问：十三老师你好。我们想现在置换个三房自住+学位，有什么好建议? 南山阳光里雅居46平2房一套，无贷款，12年开盘时买的，卖了应该能实收590W。手上还有点钱，勉强可以添200w。我和老公之前都有贷款记录。大宝5岁明年要上小学，小宝3岁晚大宝2年。去年五六月份有看过一下房，想买二套，当时老公犹豫了下没买，想着今年再买，结果涨价很多，现在很后悔。但是我家二胎+上一个老人带娃，确实不够住。请问现在置换三房时候吗？还是放假可能会降？另外现在换手续快的话会影响大宝明年入小学吗？目前是租住在鼎太风华三年，阳光里出租了三年，现在租客退租客想卖。请指示。和老公11年开始一直生活在阳光里及周边。如果置换的话请问下建议哪个小区能满足自住+学位刚需，年收稳点算的话60W。请指示。
答：你好，出手阳光里雅居之后，其实你们的选择范围比较广，不同的教育路线，不同的发展期间，要选择不一样的学校。
1、深圳湾学校 所处地段不用说，学校有两点需要考虑： 第一，偏国际路线，是否适合。传统路线在初中高中可以转到国际路线，而国际路线则很难转回传统路线。 据了解到的家长情况，有家长甘之如饴，也有家长担心不已。 第二，虽有理事长王铮”三年南山第三，五年南山第一、深圳第三”的承诺，但今年来自南山区教育局和家长的内部信息均表明有一些不顺利。 2020年首届中考成绩将出，可观察后再定。
2、育才 育才二中三中，伴随蛇口半岛发展起来的南山老牌名校，完全中学。教育质量得到家长认可。 需要考虑的是未来发展。以育才二中为例，最近几年，十大录取率略有下滑，而四大录取率下滑明显，折射出顶尖生源的逐年流失。
为什么会下滑？ 两方面原因： 第一，片区老化带来生源的老化和优质生源的流失。 第二，周边深圳湾等新名校的涌现对育才的挤压。
3、北师大附小和南二外海德 海德，南山区第一梯队的一哥，少见的小学区，炫目的好成绩；生源优质，师资也优质。虽坊间传闻起家于”掐头去尾”，但多年成绩稳定，已形成对优质师资和生源的强大吸引力，已然坐稳名校位置。 海德学区小、成绩优、管理严、生源有特色，成为南山区一面独特的旗帜。 “南二外海德在南山的地位就类似实验在深圳的地位”。 可能的利空是今年点招被限制。 北师大附中，2011-2019年，应是低谷期的八年，原因不便细说。今年迎来第四任校长，来自北京四中的田军，家长们可以说是”喜大普奔”。
综上，学位价值稳中向上，未来可期。 建议先确定教育路线，再确定学位，最后选学位房。
问：老师您好，关注十三房好长时间了，我现在有苏州和深圳资格，手里有170万左右现金，有过房贷记录已结清，目前看好苏州吴江的太湖新城也就是苏州湾，还有深圳龙岗中心城好似也勉强可以，可长持3到5年，请教一下： 1、从投资角度出发，这两个地方买哪里升值潜力大？ 2、如果您推荐苏州或龙岗，我选的这两个地方是否该区域最值得投资的？还有比苏州湾或者龙岗中心城更适合我的地方吗？ 谢谢~期待您的解答~
答：感谢付费咨询。 今年年中苏州刚暴涨过一波，主城新城都跟风大涨，目前还在高位，不是最佳入手时机。 另外你长期关注十三房就应该知道，全国概念性普涨之后，我们建议回归主城远离新城，新城周期太漫长，烂尾风险大，适合炒作而不适合长持，我会建议你买深圳而不是去搏新城的暴击。 170万五万首付，总房款350左右，买入龙岗中心城三房次新，也许短期没有暴击，但却是稳妥长期的价值投资。
问：深业新岸线和商都为什么在宝中里涨得不多啊？就是对比西城上筑
答：深业新岸线，国企建的房子，容易老，国企的物业，保养不好，国企的设计，不接地气，面积又五大三粗的，不好再正常不过。 尚都没有比上筑差，个别户型当时被低估了，往上冲的多点，链家成交价有时可能是高评后的数据。
问：大神你好，新手上车，手上80万左右，想问一下大世纪水山缘，中兆花园，龙威花园哪个更适合刚需？看多了有点晕。
答：不知道你买多大的，楼市分化，就连同一个小区也是分化的。比如万豪月半山，面积越小越适合投资，面积越大越容易跑输。 大世纪小区环境还不错，不过交通不便。 中兆和龙珠一样，刚需盘中的战斗机，换手率特别特别高，想象一下，你的邻居们三天两头换房，你会不会也质疑你所拥有东西的价值，这就是归属感。 龙威花园，除了便宜没啥优点。一定在布吉选的话，看看桂芳园和康桥花园，或者沿着14号地铁看看。
问：老师你好，深圳的一张房票已经用完了… 手上正好有点闲钱，羊台山旁边有个恒大智云公寓不限购不限贷的。 你建议是入手一个公寓住一住呢还是等房票过两年腾出来了再买住宅？
答：工改的公寓不要买啊不要买[捂脸] 你看看我上一条回复，人家地铁口的公寓都没涨，恒大这个盘也是很偏远了，龙华本身这两年都不涨，别说龙华的远郊了。深圳的住宅用地很稀缺，但产业用地是要多少批多少，工业和商业属性的公寓供应量会越来越大，别掺和了，买了绝对是后悔莫及。
