些需要注意？如何将房子高评高贷呢？我们父母有一套房子只有房产证没有土地证，这种又占名额，又不能过户，应该怎么操作？龙泉书房或者新都大丰有哪些楼盘可以入手呢

回答：买二手房的话怎么高评高贷？

所谓高评高贷，是要实际成交价低于评估价，才可以做高评高贷。买二手房的时候，尽量找价格低于这个小区平均价的房源。假设一个小区评估价在15000元/㎡，你找到了一套成交价为13000元/㎡的房子，面积为100㎡，总成交价130万。如果不做高评，那么你需要交首付39万，贷款91万。如果做高评，评估总价150万，贷款70%为105万。这个时候你按照实际成交价130万算，实际首付只需要25万，贷款105万。

需要注意几点：

1.走非监管，银行是不看你实际成交价的，只看评估价给你贷款。

2.买房的时候问下该小区的评估价是多少，算一下看最高能贷多少。

3.要和房东进行商量，有的房东不想做，想让你多交首付，因为贷款审批会比较慢。

没有土地证，分2种情况：

1.土地证丢失的话，只要补办一个便能够继续交易，在有的地区甚至还不用补办直接过户，因为相关部门有记录在案，所以这种情况购房者是可以办理过户手续的，房屋也能正常的交易。

2.由于各种原因，房主没有土地证。这样的房子其实是不能过户的，不能过户的意思就是不能到国家有关单位登记，也就是说在法律上，这个房子无法真正属于你，关于房子的相关权益也就不受到法律的保护。这样的房子卖了以后容易产生房产纠纷，买主的转让、继承、过户都存在困难。

而且，从交易流程来看，先办理房产登记，再办理土地使用权变更，如果没有房产证，势必会比较麻烦。想卖出只能合同交易。

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提问：房姐你好这几年广州发展感觉不如苏州和武汉苏州GDP总量和人均GDP都不差房价相差非常大如果考虑这个因素纯投资回报率应该如何做选择？望附理由感谢！

回答：不要用单一的要素判断房价。人均gdp高低与房价没有什么关联。鄂尔多斯，大庆，东营之类的城市人均gdp一直很高，有何用？

排名是死的，只能根据死数据，得出死结论。城市的发展是巨多要素的集合。举个例子，国家意志这么重要的要素排名从来无法体现。广州的支柱是汽车业、电子产品制造业和石化产业，经济增速受到一定程度的影响。不过，这两年广州频频引进大项目，多个高新产业项目落地，经济增长可期。苏州其实近几年越来越掉队了。

几年前，广州最担心的两大竞争者，除了天津，就是苏州，如今差距却越来越大。苏州已经在很努力地转型了。制造业发达既是资本，也是包袱。苏州经济有两大支撑，一个是外来投资，一个是以苏南模式为代表的县域经济。

然而，最近几年，由于成本压力大增，外资企业不断迁移，而民营企业本身的增长动力又不足，向第三产业的转型也不太成功，掉队是自然的。苏州超越广州，5-10年内都没有可能。仅仅从GDP上看，苏州经济总量还有很长的路要走，即便新经济未来仍然能够一飞冲天，但要追赶仍需要时间。更不用说，无论城市定位还是综合竞争力，苏州都还落后广州不只一个量级。

苏州上一轮暴涨，其实不是苏州的行情，而是园区的行情。园区集聚了苏州各项最好的资源。商务、商业、景观、娱乐、学区。经过这一轮后，不是更加敢买，而是更加不敢买苏州了。

未来依旧是大城市的天下。不论是国际经验还是中国现实，大城市化是颠扑不破的趋势。全国资源最顶级的人才向一线城市汇聚，区域资源向省会城市汇集，人往高处走，水往低处流，哪里是洼地，其实是一目了然的。

提问：房姐你好！潜水很久，今年40了最近一直想回武汉，虽然跟买房关系不大，但觉得房姐阅历丰富，不知道怎么看我这种情况：2个小孩，目前生活在上海，看中回武汉比上海好的方面，1是回武汉买个学区房，给孩子读好点学校，上海这边读不了什么好点的学校，都是普通学校，房子也大一些，还可以买2套2是我父母亲年纪大了，看他们跟我在上海生活，心理内疚，回武汉他们可以经常回老家，心理不至于空虚。3是回我老婆家也快，假如不回，目前担心这个年纪哪天被公司裁了，找工作没有竞争力，生存成问题，目前有个老破小房子在供，想早点回打好基础，但毕竟在上海待了十多年，想到时候和公司领导说说调回武汉分公司，上海待了十四年了。

回答：往后的日子，越来越难越来越难。

其实，你父母给与你的，都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务，而这点，大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小，养家的就我们一人。这个时期，我们管它叫做中年危机。

中年危机，无非是债务的集中爆发。有中年危机，说明你的速度还不够，不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑，是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。

对于职场人来说，劳务收入的上限，就是100万，因为供给太大，市场定价自然就低，而你要达到劳务收入的上限，也要付出100%的精力。精力决定模式，模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万，当你知道面临无数竞争者随时会被取代，当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候，你会发现人生如此被动，人自然就焦虑了。

回武汉没问题，但是现在最大的问题是该换赛道了。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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