“带客户从龙华到罗湖，走到一半，客购房资格没了！！！”
“房屋买卖双方头天晚上讨价还价到半夜，今天一大早来中介公司签合同，签到一半，买家的购房资格没了！！！”
“这里有一份规避新政追溯3年内所有离婚记录的离婚指南！”
以上是7月15日深圳限购新政之后，网友们各种逗大家乐的段子。
新政还确实影响到了一批刚需购房
者，我身边的一位女性朋友准备好了首付款，非深户已交四年左右社保，为了加快购房进度，疫情过后将户口迁入了深圳，7.15新政一出，还得继续交三年社保才能购房，“我丧失了购房资格”道出了她买房的无奈和心酸，深圳是年轻人实现梦的地方，深圳的房价也是年轻人梦破灭的地方。
近来股市的火热，引发全国人民的投资热情，作为金融小白的我，也摩拳擦掌的去股市小试了一把，结果被割了韭菜，黯然退场。刚刚过去的一周，深圳住房建设局、市规划和自然资源局、市场监管局、深圳市税务局等7部门联合发布的7.15房地产限购新政，引发了大家的围观和热议，说好的住房不炒，7.15新政能抑制深圳房价的上涨吗？
对于上半年一路领涨的深圳房地产市场来说，此次深圳住房建设局等7部门联合发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）（以下简称“7.15限购新政”）明确规定了八大措施来抑制投资投机性炒房，严厉程度被评为“全国最严”，与调控前政策相比，7.15新政变化如下：
01
调高了深户限购年限
7.15限购新政第1条规定：
深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。
夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
02
调整首付比例
7.15限购新政第2条规定：
购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；
购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；
购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
03
延长增值税免征年限
更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
04
细化普通住房标准，750万即为豪宅
享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：
住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
05
加大力度打击炒房等违法违规行为
7.15限购新政第8条规定，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。
当然此政策刚刚一出，机智的网友们就提供了规避7.15新政的应对措施，比如离婚以后再找人结婚再离婚，就不会追溯到前一段离婚时的房产。7月17日晚，深圳市住建局发布《房地产调控政策相关问题解答》，关于结离婚购房的，追溯3年内所有离婚记录。
把网友幻想通过离婚再结婚离婚买房的漏洞也堵住了，通过结离婚炒房不好使了！
此次调控应是深圳历来最严的一次，限购、限贷、税收三大政策性工具全部用上。
深圳的此次调控被解读具有很强的风向标意义，预计今年下半年部分房价过热的城市，政策收紧是大方向。
住房不炒，近几年无论是一线城市还是三四线城市，都采取过限购的政策来影响房地产市场过热、炒房行为，从各地的压力程度对比来看，生活在一线城市面临的压力主要集中在房价、孩子的教育、医疗等方面。安居乐业，安居一直是平民百姓过好日子尤为重视的大事，我们整理了一线城市限购的规定，由此对比下各一线城市的限购政策差异。
从上面我们可以看出，深圳7.15新政调整后的住房信贷措施，对比其他一线城市还不算最严苛的，房产政策调控加码核心是抑制炒房投机行为，目的是平稳市场。
除了限购、限贷政策以外，税收又是怎么影响房产交易的呢？
05
房产交易涉及的主要税种
有人说买了一套房，缴税多到怀疑人生，二手房交易涉及哪些税种、如何计算？
深圳7.15限购新政第3条
NOCITCE
个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。同日，深圳市税务局官方网站就发布了《房地产交易增值税征免年限调整政策解读》，明确调整后新的增值税征免年限政策为：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
对于个人销售住房免征增值税的政策依据是
个人销售住房免征增值税
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NOCITCE
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，该附件第5条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
从上述规定可以看出，国税总局在制定个人销售住房的征免规定时就考虑了一线城市与其他城市的差别税收政策，两者的差别在于个人将购买的2年以上（含2年）的非普通住房对方销售，一线城市需要按照5%的征收率缴纳增值税，其他城市则免税。那么此次深圳7.15限购新政将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年是否有合法依据？
《立法法》第8条第六项
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NOCITCE
税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度只能制定法律；《税收征收管理法》第3条规定，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行，任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。
上述法律明确我国实行税收法定原则，根据现行我国税收法制体系，由法律或行政法规规定税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税。
此外，根据《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第50号）第5条规定，税务规范性文件不得设定税收开征、停征、减税、免税、退税、补税事项,不得设定行政许可、行政处罚、行政强制、行政事业性收费以及其他不得由税务规范性文件设定的事项；第22条规定，应当就下列事项进行合法性审核:(一)是否超越法定权限;(二)是否具有法定依据;(三)是否违反法律、法规、规章以及上级税务机关税务规范性文件的规定......(五)是否违法、违规减损税务行政相对人的合法权利和利益,或者违法、违规增加其义务......
深圳市税务局《房地产交易增值税征免年限调整政策解读》中提到此次新的增值税征免年限政策调整的依据是
增值税免年限政策调整
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NOCITCE
《市住房建设局市规划和自然资源局市市场监管局市公安局市地方金融监管局深圳市税务局人民银行深圳市中心支行深圳银保监局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号），而该通知仅为7部门联合发布的规范性文件，在无法律授权的情况下，深建字〔2020〕137号将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年违反法律、法规以及上级税务机关税务规范性文件的规定，减损了纳税人的合法权益。
除了上述增值税（附加税）的规定，在二手房交易中还涉及到个人所得税、契税等税种。
二手房交易涉及税种
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NOCITCE
《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》第1条第（一）规定，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。第1条第（二）项规定对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税（此优惠北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施）。对于二套房，北京、上海、广州、深圳，适用的契税税率为3%。需要注意的是，按照《契税暂行条例》的规定，契税的纳税义务人是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，即买方。
对于夫妻离婚房产权属变化是否要缴纳契税呢？
相关规定
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NOCITCE
● 根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）的规定：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
● 《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第4条规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
● 按照《个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，适用的税率为20%。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第3条规定，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
目前，北京对纳税人不能提供房屋原值相应凭证，个人所得税税款以房屋交易价格按核定征收率1%计算；上海对普通住房转让核定的征收率为1%、非普通住房核定的征收率为2%；广州核定的征收率为1%；深圳对普通住房核定征收率为1%、非普通住房1.5%。对于法拍房，根据《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2007〕1145号）规定个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时,其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除;不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。
对于印花税和土地增值税，《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第2条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；第3条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
面对逐年增长的房价，百姓们寄希望于国家、政府出手进行调控，除了上述的限购、限贷政策外，也希望出台相关税收政策，加大税费成本进而间接抑制房价的上涨，税收是否能否起到抑制房价的调控政策、房地产税法何时出台？这是近几年大家比较关心的话题，税收一定程度上提高了频繁换房和高价房成本。
今年2月27日，财政部在其官方网站发布了2020立法工作安排，但在此次立法安排中，由财政部参与起草的房地产税法并未涉及。涉及房地产的税种多达十来种，包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税等，理论上房地产税被认为是一个完整的税收体系，其征收对象包括“房产”和“地产”，且涵盖房地产的交易和持有等环节。房地产税立法难度大，涉及面广，就目前情况看房地产税立法还在稳步推进，年内不会出台。
孟子曾说：无恒产而有恒心者，惟士为能。若民，则无恒产，因无恒心。“安得广厦千万间”，住有所居、老有所依，是每个人有尊严体面生活的基本需求，税收政策对于百姓安居的影响也是随处可见，期待房地产税法的出台能够如大家的期待对房价上涨起到一定的抑制作用，实现“房子是用来住的，不是炒的”，普通百姓安居乐业。
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