最近一年，天津民间有个不成文的“宇宙中心之争”：

西青区和生态城，到底谁更硬核？

一派观点认为西青区怎么也是紧靠南开区啊，越来越城区化，地位是老大；

另一派观点认为生态城是基建狂魔，后劲太足，绝对潜力股……

怎么说呢？各有各的道理吧。

只能说，乾坤未定，你我皆黑马。

其实，还有一个最简单粗暴的衡量标准：看面积。

通过天津最新规划，可以发现，在中心主城的功能组团中，西青区面积最大，其次才是空港、生态城、大双，今年挺闹腾的北部地区，占比非常少。

有时候，当无法确定一件事时，不妨回归到最原始的办法。

用上帝视角，看看ZF把重点区域的面积，匹给谁最多。

所以，未来西青区在天津，打算“混成什么样”？

01

人怕出名猪怕壮。

天津新版规划中，定位了4个机遇地区：西青、大双、空港、生态城。

其中，西青、空港、生态城都被大家比较了八百多遍了，仨人组队在天津平蹚天下。

就是大双这个组团，不知道几个意思。

把西青区和津南区的两个板块攒在一起，本身就很奇怪，而且迟迟没动作。

想来还有点后怕，是不是在憋大招？现阶段可以暂时忽略。

这4个机遇地区各有自己的定位：

◎ 西青：智慧科技城；

◎ 大双：活力创新城；

◎ 生态城：宜居生态城；

◎ 空港经济区：未来航空城。

其实，从定位也能揣测出点意思。

对于一个城市来说，现在什么最紧缺、最重要？

高新技术产业和直播啊。

看看人家杭州都起飞成啥样了？对于天津来说，网红直播就算了吧，咱不是那气质，但高新产业咱得要。

这个定位给了西青，以后就走“智慧科技路线”了。

西青区那么大，哪个版块最有潜力？

02

西青区一共规划了5个特色区。

中北生活休闲特色区、杨柳青古镇特色区、中心生态特色区、张家窝枢纽特色区、华苑高新技术特色区、科教研发特色区。

这个规划还是很有看头的，基本把每个板块这辈子的路都铺好了，干就完了。

中北镇就是生活休闲。

现在西青区的商圈都在那，永旺、宜家、新城市中心……还不错，保持住，就是玩个生活氛围。

都说中北镇土地要开发完了，并不。

永旺北侧大面积的工业厂房，都被规划为居住用地，体量赶超现在的核心区。

土地整理已经开始了，看它第二春什么时候来吧。

杨柳青算是西青区最没存在感的板块了。

人家可能天天在呐喊：我也是西青的！

这是一个比较封闭的板块，以后还是定位走旅游路线，更适合它。

张家窝和南站被定义为“枢纽特色区”。

标签就是高铁板块了，后面还有故事。

很意外，精武镇只有津涞公路以北被划入了机遇地区，主打科教研发。

所以，别看都是精武镇，一路之隔，房价可是差不少。

最重磅的问题，西青区的中心是谁？

每个板块都说自己是中心，但根据规划，华苑高新技术特色区，才是西青机遇地区的中心！

等会儿，这个地方行政属于滨海新区啊，让它当西青中心，什么情况？

03

对于这个问题，可以再揣测一下。

① 华苑高新技术特色区，也就是我们常说的华苑产业园，它属于天津滨海高新区，是国家自主创新示范区。

规格不是一般的高，人家是国家级别的。

虽然行政属于滨海新区，但“身不由己”啊，位置扎在西青了，入乡随俗，还是跟着西青的规划走。

② 这个中心是西青机遇地区的中心，不是严格意义上西青区的中心，毕竟也不是所有西青区都被划入了机遇地区。

所以，华苑高新技术特色区是“机遇中的中心”，更牛X一些。

③ 欲戴王冠，必承其重。

华苑高新技术特色区肯定是有两把刷子，才能让人家坐这个位子。

不然下面中北镇、张家窝这些小弟能乐意吗？好好的大本营围着一个外人转？

它一定是有让别的板块闭嘴的地方。

那就溜溜吧，看看华苑高新技术特色区到底是什么成色。

2018年，天津市规划局公布了《天津华苑产业区（环外）总体规划修改（2016-2030）年草案》。

规划明确了华苑高新区的发展定位：

立足天津中心城区，服务天津，面向京津冀乃至北方地区，努力打造国际化创新型产业生态新城。

看到没，人家是面向京津冀的，起点就很高。

总体布局按照“一心三区”的结构来发展。

“一心”为总部商务核心，位于高银117大厦所在的津静路沿线地区。

集总部经济、金融服务、会议展览、现代商贸、生活服务于一体，是华苑科技园的总部经济核心区和高端商务聚集区。

117大厦确实被很多人diss，但有一点得承认，它肯定不会拆，因为拆比建还贵呢。

地标就是地标，早晚能起来，谁也别瞧不起谁。

“三区”为信息技术服务示范区、研发设计功能区和创新孵化加速区三个产业发展片区。

按照规划，华苑科技园就业人口规模约12万人，居住人口将控制在4万人。

居住人口规划的不太多，原因是它的居住用地比较紧张，满打满算就4大块。

富国高银、金融街融汇占了2块；今年初保利又拿了北边的地块，也就是热度不低的保利拾光年。

如今就剩下南边的最后一部分地块了，距离津沧高速有点近。

听说有几家开发商已经去看地了，都虎视眈眈啊。

有居住人口，就得有学校。

现有华苑枫叶国际学校，这个一般老百姓可以忽略了，放学时去学校门口看看“豪车展”，就知道自己不该想，草率了。

不过今年已经定了“亲民学校”，未来将引入天津小外12年制学校。

