深圳楼市：虽有名校加持，但却颓势尽显|二手房|房票|新房|新盘|深圳楼市

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1、会员提问：九哥，您好。我目前在东海花园有一套房自住，月供4万，家里有两个小孩，一个刚满一周岁，另一个刚念小学。目前手里有现金500万，还有一个房票。我有两个方向请九哥指点一下：第一个方向是直接买升值潜力大的住宅或者公寓，另一个方向是卖掉现在的房子（但是学位已占用，估计房价会打折），想买个2000万以上的房子自住。请问您对2个方案有什么建议吗？有什么楼盘推荐吗？还有公寓是否值得购买？

答：你好，东海花园是一期还是二期？如果是一期置换是对的，东海是深圳神盘，1999年开盘价就杠到了一万多，是早年ceo盘的代表。东海花园外观设计时尚大气，当年是深南大道车公庙一景，景观无遮挡，很是气派。但是时间能摧毁一切，20年弹指一挥间，东海老了，景观也被一排排新起的高楼全部遮挡，更要命的是，东海有港式设计的风格，户型大多不方正有尖角，客厅阳台也出的很怪异，近十年来，深圳的港式楼盘全线跑输大盘。虽然东海还有名校和早年的声名加持，但已颓势尽显，置换是非常明显的选择。 2000万以上的预算，尽量往西部置换，抢占下一个高地。深圳湾香蜜湖前海宝中都是好地段。前海时代，恒裕，半岛，凯旋湾等。深圳房票用完再考虑公寓产品。

2、会员提问：九哥你好，请问预算买1900万以内的三房，南山片区是适合入手新楼还是二手房，有好的房子推荐吗？

在南山1900万值得买的三房，有后海的学区房，深圳湾的凤尾，半岛的房子，还有自贸区内被不少人盯着的两个新盘。至于适合入新楼还是二手，没有绝对，这个要看个人需求与偏好，更要看的是有没有价差倒挂。在深圳要舍弃新房癌，只看有没有升值潜力和套利空间。个人对买新盘是持保守态度的，交房两年多，加上装修入住要三年，大量资金要折算沉没成本的，拿证加三年限售加在一起要六年，相比之下二手房买到可住可租，三年后即可出手比新房要灵活很多。

3、会员提问：九哥你好，您回复的观点中有一处我还有些疑惑，那就是两套老房子都是差不多的建筑年代，且华彩还有不错的学区，台湾花园这点说起来还不及华彩，那为何您认为华彩才是大坑，而台湾花园是“小坑”呢？对这方面一片空白的我，还请再指点一下，谢谢！

答：你好，先总结一下深圳老破大的特点：1、面积150平以上；2、楼龄二十多到三十多年；3、塔楼居多，采光不好或户型不方正；4、房间多，不是五房就是六房；这类老破大位置往往还不错，周边的次新或紧凑户型往往上了十万，业主会想，我定价七万算甩卖了吧? 错，老破大最大问题是品质差总价高，造成了资源错配。会买老破大的只有两类人，一是类似潮汕多人口家庭总预算受限的，二是前两年被欧神的堆面积理论洗脑进场的。第一类稀少如神兽，第二类底裤都亏没了已经绝迹。去年有个客户，一千万一定要买大鹏的老别墅自住，苦劝不听，说就是喜欢大别野，喜欢有天有地，种花种菜的环境，这个总价只能买大鹏。听这么说我就不劝了，结果买完住进去立刻就后悔了，花花草草不能当饭吃，它不涨啊！絮絮叨叨这么多，是不希望老人家继续踩坑，和你父母再好好沟通一下吧！

4、会员提问：请问九哥，深圳坪山泰富华庭小区，13年购入二手房，现在是出手好还是继续持有？主要是考虑到旁边的坪山围地铁站，14号和16号线双地铁口，位置还不错的！

答：泰富华庭这个盘有点尴尬，离地铁口有点远，盘偏老了，周边环境不好，是个不成气候的孤盘，大涨恐怕看不到。

如果自己不住，月供也不是问题，可以考虑腾出一个名额置换一套总价更高的产品。

5、会员提问：万豪月半山的42平两房，实用面积估计有60平，四百万出头，适合买入吗？这个价位在南山还有前海路东侧一些稍老楼盘的小两房可以选择，这两个选择优劣如何？谢谢

答：你好，这个盘优点：次新、高拓、前海概念；缺点:地理位置、交通、周边环境；至于半个学位算平手；优缺点都足够明显，正因为这样，诺德和玫瑰园涨到接近490，大家才想起了它因为交易费用低，还有一定套利空间，整体来说和大盘差异不大。