【如果按照今年上半年接近90%的回款率计算，恒大今年全年销售回款可能达到7200亿。】
出品：驼峰财经
作者：雷鸣
9月24日，一份有关恒大的文件在网上刷屏，这份名为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》的文件提到了恒大的地产重组事宜，也提到了恒大的经营状况。
文件还提出，如果恒大地产不能按时完成重组，可能导致其现金流断裂，从而引发恒大集团在相关银行、信托、基金等金融机构及债券市场的交叉违约，进而产生金融系统性风险。
就在传闻满天飞的时候，剧情马上反转。
9月24日晚上，恒大发布声明称，网上流传的相关文件和截图是凭空捏造，纯属诽谤，此举对公司造成严重的商誉损害。而且，恒大已向公安机关报案，并称要用法律武器维护公司合法权益。
9月25日，恒大发布公告称，目前公司经营正常健康、财务稳健。
恒大在公告中表示，截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还9月25日以后到期借款435亿元，各项降负债成效积极显著。
公告还提到，公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。
不过，大家最关注的还是恒大的经营状况。作为国内房企的龙头，恒大到底有没有资金压力？现金流是否真的到了要断的地步呢？
降负债见成效：2046亿现金余额+7200亿回款
对于房地产企业来说，现金余额和回款情况直接体现公司的现金水平。
恒大财报数据显示，截至2020年上半年，恒大现金余额为2046亿元。2019年底，恒大现金余额是2288亿元。
事实上，自2016年以来，恒大每年的现金余额都保持在2000亿以上，以此来规避企业运营风险，确保持续稳健经营。
如果说现金流是房地产企业的核心命脉，那么销售回款就是现金流的重要保障。回款对房企来说至关重要。
恒大的销售回款情况如何呢？
今年初，突如其来的疫情打乱了很多行业的节奏，原本深处调控中的房地产市场跌入冰点，销售中断，很多售楼处甚至不得不关门停业。
作为地产龙头的恒大，决定改变这一现状。
年初，恒大率先启动“网上卖房“ 的线上营销方式，为消费者提供网上“看房、选房、购房”一站式服务，并推出网上促销政策。
这些政策包括最低价购买承诺、无理由退房、多重购房优惠等权益，还有全国楼盘75折优惠以及“全民营销”。
此举打响了疫情背景下房地产“抢收战”的第一枪，也取得了不错的成效。
从恒大此前披露的数据看，受网上卖房拉动，恒大2月份网上累计认购99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。
接下来的3月和4月，恒大趁热打铁，继续推出网上促销“组合拳”，并推出“一房一价”全公开和“全线81折”等营销举措。
6月往往是房企冲刺中期业绩的最后时刻，很多房企会加大供货，加大促销力度，恒大再次发力。
6月初，恒大就宣布，将在全国一口气推出30个新盘，总货量约5万套房源，分布在大湾区、华北、西南、长三角等全国区域，物业类型包括洋房、高层、公寓等，以覆盖不同地区、不同层次的市场需求。
不遗余力的促销取得了预期的成效。截至今年8月底，恒大累计销售4506.2亿，同比增22%，称得上是逆市大增。重要的是，回款率达到约九成。
恒大董事局主席许家印此前又立下“军令状”，今年“金九银十”期间，恒大要实现销售2000亿。
也就是说，截至今年10月底，恒大要提前实现6500亿的销售目标，有可能完成8000亿内控销售目标。
如果按照今年上半年接近90%的回款率计算，恒大今年全年的销售回款可能达到7200亿。
无论对恒大来说，还是对整个房地产市场来说，这都是一个惊人的数字。
而这一切的背后，就是恒大今年的最终目标：高增长，降负债。
早在今年3月底恒大举行的2019年度业绩发布会上，许家印就提出“高增长、控规模、降负债”新战略。
进入下半年，恒大持续加大降负债力度。一方面，使用自有资金提前偿还15.65亿美元（约合106亿人民币）优先票据；另一方面，通过旗下恒大物业引入战投235亿港元，恒大汽车募资40亿港元，推动负债率大幅下降。
9月25日发布的公告中，恒大表示，截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还9月25日以后到期借款435亿元，各项降负债成效积极显著。
据恒大首席财务官潘大荣介绍，恒大将力争2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。而加大销售及销售回款，就是降负债的主要措施。
值得注意的是，今年8月底，以“三条红线”为主的融资管理政策正式出台，而先知先觉的恒大早在今年初就推出了降负债的系列举措，与当下监管要求不谋而合。
土地储备充足：土储估值高达10000亿
除现金流外，土地储备也是考验房企实力的重要指标，同时也是房企偿债能力的保证。
其实，恒大今年提出“高增长、控规模、降负债”的经营战略背后，正是有着庞大的土地储备作为支撑，这也是保证这些战略得以实现的重要因素。
恒大的土地储备到底有多少呢？
半年报显示，恒大拥有2.4亿平方米土地储备，一二线城市占比达66%。根据世邦魏理仕估值，恒大土地储备估值达1万亿。
这也意味着，即使不算今年的销售回款，恒大如果出售50%的土地储备，就可以变现近5000亿，足够偿还所有的短期债务。
而且，据恒大总裁夏海钧在2019年报业绩发布会上介绍，恒大不仅拥有庞大的低成本优质土地储备，而且土储成本很低，仅1800元/平方米，算行业最低之一。
显然，巨量的低成本优质土储，为恒大进一步实现销售高增长提供了充足的“弹药”。
值得注意的是，除了半年报反映的2.4亿平米土储外，恒大还有大量未纳入土储的旧改项目，足以支持未来数年发展。
在许家印看来，如果按计划完成今年的销售目标，恒大今年将减少土地储备3000万平方米，这相当于减少支出600亿，再加上增加的销售回款，今年有息负债下降1500亿的目标就可以实现。
今年以来，恒大在资本运作方面也动作不断，恒大旗下板块启动配股融资，陆续分拆优质资产上市，实现公司权益增长。
一方面，恒大物业成功引入中信、光大控股、云峰基金、腾讯等巨头作为战略投资者，成功引入战投235亿港元。
另一方面，今年9月15日，恒大汽车发布公告称，以先旧后新方式安排引入“二马”腾讯控股、云锋基金以及红杉资本和滴滴出行等多个投资者，筹集约40亿港元。新能源汽车也将于明年量产。
9月16日，恒大还公告使用自有资金提前偿还15.65亿美元（约合106亿人民币）优先票据。
这一系列资本运作，不但进一步充实了恒大的资本实力，推动负债率逐步下降，而且有了腾讯、阿里等科技巨头的加持，恒大的前景也更加值得期待。
（驼峰财经原创。）
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