文/纵横论市

我国房地产市场有40多年历史，快速发展不过二十来年，时间短不代表成绩不显著。根据统计数据显示，全国城镇居民的人均居住面积近40平米，一个3口之家都能享有120平米左右的大三房。

然而，如果房子买得早可能还好些，但对新走入社会的年轻人来说，压力比想象的大。根据易居房地产研究院公布的数据显示，上半年百城新建商品房均价为15595元/平米，一套80平米的中等住房需要125万元左右，即便按3成首付款，也需要37.5万元，如果没有家里“钱包”支持，仅靠自己没有5年、8年，是不易凑出这么多钱的。按照传统观念，房子买得晚，结婚、生子这些所有的人生大事都得推后。

因而，对于无房人来说，希望房价能够回归，哪怕是回到3、5年前水平也好。时间进入到2020年，一场突如其来的楼市“黑天鹅”袭来，似乎让人看到希望，然而似乎并未如人所愿，因为有网友反馈，他们那里的房价还在涨，这就奇了怪了，大家工作和收入不如往年，房价居然还不熄火？

其实，做过房地产的人都知道，房地产从业人员众多，大家都依靠这个行业吃饭，楼市遇冷，房产中介、开发商及其关联行业都不能好好吃饭，所以，他们希望楼市能一直保持热度。特别是一些三四线城市，如果说二手房市场不好掌控，他们一定要让新房市场火起来，其中一个重要的前提就是价格不能降。

如何做到价格不降呢？开发商在拿“销许”的时候，一次比一次价格高，营造一种价格不断上涨、“过了这个村就没那个店”的假象，搞出一些饥饿营销动作来。此外，把持地方房价风向话语权，朋友圈，房产公众号和一些电子媒体等等，营造楼市热销氛围。对于大众而言，对于急需买房的人来说，或许就信了，因为他们担心还会涨。

但俗话说，“纸保不住火”，市场终要显露出它本来的面目。

根据媒体报道，一名叫“武汉十三哥”的房产投资者，2009年在山东乳山花20W买了一套海景房，近日以13W的价格出售掉。亏损7W元，折价幅度达到35%。

还比如，据证券时报报道，辽宁阜新一套56.02平米的房子总价只要2W元，这套位于该市城南米家区的房源在6楼，折合单价才350元/平米。即便是正常房源，价格也不高，据安居客的二手房挂牌价显示，该市其他区同面积段的房源价格也仅在4-5万元/套之间，可以说，也是相当“白菜价”了。

当然，有人说，这些地方都是人口收缩型城市，不具有普遍意义。但最近媒体爆出的北方大城市石家庄、天津等城市房价变化，则让人大跌眼镜。

据华夏时报报道，石家庄房价从2017年高点坠落，连续下跌时间长达3年，有些项目跌幅超过30%，特别是二手房市场非常惨淡。此外，天津近日“一平米房价跌5000元，最大跌幅达72万元”也冲上了热搜。

有人总结了一句话，倒是让人记忆深刻，虽然报道的大都是收缩型城市、北方城市楼市遇冷，但背后则反映的是收入增长乏力，收入的背后是经济，在经济充满不确定性的情况下，楼市支持力持续下滑或许会迟到，但不会缺席。谁也不能独善其身，由北向南、由西向东…。

这不，恒大老板许家印9月6日晚连夜宣布，全国至少600个盘“7折”卖房，有业内人士算过一笔账，所有优惠都用上的话，最低可达到58折。接着上证报中国证券网又报道，网络传言碧桂园针对恒大打折策划更大幅度降价促销，虽然被碧桂园否认“目前没有全国范围的大幅降价促销计划”，但仍旧让人浮想联翩。

在房产专家看来，当下开发商降价促销仅是“开胃菜”，2021年起才会“全面降价大促销”，明年，甚至未来几年房价或让人很受伤。为什么这么说呢？不妨来看看分析。

根据统计数据显示，在70个大中型一二三线典型代表城市中，新建商品房价格上涨城市数量从2月份的21个上涨到8月份的59个，占比84%。在这种预期环境下，购房者加快了入市的步伐。据安居客出具的国民安居指数报告显示，7月份的找房热度继续上升，购房者信心指数环比6月份上涨了3.1%。

人们都有买涨不买跌的心理，由于前期市场火热的“末端效应”，市场“余温”还会持续一段时间。不过，正是在此期间，随着经济收入不及预期，一些楼市基础面较差的城市或者区域，会率先降温，就如前面提到的这些城市，然后“以点带面”，达到整个市场降温的结果，这些都需要有一个过程，按照以往经验，目前市场进入了降温的初期阶段。

