在房地产市场中存在这样一种情况，两个相邻的楼盘，但房价却有较大的差距。一路之隔的两小区房价最高相差近6000元/㎡。

一路之隔，却相差千里。

今天大锤实探的两个小区就是这样，分别是绿杨新苑和京华城汇景苑，都属于京华城板块和育才小学西区校学区，相隔一路，二手房价格一个一万三，一个一万九，整整有6000元/㎡的差价。

对此，我大概总结了这两家楼盘的优缺点：

绿杨新苑

优点：

二手房价格低

京华城板块

自带机关第三幼儿园

缺点：

楼梯间杂物堆放

没有电梯

环境一般

京华城荟景苑

优点：

环境较好

京华城板块

育才小学西区校

缺点：

物业性价比低

门禁系统不完善

01

房屋老旧、设施简陋

这个京华城板块1.3万元/㎡楼盘有点随意

因为是04年的老小区，且是安置房，刚走进绿杨新苑，大锤只能感慨烟火气息比较足……也似乎明白为什么绿杨新苑是被众多1.9万元/㎡的楼盘围绕的1.3万元/㎡楼盘。

门口没有门禁，可以随意出入。

门口有一些有活动板房组成的商铺，基本上是一些小卖部和早餐店。

从每栋楼的外立面也可以看出这个小区有些年份，有墙面风化、外墙壁剥离的情况，其实会存在一些潜在的安全隐患。

据了解绿杨新苑一共有134栋楼，4930户，人口较多，所以在这里有随处可见的住户为了方便而改造的小卖部、理发店、按摩店等，生活气息可以说是很浓厚了!

在门口时觉得小区绿化还不错，可越往深处走，越暴露缺点……

每栋楼前比较随意的花圃、干涸的人工小溪以及简陋的公共配套设施。

总体而言，虽然绿杨新苑房子比较有“年代感”，但是这类老小区周围的各项配套设施是非常全面的。因为老小区的建造时间比较早优先占据了城市中优越的地理位置，所以不管是出行还是购物都非常方便。

02

绿化率高、外立面崭新

竟不像已建成10年的小区！

位于绿杨新苑对面的京华城荟景苑，于2010年建成，实际上也有些年份了。

荟景苑分为南区和北区，两个区域彼此独立，中间以道路相隔，各自设有独立出入口。

虽然每个入口要刷卡进入，但是并不是每个入口都设有保安。据家住荟景苑的朋友透露，由于没有保安，偶尔停车杆的智能系统会出错，存在车被挡着进不去的情况。

小区楼栋整体外立面还是比较崭新的，共34栋，2312户，由高层和小高层组成，最高有24层。

现在购房者对自己的居住环境越来越重视，尤其是对小区的绿化率也是越来越关注。荟景苑显然是符合这个标准的，绿化率较高，人工河总体来说比较干净，没有异味，河里还有一些睡莲。

依稀还可以看到有锦鲤在里面游动，可见平时物业是在维护的，相比这个已经建成10年的小区，有些建成三五年的小区都不能做到这样。

每栋楼的前后楼间距较宽阔，毕竟是和房屋的采光、通风、安全问题挂钩，空间感和舒适感相比绿杨新苑有很大的上升。

总的来说，虽然已经建成10年，京华城荟景苑在绿化、公共设施、外墙表面还是维持的很不错。

03

杂物堆放、高空坠物隐患

物业费低成唯一优势！

绿杨新苑是没有地下车库的，小区的主干道和空地上都用黄线规划了停车位，没有乱停乱放的现象。

每个单元都有一个地下车库，分配到每户，用于给住户停放电动车，有些老旧，但是过道比较干净。

每栋楼都是6层并带一个阁楼，大锤观察到小区高龄住户偏多，没有安装电梯，对于老人家们来说十分不方便。

楼道内堆放杂物的现象比较普遍，存在一定的安全隐患。

大锤还留意到比较危险的一点:很多住户的阳台都有自加的置物架，上面放满了花盆。存在高空坠物的隐患，且小区老年人偏多，建议物业稍加管理，否则后果将不堪设想！

小区自带机关第三幼儿园，教学质量好，家长接送小孩上下学也较方便。

据了解，绿杨新苑一年的物业费是380元左右，实在是很平价了！况且这是京华城板块唯一二手房价格在1.3万元/㎡的小区，学区和周边的楼盘一样，是育才西区校学区。

我想，这也是很多人选择买绿杨新苑二手房的原因。

04

物业、二手房价格性比价一般

“糖衣”之下也有“炮弹”！

下面再回到荟景苑，它是有停车场的，光线明亮，地面整洁，这一点物业维护的还不错。

不是人车分流，整个地下车库，机动车和非机动车是区分开的，两块区域之间有互通的通道，非机动车的入库通道上很贴心地写着：车库陡坡 小心慢行。

楼栋结构是两梯四户，走廊和电梯的卫生情况良好。

大锤观察到在荟景苑门口的公示栏可以清楚看到上一年的物业收支情况。从家住荟景苑的朋友那了解到一年的物业费是2000多，价格中等。

有些楼栋的围栏里有杂物堆放、单元门下乱停乱放占用走道的电瓶车，加上存在车被挡着进不去的情况，给物业的性价比打了折扣。

据悉，京华城荟景苑周边楼盘二手均价都在1.7万-1.93万元/㎡之间。新盘预计9月29日开盘，价格待定、均价16800元/平。在众多楼盘中，综合实探情况，荟景苑其实并不算出色。一路之隔的绿杨新苑1.3万元/平方米的低价，也在或多或少影响着荟景苑的二手房市场。

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