2020年长租公寓为何频频“爆雷”|承租人|租赁|租赁市场|租金|长租|长租公寓

租赁行业今年受到了沉重打击。自万科泊寓之后，链家、自如、蛋壳等各种长租公寓兴起，有大型房地产公司或者资本参与长租公寓，在八月份全国范围频繁爆发了“租金贷”、“高收低租”、拖欠房租、随意涨价、爆雷、跑路等问题。上海、成都等地的友客、巢客、岚越等长租公寓相继被曝出跑路，四川满城、重庆满励城等长租公寓企业也被爆料疑似跑路，其中还涉及到上市企业。

8月27日，杭州长租公寓的“友客”爆雷，大批租户和房东聚集在“友客”总部捍卫自己的权利。 8月29日，另一个长租公寓“巢客”也发生爆炸，这也促使人们聚集起来捍卫自己的权利。在“友客”和“巢客”事故发生后，杭州一家名为“趣居”的长租公寓也欠房东房租。

在2020年这样的背景下，小编的看法如下：

在供需方面：城市活力和客户群变化，导致低端公寓市场供过于求

在业务模型方面：基础业务逻辑易碎且崩溃，顺势可为，逆势而亡

在风险控制方面：资本追求利润，强调规模，规模带来瓶颈红利，风险控制矛盾；

监管建议：还有很长的路要走，长期租赁公寓的管理更加有效。

1.长期出租公寓的供求情况：

1.首先看一下长租公寓的现状，这些公寓通常主要分布在一线和二线城市。有一个奖励期，即闲置房屋或新城区的大量房屋以前从未进入市场，并且租赁市场出现一波供不应求的红潮，长租在公寓中很普遍，通过对房间空间的翻新将提供的产品数量增加一倍，即从0（未流通）到2（一套变两套），这极大地缓解了供需之间的分阶段矛盾，但是随之而来的是通过一线和二线人才政策的有针对性的补贴，其长租公寓的短期裂变规模的增长速度远远快于城市人口和人才引进政策的增长速度。政府还转移了一些城市的净需求增长。在低端需求的影响下，受到流行病的影响，远离原工作城市的基层服务行业客户开始留住并更换附近的城市。特别是原来的迁移型人口红利城市供过于求，空置率急剧上升，这是城市雷暴天气增加的主要原因。

太原议院评论当前政治评论：有所有现象的原因。原因取决于本质，本质推动法律。供求结构是现象的根源。

2.在业务模式方面：

长租公寓在一定程度上是传统租赁市场的延伸。从业务逻辑的角度来看，房地产企业发展中存在杠杆率高，资本管理快速循环的特点，属于利用经营者近似房地产价值的特征。 5％以内的改造投资条件可获取不动产的至少5年分期经营权的100％，按常规2％的收益率作为房东的折价支付的成本，以及租金支付的年度差额用作减少资本峰值的时间，降低初始现金流量压力，在收入方面，使用财务第三方结构打包租户产品，以实现租金现金流的极快恢复。第一个月可以预先收集当年的营业额，收入将扩大到3-4％，并且有10％的可操作性溢价可能会逐年增加。

简而言之，长租公寓业务模式是基于动态房地产市场租金增长趋势的，房东在当时第一年签署了固定的较低固定租金成本，并较长时期地使用了财务收支时间。时间之间的时间差用于控制资本的时间，以换取利润和规模，获取市场租金增加的红利，获取运营之间的差额的利润，以及获取资本沉淀时间的红利。然而，由于近年来缺乏住房投机活动以及加强对房地产市场的监管，可供市场使用的股息继续上升，甚至消失了，市场价格甚至出现了大幅波动。长租公寓的空置比例为15％。在上述高风险时期，即使业务配额甚至部分渗透到底价，流通量损失和空缺总额损失仍然较少。长期租赁公寓的商业利润逻辑崩溃了，总利润变成了亏损。是爆雷的第二个原因。

太原议院评论当前政治评论：长租公寓是看得到的三重利，看不到一招致命。

3.玩火的资本风险控制方面：

许多长租公寓的公司在其开发模型中借助和依托了外部资本的资源嫁接。即使与房主支付的租赁时间有所不同，初始修改的成本仍然是一个相对资本密集的痛点。拥有扩大规模的资本的局限性非常强，在规模和竞争对手之间抢夺时很容易失去优势，就像击鼓传花。

而长租共舞注入资本逐利之下，对其迅速规模化助长了腾飞翅膀，同时在经营者和投资者之间一个追逐投资规模获益，即：投资者希望规模越大，其效益越高，回报越稳定。而经营者实际是逐求轻资本运作，防控自身经营风险，转嫁投入风险给资方，而长租公寓在防控风险降低和规模增长是相违背的，不可调和的。经营者为跑马圈地，打压竞争对手，扩张规模获取资本认可，不得已向风控妥协，甚至出现竞价给房东租房。造成爆雷的第三个原因，规模初期风险低利润率较高，扩大规模后风险高利润率降低，小则美，大则亏这种“逆”经营逻辑的发展扩张模式。

太原议院评论当前政治评论：前路好走先到者赚钱，后路坎坷跟风者入坑。

4.监管建议：

9月7日，住房和城乡建设部发布通知，征求公众对《住房租赁条例（征求意见稿）》的意见：

①住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。

②未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

③合同期满或解除，承租人应及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。

这是前天住建部出台的关于租房市场的意见征求通知，但是长租公寓市场有关部门如何监管，这个比较难，首先是长租公寓的经营模式就需要更迭，对于一个只想承担市场红利不能承担市场损失的“长租公寓”的未来是不可长期存在的，所以对一个不成熟不完善的商业体系提出监管为时过早，可能这个行业会消失也未尝不可。

其次，在城市动态发展中，某些地区的房屋饱和是正常的。房屋的社会资源在某些地区的空置率具有较高的规律性。此外，我们大多数城市的租金回报率通常低于2％，在这种情况下，这并不是一个好的投资目标。

今天，为预防长租公寓以雷暴的监管建议：

1.主管部门首先考虑城市租赁市场的累积可用性，设定规模门槛以及年度租金需求，并监控每个长期租赁公寓项目的动态空置率。需要宣布长期租赁公寓的扩建。

2.叫停或控制资本的介入，如对房企的三条红线，对长租公寓的经营财务监管，负债率不得大于30%，防止资本注水后规模增大而无视风险。

3.经营资质持牌，以集中式项目作为竞标主题，以经营理念竞标，成为招商运营的轻服务公司，改变过去二房东的经营模式，回归租赁代管和房东承担市场波动的风险和收益，完善租赁税收机制。