2020年东莞土地市场可谓高潮迭起，房企实力上演“我为地疯狂”。

截至9月8日，东莞已诞生了13宗地王，1宗为总价地王，12宗为区域单价地王，已超2016年地王总数。

13宗地王总占地面积72.75万㎡，成交总价高达246.46亿元。

当前溢价最高的一块地是厚街环冈社区地块，溢价率85.85%，卓越拿下；

最高成交楼面价为24618元/㎡，是由深圳前海控股拿下的塘厦大坪社区与田心社区交界处地块，溢价率83.86%，位列第二；

虎门白沙社区地块成交总价66亿元，由保利收入囊中，成东莞总价地王；

还有世茂一家独占两席，溢价率分别为56.61%、20.26%，十分壕气。

回顾历届地王，2016年不得不说，共诞生12宗区域单价地王。总占地面积47.07万㎡，成交总价高达147.5亿元。

其中，碧桂园斩获3宗，北大资源、时代地产、恒大地产各抢下2宗，鲁能、阳光城、融创各拿下1宗。

溢价最高的一块地是融创拿下的黄江地块，溢价率高达689%，折合楼面价为20422元/㎡。

地块已建成项目融创公园首府，项目洋房开售时仅24000元/㎡，后期卖到26000-27000元/㎡，目前仅剩商铺在售，洋房现已售罄。

2016年最高成交楼面价为25246元/㎡，溢价率高达662%，由北大资源拿下的黄江地块，备案名为颐和翡翠花园，至今仍未入市。

今年地王溢价率与2016年对比简直就是小巫见大巫，2016年东莞土拍整体溢价率为394%。

但今年地王的数量、地块成交总价都比2016年高。

开发商为何疯狂拿地 …

今年以来，东莞逢拍必火，开发商逢地必拿。

开发商为何疯狂拿地呢？

一是对东莞楼市前景十分看好。

据合富大数据显示，今年6至8月，三个月东莞劲销超2.1万套新房，每月成交量同比增幅分别为49%、62%和74%，平均增幅高达六成。

新房签约面积高达86.6万㎡，创2016年10月东莞限购以来最高，连续3个月在80万㎡以上。

另外一个原因恐怕就是，东莞快没房卖了！

近年来，东莞住宅供需矛盾越来越尖锐，由于许多区域进入尾盘消化阶段以及客户买涨不买跌心理影响，需求持续累积，市场供不应求。

再加上通胀预期加强，投资客寻求保值增值，令投资需求活跃，但东莞目前潜在供应少，青黄不接。

图源东莞中原战略研究中心

截至8月底东莞一手住宅库存面积约274万㎡，同比大幅减少36%。

按照过去三个月平均消化速度测算，去库存时间仅约3.3个月，库存量及去化时间处于2016年10月限购超低水平，开发商加紧拿地布局东莞。

本地开发商几无生存之地 …

从成交来看，2016年东莞共成交20宗商住地，外来开发商成交17宗，本土开发商成交3宗。

外来开发商拿地占地面积合计71万㎡，同比前年下降45.88%；

本土开发商拿地占地面积为5.55万㎡，同比15年下降87.56%。

2020年东莞土拍市场也是外来开发商天下。

截至目前东莞共出让了29宗商住地，总成交面积为152.51万㎡；

外来开发商成交26宗，成交面积141.59万㎡；

本地开发商仅成交3宗，成交面积10.9万㎡。

本地开发商夺得的3宗商住地都是以高溢价艰辛拿下，分别为中堂豆豉洲（盛和）溢价率27.91%、麻涌大步村（珑远地产）溢价率43.18%、茶山横江村（莞民投）溢价率50.24%，其中2宗为区域单价地王。

本地开发商自救 …

在这三个本地开发商中，今年的盛和绝对是一匹黑马。

6月17日中堂豆豉洲地块开拍，业内人士都估计该地将由佳兆业时代联合体拿下，经过激烈厮杀，最终由盛和拿下，折合楼面价为12791元/㎡，创中堂新纪录。

8月14日东莞国际商务区商务金融用地开拍，编号2020WG007地块是唯一一宗可以建服务型公寓。

对战30轮，盛和最终胜出，拿下该地块，成交楼面价5810元/㎡，溢价11%。

2020年的盛和，很硬气！

清溪盛和豪园 示意图

除了盛和，作为东莞本土商业大佬联合成立的巨无霸莞民投也在努力突破本地开发商困难的处境。

在土拍上难占优势，莞民投另辟蹊径，在城市更新动作频频，独家和联合拿下4宗旧改，成绩不容小觑。

横沥镇村尾旧工业区综合类

今年5月，莞民投与东莞煌壹公司合作竞得横沥镇村尾旧工业区综合类更新单元项目前期服务商，拟更新单元范围约28.4万㎡。

旧改位置图

麻涌大盛村润丰路旧改地块

6月，莞民投携手信鸿集团拿下麻涌大盛村润丰路旧改地块，拟更新单元范围约30万㎡，布局水乡新城。

旧改航拍位置图 图源网络

麻涌大盛村润丰路旧改地块

8月，莞民投拿下樟木头官仓社区旧改地块前期服务商，地处莞惠公路和东深公路交汇处，拟更新单元范围约62万㎡。

旧改位置图

石排石排村福隆村第一工业区产城融合类

9月，莞民投拿下石排石排村福隆村第一工业区产城融合类城市更新前期服务商，拟更新单元范围约33.33万㎡。

旧改位置图

莞民投近年来，一直围绕产业产城及重大项目建设、金融类金融两大业务板块调研，先后接触100多个项目，推动落地了一批项目。

土拍失利，城市更新能否成为本地开发商自救突破口？

9月还有8宗地待嫁！

城市更新，或是自救的突破口

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