现在还能投资房产吗？速读房地产投资的过去和资产证券化的未来|reits|信托|房地产|贷款

国庆假期房地产界比较热闹，某知名房产论坛被全网封禁，其他论坛也有不少讨论房地产收益的帖子。

画面大概是这样的：

发帖人认为自己操作符合投资房产的几个要素：

1. 一线房产，没毛病，北京的房产妥妥的一线；

2. 核心地段，没毛病，北2环到3环之间，附近地铁公交都有，到医院也不远；

3. 附近配套，没毛病，500米内，北邮大学、北师大、小学、1000米内有医院；

现实很残酷，发帖人总结说2013年到2020年总计7年，年化6.5%。

或者画面是这样的：

这个是成都市中心的，1997年到2020年共23年，按发帖人自述，年化收益大概是5.7-6.1%。

一二线核心城市尚且如此，希望大家知道，全款买房的话，统计下来的收益率其实没有那么美。

那为何大家都有买房很赚钱的印象呢？

原因就在于银行首付贷款带来的资金杠杆。

比如100万的房子，最早的年代，首付20%，只需20万，就能即刻拥有价值100万的房产，5倍杠杆，之后随着房价上涨，大家还贷的心情是愉悦的，收益呢，也就直接按房产的市面价值来算了，在没还完贷款之前，相当于只花费了几十万（20万-100万之间），获得了起码100万+的价值。

这个杠杆是很厉害的。

厉害在哪里呢，就是在我国，很少有还不上贷款或者房价大幅下跌的情况，几乎不存在银行收房拍卖。

大家可能没什么概念，股票市场里，融资融券最高才2倍杠杆，股灾的时候被强制平仓比比皆是，2倍杠杆就会面临血本无归。为什么房产这个3-5倍杠杆却不容易触发强制平仓呢？

因为我国银行在其他抵押担保模式出来之前，传统的授信几乎都是通过房产抵押来实现的，一般抵押率为70%，所以在这个角度上，如果一旦房价短期大幅下跌，就会造成大范围的银行收紧贷款，收回贷款，拍卖抵押房产。

大家也千万别觉得拍卖房产可以顺利实现，在房价大幅下跌的情况下大批量的卖房，谁会来接盘，又有谁能有实力来接盘呢？

所以，我们会听到一个相当不符合市场经济的观点：房价要维持不涨，最多微跌。

背后的原因就是银行吃不消房价短期大幅下跌，而银行要是出事，最后还是政府来兜底的，所以政策上一定不会直接打压房产价格。大家明白这个逻辑了吗？

综上，房贷的3-5倍杠杆是非常特殊的杠杆，它不会爆，不会被强平。

另一方面，房产交易的巨大金额也是大家感到很赚钱的原因，动辄几百上千万的房产价值跟几百几千可以交易的股票基金比。压根不是收益率的对比，是直接在绝对金额上碾压。

但是需要注意的是，大家在近几年也看到了，房产在政策引导下，确实慢慢做到了维持不涨，甚至微跌的局面。

那未来到底怎么走，今天就用发达国家的房产证券化角度来谈谈另一种投资房产的方式。

跟股票基金一样，房地产在美国等发达国家，也有一帮专业的人可以帮忙打理。

大家如果交易过股票，那应该知道现在贵州茅台的股价大概是170元/股，按照一手100股交易，最少起码需要17万才能买得起茅台股票。

小散户没有这么多钱又很想买茅台怎么办呢，这时候股票基金就出现了，有个投资方向是白酒的基金，小散户只需要100元甚至1元就能参与购买，几百上千乃至上万的投资者一共募集了好几亿的资金，好几亿的资金是不是随便买17万一手的茅台啊，这时基金经理就按照基金募集的规则来下单建仓。买了一堆白酒，茅台五粮液等等等等。

房地产信托投资基金也是这样，它的学名叫REITS（中文音译瑞斯）；

一下子买不起几百万的房产是吧，可以买REITS，这个也只需要几百上千元就能参与。

而且大家不用担心选地区地段配套的问题，专业人士帮你统统搞定。

几十年来看，REITS风险比债券高，比股票低。资产相关性也小，所以在很多资产配置建议中，房地产信托（REITS）是强烈推荐的资产，资产比例甚至在推荐时一般都高于建议持有黄金的比例。

大家最关心的收益上，根据国金证券研究所的统计，近20年富时全美REITs指数年化回报为9.50%，，优于同期标普500指数6.29%、罗素2000指数7.01%、纳斯达克指数5.38%、道琼斯指数7.27%的复合年化表现。

看到这里，无论大家现在或未来想不想投房地产，都可以先在笔记本上记下REITS这个东西，万一用得上呢？

在美国，REITS已经有超过60年历史了，有几个关键点跟大家介绍下：

1. 盈利的90%强制分红；

2. 主要收入租金（所以大部分时间都很稳定，净值表现上也是）

3. 强监管（设立和信息披露均有要求）

4. 分散持有（相当于大家在全球纽约，芝加哥等多地都有名义上房产，避免集中出现黑天鹅）

美股市场和港股市场可以直接交易，现阶段更常见的参与方式是通过国内发行的QDII基金，典型的有以下四个：