最近，莱茵湖畔小区业主与物业之间爆发了一场冲突。 随着事件曝光，专项维修资金、小区公共收益，也成为关注的焦点。

别事不关己，专项维修资金、小区公共收益，跟每个业主的切身利益相关。今天，就跟大家好好聊一聊这两块“肥肉”。

“300万维修金”引发的冲突

凤岭南的莱茵湖畔小区，近日因公共维修资金爆发了冲突。

事情起因是，9月初人和物业贴出一则《申请使用物业专项维修资金的紧急报告》，申请使用300余万元的专项维修资金费用。其中，小区主干道维修改造预计约245万元，小区防火门维修更新预计约56万元。

▲报告截图

报告一出，便遭到业主的强烈反对。

有业主认为，专项维修资金属于小区的“救命钱”，是拿来维修电梯、水泵、水管等设备的，而不是维修道路等“面子工程”。业主还担心报价太高，怕专项维修资金提前透支。

小襄记得，今年7月13日，南宁住建局曾发布过一则《关于住宅小区整改提升工作使用物业专项维修资金有关建议的通知》。通知提到，住宅小区整改提升工作，可以使用公共收益，也可以使用物业专项维修资金。

▲住建局文件截图

业主质疑，为何物业不先使用公共收入，而是动用专项维修资金？此外，业主还质疑，莱茵湖畔交付入住已近10年，但人和物业公司从未公示过公共收入情况。

曾动用过20万维修金？

随着冲突爆发，业主发现事情并没有那么简单。

7月31日，南宁住建局又发布《关于小区创城整改提升工作使用物业专项维修资金工作指引》，允许物业公司采用专项维修资金对小区的公共设施进行维修。

适用范围包括小区路面维修、垃圾分类设施设备维修、文化设施和运动场地维修、无障碍设施的维修、楼道墙砖脱落的修补粉刷、消防设施维修更换和小区公益宣传广告等。

▲住建局文件截图

莱茵湖畔业主反馈，他们后来从住建局资金管理中心查询得知，人和物业公司以创城文件为由，两个月内，就动用了20多万元专项维修资金。

而竣工报告的项目内容，也有点模棱两可。比如，维修文化设施材料费9720元；更新小区绿化带护栏30米预算8400元；黄土裸露预算费用9600元......具体什么材料、数量，并没有明确。

▲部分竣工报道截图

对于这些报告和预算，不少业主觉得模糊不清，并希望有关部门加强监督。 最终，在各方沟通中，住建局承诺： 大部分业主不同意就不会拨付300万元公共维修资金，责成物业公司尽快公示公共收益，加快成立业主委员会。

莱茵湖畔的案例，具有代表性。事件中，牵出每个小区都存在两大“奶酪”，即专项维修资金和公共收益。

想动专项维修金，不容易

专项维修资金，是签订购房合同时，业主预存的一笔钱。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

在南宁，住宅专项维修资金按77元/㎡收取。一套100㎡的房子，专项维修资金为7700元， 一个1000户规模的小区算下来，也是一笔巨款了。

像莱茵湖畔这样有3000多户的小区，专项维修资金就达2600多万元。

根据南宁市物业专项维修资金管理办法规定，在业主大会成立前，物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，由管理机构负责代管。

一般代管的，就是物业公司。但是，物业公司想动这笔钱没那么容易，需要经过小区三分之二以上的业主同意。

假如房子保质期满后，小区公共部位出了问题，又没有业主委员会，咋办呢？

这种情况，一般小区的物业，都会先用公共收益去“填坑”。

小区公共收益，进了谁的口袋？

小区的公共收益，也是一块不小的蛋糕。平常，我们在小区看到的电梯广告牌、公共停车位、租赁的摊位、自制售水机等收入，都属于小区公共收益。

根据物权法规定，小区公共收益属于全体业主。 但是，相信大部分业主都不知道，自己小区的公共收益有多少，都用去哪儿了。 即便有物业公司公示了公共收益，但具体项目并不完整。

比如，明秀小区在2019年收支公示中，主营业务收入除了物业费、电梯费，只有车辆停放费一项。瀚林山水源小区2019年公共收益，仅有电梯广告、摆摊、游泳池三项。

▲瀚林山水源小区2019年公共收益（来源：南国早报）

当然也有好的案例。比如，凤翔花园成立业主委员后，小区2019年半年的公共收益超过66万元，其中主要收益来自停车费、电梯广告费、铺面租金等。

可想而知，普通中等规模的小区，一年的公共收益，保守估计就有几十上百万元。

那么，这些钱进了谁的口袋？

根据规定，小区公共收益，主要用于补充专项维修资金。具体由谁支配需召开业主大会，由全体业主投票决定。在小区业主大会、业主委员会成立前，根据前期物业服务合同约定，由物业公司代管。

可是，一直以来，业主对物业公司的信任，其实很低。

因此，无论专项维修资金，还是小区公共收益，要想合理使用，都面临着一个问题：要先成立业主委员会。

成立业委会，太难了！

在南宁，很多小区都想成立业主委员会，但事实是，真的太难了。

比如上文提到的两个小区，莱茵湖畔小区入住10年了，瀚林山水源交付6年了，业主委员会依然还在筹备中。

原因是什么？ 是业委会成立的条件和流程复杂吗？

确实。单在筹备阶段，就有很长的路要走，更别说之后的备案、投票等环节。其中有任何一个环节不顺利，都可能失败。

▲业主委员会成立流程

这只是表面，背后的原因，相当复杂。 业主委员会成立后，最先触动谁的利益？ 必然是物业公司，使其失去小区公共收益等“财政大权”。 物业公司的背后，又是谁？

可见，成立业主委员会的路上，阻碍一定是重重的。

比如XX国际社区，成立业主委员会的过程就很悲壮。背后的故事，一天都说不完。业委会成立后，即使换了新的物业公司，旧物业公司还出来阻挠......

业主委员会与物业公司，本应是一个利益共同体，目的都是为维护小区。奈何利益使然，成了两个对立面。

好在，有关部门今年也出台了一些政策。 在《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案）》二次审议稿中，就新增了不少内容。

如创新业主大会会议召集、表决方式，明确小区业主大会可以通过互联网召开等，同时也增加了对业委会的监督。

或许，以后成立业主委员会，就不再那么坎坷了。希望政策早日落地，也愿每个小区的专项维修资金和公共收益，都能活在阳光下。