问：十三好，深户家庭两套，一套龙岗(13年单价1万5，总价140万买入)，红本在手目前市价390左右，这套自住中小孩要上学，另一套碧海(17年单价6万2，总价710万买入)，红本在手目前市价780万左右，这套出租中租金9000\/月(跟租客签了3年合约，2022年到期)。18年年底用亲戚名义买入龙华壹城8区三房(单价6万，总价450万， 首付3成) ，计划装修后出租，租金约6000\/月。目前手头现金300+，年入150+。我有两个问题，1，自己的投资是否有误?片区选择是否有更值得优化的地方? 2，想继续投资楼市，是不是建议博一下华润4期或者前海片区住宅?之前润3没打中。多谢指导。
答：一个值得分析的经典案例，家庭三套房，龙岗、碧海和龙华中心区，深圳的东西中部被你占全了，这就叫不把鸡蛋放在一个篮子里，稳啊！ 再来看看涨幅，龙岗13年总价140，目前390，6年涨幅2.8倍，负责任地说，这个涨幅已经跑赢了罗湖的绝大部分，福田的大部分楼盘，谁说龙岗涨幅不行的，出来走两步。 再看碧海，17年710，目前780，貌似涨的不多，实际在17、18年横盘期，能收获10个点的涨幅已经表现不俗了，碧海作为南山中产外溢的最佳承接地，我是很看好后市的，这套拿稳了，会是你以后最有价值的一套资产。 最后是龙华壹成这套，这一年肯定是没涨了，未来两年也难看到像样的涨幅，这套本是最该处理的资产，但它唯一的价值是你终于运用了贷款。 现在，你手头现金300+，年入150+，两套1200的房产红本在手，相当于1500万的现金冻结在手里，这么多钱白白闲置在这里，没有运转起来，没有产生该有的价值，痛心啊！ 下一步怎么办?方案很多，要根据你的实际需求，房票的实际情况来定，星球里三言两语说不清楚，线下约谈吧。
问：老师，你好！我本来有两套商品房在松岗，现已出售了一套，留有一套140平方的自住。现小孩子读4年级，想在深圳市购买一套学区房，期待有升值空间，靠近地铁和生活设施便利一点，总价800万左右，范围集中宝安、南山或福田都可以，有没有好的楼盘介绍啊？
答：可以买的是（南山 福田 龙华 宝安）那么核心区域南山和福田只能买两房学位勉强还可以的）要三房就要考虑龙华 宝安了（但是学校又一般） 比较推荐：第五大道、幸福海岸、太古城、后海公馆、海境界 非笋勿入
问：老师非常佩服您，我先自购一套三房下梅林 ，梅香学区，想投资一套450以下的小房。嘉鑫阳光350接近9万一平，福兴花园54平450万，景田凯旋豪庭390万，北环中学，40平，不知道哪一套更有投资空间。下梅林 景田还有投资的价值吗？除了下梅林还有哪些地方，这个价位还能看看。当然如果有稍好的学位更好。
答：你好，感谢大额赞赏！ 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 梅林虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，相对于整体单价偏高，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非绝对的笋盘。 福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 建议策略： 一、低总价刚需次新电梯房 二、顶级名校学区最低总价学票房 三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘 福田考虑学位还可以关注福外南的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾等。
问：老师，深户单身小青年，想知道首付60w可以买到什么样的房子。我在深圳北上班，买房子的诉求就是，近和方便。
答：总价200w以内，龙华有至少5个小区的一房一厅是符合你的需求的，尽量选靠近地铁的，龙华村子太多，不敢离地铁太远。
问：大师，您说的市中心一房一厅和近郊二房一厅分别在什么区呢？要明年本科毕业才能到深圳落户，想提前看看，谢谢
答：市中心是指罗湖、福田、南山、宝中，近郊是指地铁5号线沿线及1、11、4、6、10、3、14、8号线到市中心40分钟以内通勤区域。
问：老师，你好！首付预算在80万左右，沙井或松岗的二手房可以推荐吗？用来自住跟小朋友上学的。谢谢！
答：福沙松的自住房选择不多 总价300w左右，可以帮你做点低首付买到次新花园两房 一般我不会在星球里报盘名，怕被秒哈哈
问：龙华新区的仁山智水，没有地铁，高楼层的199平米，1000万，值得入手吗？感谢
答：五万的单价并不便宜，附近上班的话，可以对比下别墅。如果是纯投资，除非底仓很足，才会建议大面积产品，而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感。
问：大佬,晚上好,第二套 总价格在350W左右 学位兼容投资房 在南山,大概6年后使用初中学位,有好的区介绍吗 学府中学值得考虑吗, 谢谢
答：学位房的成绩就是风向标，学府中学今年表现平平，被冠名南二外后，本质依然还是学府，生源并无改变，师资亦无质变，由于楼盘多位于南山中心区，生源冗杂，并不太看好后续走势。 我们近期有挖掘到一些更有潜力的楼盘，且在迅速补涨中，星球就不带货了，怕被疯抢。
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