这是一所公办校，包含24班小学和36班中学，今年打算开建，预计2022年9月小学部投入使用。

老百姓的生活嘛，这就挺好。

光有名校，也是不够的，地铁是必需品。

规模不大的华苑科技园中，引入了地铁11号线，竟然设置了3个地铁站，相距1公里左右。

南部还有已经开通的地铁3号线，最近的是高新区、学府工业区站。

这可是趴在华苑科技园上的2条大动脉，地位高就是不一样啊，一出手就是俩。

04

地铁啊、学校啊，这些还不是华苑科技园的杀手锏。

人家最厉害的是——有产业。

发展战略是要打造产业生态示范高地，创新发展核心引擎，宜居宜业新型城市。

什么样类型的产业，这很重要。

东北与杭州的区别，晓得伐？

华苑科技园定位有3种产业：

① 生产型服务业：

重点发展科技金融、研发设计、创业孵化、节能环保服务、总部经济、专业科技服务等产业业态。

② 新一代信息技术产业：

重点发展软件与信息技术服务、物联网、云计算等产业业态。

③ 生活型服务业：

重点发展现代商贸、园区配套服务等产业业态。

目前已入驻了华为、360、西门子、丰田、三星、微软、三洋、中科曙光、中粮集团、博纳集团等众多世界500强企业。

360天津总部效果图

来看一组数据，在2019年世界智能制造涉及行业数量排名中，天津以26个行业高居世界首位，并以84.89%的产业结构稳居全球第一。

在这个成绩中，华苑科技园贡献的力量最大，一多半的产业都来自它。

天津的产业园有很多，但真正踩中时代发展节点的，华苑科技园是最出色的，它是以第三产业为主，偏重智能服务业。

比如空港产业园，虽然也是城市支柱，但还是以第二产业为主，偏重生产制造业。

最关键的，华苑科技园中的企业都是国家重点领域的行业领军级企业，与其它产业园有天壤之别。

也是因为有“国家级”的背景，所以无论支持力度还是兑现力度，华苑科技园都毋庸置疑，它的起点就相当于其它产业园的终点了。

这也是华苑科技园的独特性。

一个城市更高阶的地方，一定是以第三产业为主。

因为这是能产生高新、高知、高消费人群的核心，苏州工业园区就是活生生的例子。

如今，华苑科技园的产业还在发展，再过几年会更成熟，看起来都要做好当“下一代硅谷”的打算了。

华苑科技园的另一个厉害之处，这也是它的先天条件——它是距离市区最近的产业园。

像空港、渤龙湖、未来科技城都距离市中心太远了。

天津目前的城市发展还是以“扩散型”为主，摊大饼比较费劲。

距离市区近的好处就是，方便它开展“虹吸大法”。

无论是产业园内还是外，都得有一个能让人留下来的居住环境，这才能接得住人才。

毕竟人才们来到天津，都期待寻找自己更高的价值，对于落脚地也是有要求的。

俗话说得好：背靠大树好乘凉。

背靠南开区，又有赫赫有名的产业，肯定是最香的选择。

华苑科技园实景图

一座新城会怎样？其实是可以从土地出让方式中看出来的。

有些新城打出概念，就是为了卖地；但华苑科技园这座新城没走这条路。

人家先默默的把产业都布局好了，对于可出让的居住用地也规划有限，为了配合居住，又引进了学校和地铁。

这波操作，至少起步是靠谱的。

现在明白了吧，为什么要把华苑科技园定为西青机遇地区的中心。

它的目标之一，便是要改变“西青只有居住优势”这一刻板印象。

我们都希望，西青机遇地区能够成为一个“交通+商业+文化+居住+高新产业”的全科生。

05

华苑科技园这种先天条件，受关注的程度自然会高。

就好像一个人去某家公司求职，扛了个大麻袋来，一进门二话不说提起麻袋朝地面上一抖，里面全部是名校毕业证、各种高难度职业资格证、各种大奖证书……面试官态度也会不一样。

今年，对于华苑科技园，政策也开绿灯了。

9月4日，天津政府网站发布《关于促进天津滨海高新技术产业开发区高质量发展具体落实举措》。

满足符合滨海高新区产业发展定位的外省市项目在职职工居住需求，项目转移后，户籍暂未迁入本市且家庭在津无住房的在职职工，可购买1套住房，所购住房取得不动产权证3年后方可转让。

政策适用区域包括华苑科技园、渤龙湖科技园、塘沽海洋科技园、京津合作示范区。

刚才我们也说过，其中华苑科技园优势最大。

距离市区最近、产业类型最好、规划配套最完善……自然享受政策红利最多。

而且，这个板块还有一个独特的优势：不限购！

这是它周边板块都“拿不到手”的政策，相当于楼市发展“不设限”。

华苑科技园，正在软硬兼施、有条不紊的发展。

如果要选一个未来能跳脱出房价梯度、发展潜力最大的黑马，华苑科技园绝对有实力。

06

一座新城能否快速崛起，并且生长得足够优秀，往往离不开两种力量——

一种是行政主导型。

华苑科技园所在的华苑高新技术特色区，被定义西青机遇中的中心，肯定会把它放在重中之重的位置上。

还有一种是产业主导型。

华苑科技园中，360来了、华为来了，并且在这里开枝散叶。

可以预想，接着各种头部企业也陆续迁过来，这些庞大的产业群，带来了无数的人，也让大量的城市资源跟着往这里倾注。

这两种可遇不可求的力量，华苑科技园都握在了手中，功能清晰、节奏感十足。

恐怕天津很多板块都要实名羡慕嫉妒恨了。