昆明二手房市场不振、价格不挺谁之过？——对昆明二手房价格下跌的分析
（独立房地产分析师姜国君）
2020年9月14日，国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格指数。数据显示，8月份昆明新建商品住宅价格环比上涨0.9%，二手住宅价格环比下跌0.4%。该月房价运行总体平稳，既体现了积极的调控成果，又表现出楼市复苏后比较稳健的发展态势。
值得注意的是，在8月份一、二、三线城市二手房价格普涨，特别是一线城市表现强劲的情况下，昆明二手房价格却与市场大趋势背道而驰，环比下跌0.4%，与本市新房价格走势形成了鲜明的对比。此次下跌释放了昆明二手房市场相对疲软的信号，给房价的抗跌能力带来了一定的压力，预计二手房、新房之间的分歧还将持续甚至加剧，这是市场主体需要重点关注的一个问题。
从历史数据看，今年1月份昆明二手房价格环比下跌0.2%（彼时下跌主要是受年末岁初交易萎靡的影响），2—6月份环比涨幅处于0.3%—0.6%区别，7月份环比持平，8月份环比下跌了0.4%。一方面，受年初疫情以及经济大环境压力的影响，昆明二手房价格延续了2019年以来增速逐渐放缓的走势；另一方面，持续活跃的新房市场给二手房造成了压力，新城崛起、大盘入市、交通改善等使新房较之二手房更具卖点，特别是近期地铁4号线通过验收更是带火了一批新盘。
从全国范围看，自今年4月份起，一线城市二手房价格出现了反扑式的上涨，5个月内有4个月的环比涨幅达到或超过1%。这个现象既跟前段时间出现在一线城市的抢购潮有关，也体现了一线城市房价正在摆脱近年来的下行压力并表现出较强的后劲。一线城市作为全国楼市的风向标，二手房价格的较快增长将给二、三线城市带来一定的利好影响，预计会体现在后续的价格走势上。
从昆明的情况看，虽然二手房市场仍将受到新房市场的压制，但并非没有机会。其一，老旧小区改造工作正在积极推进，此类物业的功能、品相将得到很大的改观，也将获得更多的价值依托；其二，目前已进入九、十月份销售节点，年底旅游旺季也即将到来，将有利于接下来几个月抢收工作的展开；其三，虽然疫情对楼市的负面影响已经得到解除，但近期房地产金融政策的收紧势必加重房企的资金压力，理论上购买期房将面临更大的风险，那么作为现房的二手房将更受欢迎。
除了市场因素外，人为因素也一定程度上制约了昆明二手房交易的发展，比如佣金收费标准就令一些购房者产生质疑并进而排斥二手房。目前的收费标准以百分比计，通常为成交价款的3%左右。虽然这种收费方式是行业共识，但购房者的质疑点则在于——经纪人销售一套200万元的房子跟销售一套100万元的房子所付出劳动是相同的，可前者的佣金却是后者的两倍。有的购房者因此认为，不应该支付这部分无故增加的费用。针对此类情况，行业内部应予以重视，要积极改良相关机制，比如摈弃百分比计价方式，推行服务项目定额收费制等。
基于当前昆明二手房市场处于比较尴尬的境地，对于购房者特别是首次置业的刚需群体来说，若恰逢性价比较高且房主急于出手的产品，选择二手房也未尝不可。但并非所有二手房源都有漏可捡，还是要权衡自身需求、产品质量、购房预算等方方面面的利弊。
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