上一期班长整体的介绍了滨湖区的现状及未来，这一期我们来谈一谈合肥房价排名第一的政务区。政务区的全称是政务文化新区，是合肥新的政治经济中心和商业文化中心，规划面积12.67平方公里，目标成为合肥“曼哈顿”。
我们先来看一看政务区的现状
道路交通
政务区从上图我们可以看到三面环水+铁路一面高架，相对比较封闭。交通路网也是如此，在政务区内部通行很便利，但到了边界以后大多就形成了断头路，跨区的道路相对较少，所以早晚高峰时期极易拥堵。还有部分道路过于追求绿化率，导致行车道不足，以潜山路为例，道路很宽但是绿化带也很宽，只有双向6车道，在巨大的车流量面前有些勉强。地铁线路主要是3号线和4号线，遗憾的是奥体中心和万象城没有地铁站。
教育资源
小学：习友路小学教育集团翠庭园小学、习友路小学教育集团习友路小学、西园新村小学南校教育集团西园新村小学南校区汇林校区、西园新村小学南校区教育集团绿怡小学、湖东小学、西园新村小学南校区教育集团嘉和苑小学、习友路小学教育集团奥体小学
中学：50中天鹅湖教育集团50中新校（天鹅湖校区）、50中天鹅湖教育集团蜀山外国语实验中学，还有2021年交付使用的50中新校分校。
小学没有成绩也可以证明，主要看一下初中，以今年的一、六、八指标到校最低分数线排名来看50中天鹅湖教育集团50中新校（天鹅湖校区）排名前十，50中天鹅湖教育集团蜀山外国语实验中学排名前三十，综合来看政务区的教育资源还是非常优秀的。
医疗资源
区域内南二环与茗香路交口的省立医院是一家三甲医院，隶属于安徽省立医院。另外距离安徽医科大学第二附属医院、合肥第三人民医院南区、安徽省儿童医院相距不远，医疗资源比较丰富。
人文景观
在媒体对于合肥的报道中，最常见的就是天鹅湖的照片和视频，政务区最大的景观资源当属天鹅湖，其他如绿轴公园、匡河、十五里河景观带。
区域内有合肥大剧院、安徽省博物馆新馆、安徽地质博物馆、合肥奥体中心、在建合肥美术馆、合肥市图书馆等场馆。
合肥市美术馆
在建的合肥市图书馆
区域办公
区域内办公主要分为三类，市府相关55家机关办公；安徽出版集团、合肥广电中心、安徽日报报业集团等传媒集群；以及合肥商务业态最密集的商务区，主要集中在华润大厦、新城国际、蔚蓝商务港、百利中心、置地广场等潜山路沿线写字楼。
商业配套
区域内大型的商业主要有华润万象城、万达广场、银泰百货、唯品会奥莱、保利MALL、中侨中心和天珑广场等，其中运营最成功的是万象城和万达广场，银泰百货次之，保利MALL相对人气不足，唯品会奥莱前身是安粮国贸购物中心尚未开业，中侨中心和天珑广场一言难尽。
政务区目前基本没有新房在售，主要是二手房，虽然整体价格在合肥排名第一，但是具体到区域和楼盘还是有很大差距。笔架山区域范围内的房价明显高于荷叶地。绿地花都蓝蝶苑、置地栢悦公馆、国建香榭水都、水墨兰庭等小区的二手房最高成交价都到了4万以上，而天鹅湖东北方向还存在不少均价一万七到一万八的小区。政务区的房价与其他区拉开差距的同时，内部也在分化加剧。
政务区的房价为什么这么高？
规格高：新区的打造始终是以高标准、高起点来进行，合肥市政府、各市局单位等五十多家机关迁入，意味着政务区已经成为合肥新的政治中心。
配套齐全：政务区内教育、医疗、人文、景观等配套齐全，而且都是非常高的标准。
需求旺盛：除了上面说的50多家机关单位以外，安徽出版集团、合肥广电中心、安徽日报报业集团等传媒集群，以及大量入驻政务区的企业都有大量办公人员对住房有需求，而且购买力强。
稀缺性：政务区的面积很小，一共只有这么多住宅，需求在增加，供应不变，价格自然就会上涨。
学区房：50中新校晋升学区房以后也大大的拉高了房价，不同于老城区的部分学区房的价格完全来源于学区的价值。政务区的房子除了学区的增幅以外，还有区域带来的增幅和具备很好的居住属性，所以价格一涨再涨。
政务区的优点很多，但是班长认为有些缺点也很明显。
1. 政务区作为一个政治经济中心和商业文化中心，应该是开放式的，不只是思维上，道路上也应该如此。但是政务区太封闭了，对外连接的道路太少，交通不畅的情况下，中心的作用和吸引力大大降低。而且地铁规划不合理，作为奥体中心、写字楼聚集的潜山路沿线竟然没有地铁。
2、政务区想打造合肥“曼哈顿”，但是却没有纯正商务区，新城国际、蔚蓝商务港、百利中心，置地广场、华润大厦等写字楼三三两两各自为政，分散开来。简单来说就是政务区的住宅太多了，写字楼太分散了！
3、万象城、保利MALL、万达广场和银泰百货等大量商业同质化严重，对内来说严重过剩，对外商业分散，没有形成集群效应，吸引力不足。
未来政务区的房价还会涨吗？
很多人在判断政务区前景的依据之一是范围太小没有发展空间，对于这个看法班长并不认同。政务区的核心在于天鹅湖，以天鹅湖为中心精华也都在于此，即便再往外扩散，失去了天鹅湖也没有太大的意义。班长上面说了政务区几条缺点，那怎么看待政务区未来房价?在讨论这个问题之前，我们先来看一下整体的合肥地图。
从上面的图可以看到，合肥的版图如今已经扩大了很多倍，而且还在继续向西南扩张，合肥的市中心已经转移到了政务区，具备了中心点这个优势，这是其他新区无法比拟的优势。
政务区未来的房价会不会持续涨下去，取决于它的核心资源能不能被取代。天鹅湖是可以替代的，合肥不缺湖景资源，但是区委、市府等机关办公、广电为代表的传媒集群、文化场馆等这些是不可替代的。这些不只是带来了资源的倾斜，也带动了相关产业、提升了吸引力和区域地位，同时带来了大量的高端购买力。
但是政务区的“封闭”，也让政务区与其他区隔离开来，降低了吸引力。在高新区和滨湖区成熟以后必然会分流很多的企业。但这些都动摇不了政务区的根本，如上面所说，政务区的很多支柱是不可替代的。所以接下来政务区的房价还是会涨的，而且并不会缺乏购买力，富人们也需要一个政务区这样一个各方面俱佳的区域来展示财力，形成“富人区”。但是政务区内部未来的房价会分化很大，可能和政务区与新站区的房价差距一样大！
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