据21世纪经济报道9月12日报道，在2014年-2018年5年期间，有87个城市“城扩人走”。根据报道发现，人口流失较多的不仅仅是传统意义上的“东北城市”，还有被大城市虹吸的城市群城市，比如珠三角的揭阳市，5年时间城区人口流失过百万。

现在不少城市流行摊大饼，不断扩大城区，撤县设区，或直接兼并，GDP或许上去了，但人口就这么多，产业就业情况也未有明显进步，地方大了，楼盘也开发多了，但人口留不住，楼市缺乏持续的购买力，这就是总能看到新区、郊区大量空城出现的原因，一旦楼市出现调整，首当其冲的就是这些地方，地缘接盘者少，投资客又不愿意去。

在楼市火热的背后，却隐藏着另一左右房地产趋势的关键因素，即楼市库存去化周期，它反映了供应与需求是否平衡的问题，当供不应求时，房价易涨难跌，当供大于求时，房子滞销，房价易跌难涨。

根据上海易居房地产研究院发布的《2020年上半年中国百城库存报告》显示，上半年百城新建商品房总量约4.79亿平米，同比增加了6个百分点，与此同时，楼市库存也同比增长，去化周期为12.8个月，库存量总体上呈现一个上行趋势。报告提醒，存在库存积压和滞销风险，建议把去库存作为下半年的工作重心。然而，随着楼市去库存战略大部分退出，再来一次去库存又谈何容易？一些城市和区域缺乏需求支撑面，局部的去库存策略怕是不会有多大效果。

某对冲基金董事长、经济学家刘陈杰在2019年初表示，未来3年将是房地产最后一个高峰，原因在于2021年将迎来退休人口增加，购买力和需求面都会减少，他预测2021年将是房地产的“拐点”。

退休人口增加的同时，新出生的人口则一路下降，2016年1786万人，2017年1723万人，2018年1523万人，2019年1465万人，虽然从2016年开始放开了二胎生育政策，但不想生的趋势已经确立，正如社科院所预测的那样，人口负增长可能提前至2027年。

在既有人口中，截至到2019年末，我国城市化率已经首次超过60%，按照国际经验，此后的城市化将是一个比较缓慢的过程，因为还要伴随着农村人口回流现象的出现。而我们现有城市人口中，人均建筑面积已接近40平米，事实上已经告别了刚需时代，在农村流入城市人口不断减少的大环境下，房地产迎来历史拐点也是自然而然的事。

受疫情因素影响，货币供应M2在今年3月份重回两位数增长，直到6月份出现高点，达到11.1%，此后见顶回落，7月份M2增速为10.7%，到8月份降至10.4%，随着突发事件的逐渐过去，货币政策逐步回归正常。对于楼市而言，主要的上行的资金动力也在逐步削弱。

此外，三道“资管”红线，即“剔除预收款后的资产负债率不超70%、净负债率不超100%、现金短债比不小于1倍”。根据机构的初略统计数据显示，在销售额排名前50名的房企中，一条线都不碰的仅有11家，占22%，当然，大型房企尚且如此，其他数以万计的中小房企显然不乐观，所以才有了“80%以上房企均碰线”的说法。

在专家看来，无论是M2回落，还是三道红线来袭，房企的日子显然不那么好过了，房地产一直被视为“灰犀牛”一般的存在，监管严格，房企不可能像过去那样发债、融资渡过难关。现在业内的共识是，开发商必须加快促销，尽快回笼资金。所以，一些先知先觉的开发商已经利用“金九银十”开始抢跑。

房产专家认为，现阶段的楼市促销与以往企业战略性促销大不相同，是趋势所在，目前也仅仅是一个开始，正如一些业内人士所说，开发商要做到完全在监管“红线”之内，需要一个过程，从2021年开始，将会有更多的房企加入促销大军，小房企为了活下去，大房企为了市场，或形成“全面降价”之势，明年以及未来几年，房价或让人很受伤，其中一类人有福，两类人受伤。

对刚需而言，楼市平稳或者房价合理回归，可以减少购房成本，对他们来说，不会再重复“年初不买房，一年又白忙”的过去，刚需们有足够的时间赚钱买房。但对有多套房的人或者炒房客来说，即便是房价平稳或者少涨，事实上就是亏损的，如果房价再回归，他们就面临着资产缩水，如果用了杠杆的话，亏得怕是更多。

其实，国家早就提醒过大家，“房子是用来住的，不是用来炒的”，如果不理解、不按规则办，吃了亏也怨不得别人。