大家好，我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。

“毕业已经三四年了，手头上差不多有20万，乌鲁木齐能够在哪里买房？”

这是前两天一个粉丝朋友L加房一奇的微信所提问的。毕业三四年，手头资金有限，但又面临结婚买房，于是，L陷入了纠结，不知道自己在乌鲁木齐还能买什么房？

（90后买房计划调查）

进入2020年，最早一批90后已经三十岁了，意味着接下来将成为买房的主力军，但是工作时间不长，没多少存款，在如今新房门槛越来越高的现状下，买房成为一大难题。

今天，我们就以首付20万以内，来看看在乌鲁木齐还能买哪些房子？

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选择一：主城区内1万元/㎡以内的新房

第一种选择，就是主城区内的新房。按照最低首付20%为20万来计算，总房款不能超过100万元。

由于是刚需，且目前乌鲁木齐新房主流为三室，所以面积也不能超过100㎡。综合评估下来，房屋单价基本上不能超过1万/㎡。

圈了一轮后，我们发现，在主城区内且价格万元以内的房子还是不少的。其中也不乏一些地段和学区都不错的项目。不过同样，户型和价格不能兼得。

友好、天山区、小西沟等繁华地段虽然有新盘，但是偏向于改善，价格偏高，面积偏大，基本上没有太多可以选择的空间。

买房建议

如果考虑新房，那么以上楼盘基本上是首选。但是要注意，买房这件事上，比价格更重要的是性价比。

尤其要盯紧高性价比的楼盘。对于一些价格偏低，但是有明显硬伤的楼盘（例如户型、采光不佳、建筑质量不好、居住体验差强人意），不建议购入。

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选择二：选择白鸟湖、西山片区等离主城区有一定距离的楼盘。

白鸟湖片区、西山片区等距离主城区有一定距离的楼盘，这也是很多预算不足的刚需人群会首先考虑的片区。

随着乌鲁木齐“南控北扩、东延西进”的步伐，城市的骨架也在不断扩张和拉大，新区发展，房价也较低，甚至13、4万都可以轻松拿下。

（乌鲁木齐城市出行半径）

但是要注意一点的是：这些片区是超出城市半径范围外的，价格低所伴随的是交通出行的不便利以及周边的利好不足，区域发展的红利所带来的房地产溢价因素不足。

所以其价格的上涨相对于主城区还是较慢的。如果是在主城区上班且无车，这一片区的选择还是要谨慎再谨慎。

买房建议

对于这些周边新区，若是与工作地距离较近，也是可以考虑的，毕竟在同样的预算内可以买到面积更大、居住更舒适的房子。

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选择三：主城区面积小的公寓

若是考虑工作、生活方便，多数年轻人不想与城市繁华生活脱离，第三种选择是主城区小面积公寓。

在首付预算有限的情况下，购买公寓，其实各有利弊。

最大的优势是面积小，总价可控，首付压力小，并且部分项目分布在地铁沿线，且周边有商业配套，日常生活、交通出行都相对方便。

但是，也要考虑到，公寓为商业性质，贷款最多只能贷十年，房贷利率也要高于住宅，并且水电、物业费都要高出住宅好几倍，没有天然气，后期转手面临高额税费等等。

若是考虑公寓，可重点关注地铁沿线，有商业配套的项目：例如碧桂园·天玺、中天·博朗天御等等。

买房建议

小面积公寓，刚需首套不太建议，应珍惜自己的首套房的20%首付资格，慎重考虑，投资购房者可以关注。

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选择四：主城区内的二手房

对于一些想享受到主城区的便利且不太想等期房的朋友，那么主城区内的二手房大概是一条捷径。但是对于目前的乌鲁木齐来说，首付20万可以选择的空间还是比较狭窄的。

首先，优质的学区房基本上就不可能考虑了，其次乌鲁木齐目前的大多二手房都有房龄较老、物业管理不健全等问题。

二手房的首付比例为30%，但要注意的是这个30%并不是根据最终谈妥的房价来算的，而是根据专门的二手房评估公司所评估出的房屋售价来核定的。

可能会比实际上的更高一些。暂且不算这一因素且不将房产过户、中介、差价税费等考虑进首付，二手房的总房款也必须要控制在66万以内。

目前从数据来看，乌鲁木齐并不缺少二手房，但是大多数房源都存在房龄较长且无电梯，物业配套一般等问题。

在二手房的选择上，可以根据自己需求选择，比如注重教育、考虑学校的话可以看市中心带好学区的房龄久的老小区，不过要考虑到后期置换，是否好转手的问题。

另外，就是注重生活配套，有大型商业、地铁周边，可以选择房龄较短的次新小区，小区环境、居住品质会更好。

买房建议

自住刚需，预算有限，新房等待期太久，二手房可以多加关注，不过一定要选择正规中介机构，以防自身利益受损。

结语

选择新区，可以享受更低的价格和更小的压力，但需考虑通勤成本和居住体验。

选择主城区新房，楼盘、户型等都可以自由挑选，但交付时间长，而且需要一定的入住等待时间。

二手房，即买即住，配套成熟，生活便利，但小区品质一般，户型老旧，房龄较老。

总之，选哪里，怎么买？每个人情况不同，根本上还是得从自身需求出发，有所舍弃，做出适合自己的选择。