问：老师好，最近东莞与深圳深度合作，可以建仓东莞吗？哪几个区域可以买？

答：能get到的点：

1、扩权（并非扩容）；

2、价值板块：虎门、长安的滨海湾新区，松山湖科学城，临深片区

问：你好，目前有房贷，5月开始在深圳买了社保，还没入深户，想问一下，长沙有套全款的2房，市场价80万左右，是持有还是卖了入深户加点钱买个一房。

答：长沙严控，每年最多只让涨10%，深圳灵活很多。 但我一般不劝人卖房。

问：光明什么时候房价破6

答：讲真，我一直觉得光明炒作太过，价格虚高。 光明新区就算建成，也不过是个面积有限的新区，当然可以吹一波光明的产业，但产业导入一向是喊声大落地少，福田和南山写字楼空置率辣么高，未来数年还要填满前海自贸区的写字楼，还有多少优质的产业和企业留给光明? 且不说光明还有十年的发展长周期，即使建成也无非是红山上塘的翻版，离市区还那么远。 红山上塘已是眼见为实，离福田一步之遥，房价才七万多，光明凭什么六万?凭梦想吗? 深圳只是地太少，可讲的故事太少，投资预期过剩，光明才被一波又一波吹了上去，去年四万多的价格还好，五万多已经有透支，六万我就要呵呵了。

问：十三房星主你好：预算420万，打算买一个带南海中学学位60平左右小两房，孩子初中学位加投资，比较看好福海苑，您觉得合适吗？有其他更合适的盘吗？ 另外，深圳原定5月征信执行，现在受疫情的影响，会不会延后或者取消呢？

答：你好，南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前身为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。 交通便捷，区域内目前有1、5、11号线通勤，预计今年12月9号线西延线开通，12号线2022年通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。 南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。 南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。 最低档位：阳光花地苑、南荔苑、心语家园、瑞景华庭、汇宾广场、福海苑、赛格名苑银兴苑、深华园南山区、福海苑 考虑学位，福海苑可入，但是重点还是看价格。 目前来看银行放款已推迟，新版征信可能会延迟，但是不会取消。

问：你好:我们是85后屌丝家庭，有可爱的孩子两枚，12月仓促收了10万定金350万卖出南山大陆庄园小户型52平，暂时没过户没收到款，但1月就已支付了20万定金买罗湖雍翠华府的小三房76平400万，现夫妻二人都在南山工作，只能扛1.5万月供，收到卖房款后手里200万现金，还有我的名额可用。相信疫情后市场应该有笋盘出现，我纠结是放弃罗湖雍翠华府的20万定金重新在南山或宝安寻找450万内的房子还是履约去罗湖算了？2022年14号线开通，东边的布心有可能跑赢西边吗？毕竟雍翠华府均价5.2的样子，您有研究吗？谢谢！

答：你好，罗湖布心5万一平，看起来很值得。 至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜? 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。 我始终认为，对刚需来说，住的舒心比那百八十万的帐面浮盈要重要的多。 但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。 更好的方案，先用拖延留给自己流出充足的时间淘西边的笋盘，有性价比高的再出手。

问：老师好，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知老师如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢

答：你好，云朗那个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。 然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

问：大师好，我想在 龙华上塘 还是龙胜片区 投资小两房，目前在纠结几个楼盘，金地上塘道二期，潜龙曼海宁。目前看来，上塘的规划非常牛，周边很多旧改。但就学区来说，金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校（目前中考成绩未上榜），而潜龙曼海宁带的高峰学校（2019年中考排名全市前十），我的目的是打算持有5年左右，整体考虑的是学区+规划来。另外，听说金地上塘道对面是超大的华润旧改。请问大师哪个楼盘潜力大？

答：2个都是推荐的楼盘 学校对比：高峰优于龙华实验 短期曼海宁>金地上塘道 长远看金地上塘道>曼海宁

问：请问老师，深圳高层电梯次新房的顶楼相对中间楼层有折价吗？大概折价多少？

答：中低品质盘，最顶层相对中间楼层有3-5%折价； 高端品质盘，顶层无折价； 顶豪，顶层有特殊处理的，有超高溢价。 参见最近刷爆视频圈的：1.7亿的房子

问：老师你好，打算投资一套总价400左右，首付五成的学位房持有3-5年，有合适的楼盘推荐吗？谢谢！

答：你好，感谢赞赏！ 400万内的预算，2个方案： A南山、福田学位30-40平1-2房； 关注瑞景华庭 深华园南山区 城市主场 旭飞花园 八卦岭宿舍 B沙井、光明、龙华60-70平两房。

问：首付三成110，预算320以内，打算大社区，地铁口800米以内的两房（2016年惠城河南岸佳兆业壹号买了一套2房，目前以租还贷）深圳买房属于刚需>保值>投资，刚结婚，准备要小孩子，房子打算长期持有。目前住南山公租房冠铭花园（一房一厅），看过比较喜欢的房子是信义御城豪园，英郡年华，信义锦绣花园。锦绣是目前最想买的，14号线在小区门口，离三号线塘坑15分钟路程，18号线四连站也有规划，觉得有机会涨。 ■请问这三个小区哪个好？看过中城康桥，桂芳园，中海怡美，万象天成，明珠广场，摩尔城等都不是很喜欢。 ■今年经济环境差，什么时候入手比较好？ ■惠州那套房子如何处理价值最大化？

答：你好，英郡年华整个区域周围环境较差农民房和厂房较多，旧改缓慢，未来也没有大的规划，属于龙岗区放羊式管理地带，一条3号线生命线，龙岗大道常年拥堵，灰尘很大，车位规划不足，1500户，车位只有1100个。自住和投资都一般。 纯自住，布吉可以关注桂芳园和康桥花园，注意淘笋。 信义锦绣花园自住还行，投资一般般，涨幅微弱。 惠州物业潜力不看好，建议出手后增加首付，深圳入手总价400-500左右的上车盘。

问：十三老师，想在南山买500万以下的3房，2017的时候在松岗买了一套3房卖了，松岗的通勤距离太远，吃不消，现在想换到南山或者宝安，宝安的豪宅线太低，税费扛不住。这个预算，南山有得选吗？

答：抱歉，南山别说500w以下的三房了，像样点的两房都快没得选了。宝安很多选择，尽量靠近地铁1、11和在建的12号线一公里范围内的次新盘，还可以选到。 你买三房的目的是自住还是投资？有无其他地段、学区和居住品质的需求？宝安的税费有方法可以避开一些

问：大师，布吉未来前景如何?中海怡瑞山居这盘如何?楼龄13年算不算旧?

答：布吉到“本世纪中叶”会建成东部新极、现代化城区，最高的布吉塔会进入深圳前三高楼，祝布吉好运，祝华侨城旧改团队好运！ 中海怡瑞我没实地看过，周边四至没有投资亮点，看了下照片，小区还挺漂亮的，电梯洋房，和万科四季花城是同时代的产品，自住尚可，总价单价都很低，不过也比较难被关注、将来置换会有点难度。